越秀地產營收延續(xù)雙位數增長 一二線高質量土儲充盈發(fā)展動能

面對持續(xù)調整、充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，越秀地產仍然持續(xù)守穩(wěn)基本盤與安全墊。

8月28日，越秀地產公布截至2024年6月30日止六個月的中期業(yè)績。報告期內，越秀地產實現營業(yè)收入約為353.4億元（人民幣，下同），同比上升10.1%，延續(xù)了2023年底的增長勢頭。權益持有人應占凈利潤約為18.3億元，核心凈利潤約為17.4億元。中期派息比率為核心凈利潤的40%。

在中期業(yè)績會上，越秀地產管理層堅持全年1470億元的銷售目標不變，同時下半年也會保持一定的投資強度。越秀地產董事長兼執(zhí)行董事林昭遠表示，在政策層面，預計下半年各地政府會繼續(xù)因城施策，政策環(huán)境也會持續(xù)寬松。房地產市場應該在逐步探底的過程中，越秀地產會通過“一城一策”“一盤一策”的精準營銷策略，加快銷售和現金回流，提高去化和回款。

全年銷售目標不變以“優(yōu)品”扎根一線城市

上半年，越秀地產在策略上保持以變應變，實施“一盤一策”的精準營銷策略和精準的定價策略，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)市場領先和廣州市場份額第一的地位。越秀地產的市場地位也持續(xù)提升，根據克而瑞的統(tǒng)計，上半年，以合約銷售額（全口徑）計，在行業(yè)的排名上升至第9位。

越秀地產管理層表示，公司決定暫時不調整全年1470億元的銷售目標，一方面是堅持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年的銷售目標；另一方面也是希望在內部以此目標來激勵和考核全體員工及管理團隊。

報告期內，越秀地產錄得合同銷售（連同合營企業(yè)及聯營公司項目的合同銷售）金額約為554.0億元。上半年在大灣區(qū)實現合同銷售金額約為261.1億元，約占總合同銷售金額的47.1%。華東地區(qū)上半年實現合同銷售金額約128.8億元，約占總合同銷售金額的23.2%。

林昭遠認為，近幾年，越秀地產逐步在核心城市的核心區(qū)域布局，項目的能級較高，周邊的競爭程度相對來說沒那么強烈，有抵抗風險的能力。因此，公司都是采用精準定價、線上線下聯動來提高去化能力。對于銷售目標的完成路徑，公司就是通過這樣的精細化管理提升經營水平，實現有質量的去化。

“對于北京市場，我們總體布局在北京偏北部，尤其在海淀區(qū)域，目前去化還是比較好的。今年北京單城銷售目標為120億元，目前已經完成56億元。”

憑借“一盤一策”的精準營銷策略和精準的定價策略，越秀地產在大本營廣州的銷售額穩(wěn)居房企榜首。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1-7月，越秀地產憑借283.33億元全口徑金額、171.96億元權益金額、275.92億元流量金額、59.83萬㎡流量面積業(yè)績規(guī)模，奪得全口徑金額冠軍、流量金額冠軍以及流量面積、權益金額榜亞軍。今年以來，越秀地產旗下的琶洲南TOD、越秀觀樾等項目表現不俗，屢登廣州熱銷排行榜。

另外，面對市場的持續(xù)下行，越秀地產向管理要效益，持續(xù)深化精益管理，加快構建客研體系，形成全周期的客研工作機制，堅持讀懂城市、讀懂客戶。

2024年上半年，越秀地產深化推進產品的標準化建設，將產品的標準化與建筑信息管理系統(tǒng)（BIM）有機結合，為精益建造提供數字化基礎平臺；在重點城市完成了現場標準化建造體系（SSCS）屬地化建設，高質量交付好產品行動扎實推進；組織變革深入推進，不斷優(yōu)化人才隊伍的配置和績效考核機制，組織的動力與活力持續(xù)釋放。

擇機擴充優(yōu)質土儲平均借貸成本進一步下降

2024年上半年，越秀地產根據市場和具體城市土地出讓規(guī)則的變化及時調整策略，加大對城市、板塊、客戶的研究，投資的刻度更加精準，投資布局更加合理，聚焦核心城市和核心區(qū)域深耕。

公司主要通過“6+1”多元化增儲模式分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建筑面積約為172萬平方米。在上海共獲取2幅優(yōu)質地塊，新增土地儲備約6萬平方米；在杭州獲取2幅優(yōu)質地塊，新增土地儲備約23萬平方米；通過向母公司越秀集團收購方式，新增TOD土地儲備約58萬平方米。在上半年的新增土儲中，通過多元化增儲模式獲取的土地儲備占新增土儲的66%。

林昭遠指出，上半年公司的投資更加精準，為可持續(xù)發(fā)展打下比較好的基礎。下半年，越秀地產在投資上還是堅持以銷定投，穩(wěn)健投資。同時要做好精準投資，保持對核心城市、核心板塊和客戶的研究，聚焦一些收益確定性比較高、現金流回籠快的項目，總體來說以效益為先。

截至2024年6月30日，越秀地產總土地儲備約為2,503萬平方米，94%分布在一線城市和重點二線城市，投資質量和結構不斷優(yōu)化。越秀地產在廣州和杭州共開發(fā)10個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到310萬平方米，約占總土地儲備的12.4%。

持續(xù)精準投資的背后也是越秀地產對財務指標的嚴格要求。截至2024年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物、定期存款、監(jiān)控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約為人民幣481.4億元。剔除預收款的資產負債率、凈借貸比率和現金短債比率分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標，財務指標健康安全。

越秀地產表示，下半年仍將保持經營性現金流為正，繼續(xù)降低融資成本，讓財務狀況和流動性更加安全和健康，增強公司的安全墊厚度。

上半年，越秀地產多元化拓展融資渠道，平均融資成本同比進一步下降。其中，加權平均借貸年利率同比下降41個基點至3.57%。期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。7月于境內成功發(fā)行公司債券合共15億元，其中5億3+2年期票面利率2.25%，10億10年期票面利率2.75%。融資成本在行業(yè)中處于領先地位。

最后，越秀地產董事長林昭遠總結道，“越秀地產2024年上半年面對深刻調整的房地產市場，各項主要經營指標保持基本平穩(wěn)。下半年，越秀地產將積極應對市場挑戰(zhàn)，圍繞‘攻堅克難穩(wěn)業(yè)績，精益管理提能力’的工作主題，以‘精益管理’和‘新能力、新機制和新文化’的建設為發(fā)展的內在驅動力，在行業(yè)新環(huán)境和新發(fā)展模式下繼續(xù)走高質量可持續(xù)發(fā)展之路，不斷為股東創(chuàng)造價值。”

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）