深港澳調(diào)查｜房?jī)r(jià)創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高，香港樓市為何如此“裂變”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月22日下午，在香港從業(yè)三十多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、第三地產(chǎn)代理有限公司（下稱D3地產(chǎn)）總經(jīng)理吳文忠?guī)е鴣?lái)自上海的一家合作機(jī)構(gòu)，站在一座1991年建成的樓前說(shuō)：“這邊租金每個(gè)月大約12萬(wàn)～13萬(wàn)港元，一套出售總價(jià)在5000萬(wàn)～1.5億港元不等。”

這個(gè)名叫帝景園的小區(qū)是香港知名豪宅之一，位于香港島中西區(qū)中半山，就是市場(chǎng)常說(shuō)的“半山豪宅”之一。小區(qū)一共有5座樓，共計(jì)只有400余套房源。但建成后，香港本地開(kāi)發(fā)商新鴻基地產(chǎn)選擇將其中的第2座、第3座自持，進(jìn)行長(zhǎng)線放租。

直到2024年3月，在香港樓市全面“撤辣”后，新鴻基地產(chǎn)決定將第2座、第3座樓棟重新進(jìn)行內(nèi)部裝修并出售。

注釋：在粵語(yǔ)里，“辣招”是指為解決比較棘手的問(wèn)題而采取的強(qiáng)制手段。港府此前為了應(yīng)對(duì)樓市過(guò)熱，防止過(guò)度炒作而采取的一些強(qiáng)力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此處指2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。

帝景園可以俯瞰山景及維港景觀，即便樓齡已有32年，其推售房源也頻有成交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在帝景園小區(qū)看到，不時(shí)有置業(yè)顧問(wèn)用普通話或粵語(yǔ)給買(mǎi)家講解，他們穿梭在正進(jìn)行內(nèi)部裝修的樓棟間。除了地理位置以外，這里吸引他們的還有高租售比。

當(dāng)下的香港樓市，正顯現(xiàn)“房?jī)r(jià)跌、租金漲”的跡象。

8月28日，香港差餉物業(yè)估價(jià)署（以下簡(jiǎn)稱差估署）數(shù)據(jù)顯示，2024年7月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)296.8點(diǎn)，環(huán)比再跌約1.88%，創(chuàng)去年11月后最大單月跌幅，該指數(shù)已連續(xù)3個(gè)月下挫，創(chuàng)2016年9月后的近8年最低。

今年前7個(gè)月，該指數(shù)累跌約4.66%。與此相反，私人住宅租金持續(xù)上升，今年7月私宅租金指數(shù)報(bào)194.1點(diǎn)，環(huán)比上升約1.09%，已連漲5個(gè)月，創(chuàng)2019年9月后的近5年新高。

新盤(pán)現(xiàn)近8年最低價(jià)，租金達(dá)近5年新高

“撤辣”近半年的香港樓市，房?jī)r(jià)與租金背道而馳，一邊是房?jī)r(jià)創(chuàng)下8年新低，一邊是租金達(dá)到近5年新高。

8月26日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從香港中原地產(chǎn)馬鞍山迎海御峰分行資深區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理胡耀祖處獲悉一個(gè)“持有7年，賬面虧損779萬(wàn)港元離場(chǎng)”的案例。

他表示，香港沙田區(qū)馬鞍山星漣海小區(qū)本月有一套單位實(shí)用面積1199平方尺（1平方尺約0.11平方米）的海景房，近日議價(jià)后以總價(jià)1480萬(wàn)港元成交。

原業(yè)主于2017年以2259萬(wàn)港元購(gòu)入，持有約7年，賬面虧損約779萬(wàn)元離場(chǎng)，期內(nèi)貶值約34.5%。

8月22日，香港九龍區(qū)一新盤(pán)帶看工作人員陳曦（化名）告訴每經(jīng)記者，與年初剛“撤辣”后相比，最近看房的人確實(shí)少了很多。“不好的時(shí)候可能兩三周都接不到一單客戶。”

事實(shí)上，即便是剛“撤辣”時(shí)，香港大部分在售新盤(pán)也未出現(xiàn)漲價(jià)，多是在積極推盤(pán)銷售。兩三個(gè)月后，部分香港開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行打折促銷。

7月下旬，香港屯門(mén)青山灣黃金海灣·意嵐開(kāi)盤(pán)每平方尺價(jià)約10209港元，最低單價(jià)去到8908港元，為香港近8年來(lái)新盤(pán)最低售價(jià)，上車盤(pán)約18.54平方米戶型套均總價(jià)僅184萬(wàn)港元。

經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，“撤辣”效應(yīng)逐漸消退，樓價(jià)指數(shù)5月已調(diào)頭回落。另外，一手新盤(pán)庫(kù)存量高企，開(kāi)發(fā)商減慢申請(qǐng)預(yù)售樓花（預(yù)售房屋）同意書(shū)的步伐，同時(shí)也押后項(xiàng)目落成日期。

但租金方面，今年3月，吳文忠?guī)鸵粋€(gè)本地投資客成交了西九龍維港匯一套總價(jià)約1200萬(wàn)港元的房子。到6月，客戶交給他去放租，不到兩個(gè)星期就選好了租客，每月租金達(dá)到2.6萬(wàn)港元。

“這類戶型租金年初還是2.3萬(wàn)港元/月，現(xiàn)在漲了約3000港元/月。”

在香港部分二手小區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)租金超過(guò)月供的情況，即租金收入可覆蓋供樓支出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，近期一些趁樓價(jià)跌、租金升而入市的本地或海外投資者，租金回報(bào)率已不再是1%或2%，而是普遍有3%～4%，甚至更高，單計(jì)每月收租已夠供樓還有余。

近期正是香港租賃旺季，一方面香港各大高校即將開(kāi)學(xué)，不少內(nèi)地和海外學(xué)生有租房需求，另一方面還有持續(xù)的“專才”“高才”群體赴港工作居住。

中原地產(chǎn)東涌映灣園分行經(jīng)理曹嘉華表示，來(lái)港人才及學(xué)生有增無(wú)減，帶動(dòng)住屋需求持續(xù)上升，暑假期間租盤(pán)更見(jiàn)匱乏，部份租客為向業(yè)主顯誠(chéng)意，不惜一次性預(yù)繳一年租金租樓。該分行新近促成東涌映灣園某套戶型以月租1.9萬(wàn)港元成交，租客為內(nèi)地專才，并預(yù)繳一年租金承租。

全面“撤辣”至今，香港樓市可謂跌宕起伏。

全面“撤辣”意味著，內(nèi)地購(gòu)房者在稅收這一購(gòu)房成本上，基本與香港永居居民站在同一標(biāo)準(zhǔn)線上。

很快，內(nèi)地購(gòu)房者以驚人的速度、數(shù)量和資金闖入香港樓市，香港本地居民、投資客也紛紛出手，新盤(pán)數(shù)小時(shí)內(nèi)日光、香港本地買(mǎi)家一次橫掃24套房、成交暴漲數(shù)倍等劇情不斷上演。

不過(guò)，這樣的劇情并未持續(xù)多久。5月香港樓市一手成交即回落至1411宗，但仍高于“撤辣”前平均水平。彼時(shí)，就有多位熟悉香港樓市的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者預(yù)計(jì)，“撤辣”效應(yīng)差不多能維持半年左右。

7月底，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰就表示，樓市“撤辣”后三個(gè)多月，由于缺乏利好消息，加上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未如理想，樓市陷入低潮，差估署指數(shù)連跌兩個(gè)月，顯示撤辣后的亢奮情緒已逐漸減退。

內(nèi)地買(mǎi)家較高峰跌近七成，有本地開(kāi)發(fā)商選擇“轉(zhuǎn)賣(mài)為租”

每經(jīng)記者在采訪中了解到，2月28日，縱橫百富企業(yè)管理集團(tuán)有限公司兼D3地產(chǎn)市場(chǎng)部高級(jí)總監(jiān)曾志光及旗下團(tuán)隊(duì)正帶著內(nèi)地買(mǎi)家在香港一個(gè)樓盤(pán)參觀，轉(zhuǎn)頭就看到電視里正在播報(bào)全面“撤辣”的新聞。

此后，曾志光他們手上接待的內(nèi)地購(gòu)房者開(kāi)始不斷增加，還組織過(guò)北京、上海等地的多批看房團(tuán)赴香港。

他說(shuō)，內(nèi)地很多城市的購(gòu)房者都對(duì)香港市場(chǎng)有興趣，但主要還是以一線城市為主，投資和自住需求都有。

“其實(shí)在香港做看房團(tuán)不太實(shí)用，接待起來(lái)也比較麻煩。我們最多一次做過(guò)20多人的內(nèi)地看房團(tuán)，但后續(xù)我們已經(jīng)控制了每次參觀看房的規(guī)模。內(nèi)地新盤(pán)一般有售樓處這類空間比較大的地方可以安排看房團(tuán)，但香港大部分項(xiàng)目都是現(xiàn)樓，基本就是直接進(jìn)入小區(qū)看實(shí)體單位，加之已經(jīng)入伙，有一定的住戶在其中，參觀人數(shù)不方便太多，以免影響住戶居住。但這也是香港樓市的優(yōu)點(diǎn)，高入住率、高出租率，完善嚴(yán)格的物業(yè)管理體系，因此深受內(nèi)地客戶認(rèn)可。”

今年上半年，香港累計(jì)錄得6117宗“普通話拼音買(mǎi)家”買(mǎi)賣(mài)登記，較去年同期的3667宗急升近七成，涉及總金額705.4億港元，同比上升42%，無(wú)論成交量及金額均創(chuàng)1995年有記錄以來(lái)新高。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，反映內(nèi)地客入市情況的“普通話拼音買(mǎi)家”買(mǎi)賣(mài)登記數(shù)字，已連跌3個(gè)月，7月錄723宗，較6月758宗減少近5%，創(chuàng)5個(gè)月新低，亦較4月最高峰跌近七成，成交金額亦跌至不足80億港元。不過(guò)，現(xiàn)在整體樓市“普通話拼音買(mǎi)家”占比仍達(dá)二成以上，屬歷來(lái)高位水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，內(nèi)地買(mǎi)家普遍青睞香港的中小型上車盤(pán)，如總價(jià)在1000萬(wàn)港元以下的1～2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盤(pán)中，“普通話拼音”買(mǎi)家占比超過(guò)四成。

帝景園一位接待人員就告訴記者，近期他們推售了新房源，多的時(shí)候一天接待了12組客戶，很多都講普通話。

黃光耀也指出，內(nèi)地買(mǎi)家與本地買(mǎi)家有很大不同，他們大多過(guò)往都有買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)，并且資金較為充裕。在樓盤(pán)選擇上，很注重開(kāi)發(fā)商知名度、樓盤(pán)知名度，會(huì)看重附近學(xué)校、社區(qū)配套，也對(duì)一些新開(kāi)發(fā)區(qū)特別感興趣，這與本地買(mǎi)家很不同。

在陳曦眼中，“撤辣”不久后來(lái)看房的內(nèi)地客戶非常爽快，對(duì)于總價(jià)800萬(wàn)港元的小戶型單位，很多都能當(dāng)天下定，且全款拿下，這類基本都是做投資出租用，“現(xiàn)在還是有不少內(nèi)地客戶爽快，因?yàn)樗麄冇X(jué)得香港房子很小。”

陳曦是香港本地人，剛畢業(yè)出來(lái)工作，她和身邊的朋友目前都還沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃，“我覺(jué)得香港人越來(lái)越不想買(mǎi)房，好像租房比較劃算，每月租金1萬(wàn)港元能租到不錯(cuò)的房子。”

陳永杰認(rèn)為，近期傳本地銀行收緊按揭，加上樓市跌勢(shì)持續(xù)，正所謂“寧買(mǎi)當(dāng)頭起，莫買(mǎi)當(dāng)頭跌”。不少內(nèi)地客都與香港本地人心態(tài)一樣，覺(jué)得“遲買(mǎi)更便宜”而延遲入市計(jì)劃。現(xiàn)在市場(chǎng)都在等待美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)否啟動(dòng)減息，觀望氣氛愈趨濃厚，買(mǎi)家入市態(tài)度非常審慎。相信如果正式減息后，積累的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)釋放，樓市氣氛將會(huì)反彈。

觀望的不僅是買(mǎi)家，還有本地開(kāi)發(fā)商，選擇將旗下新盤(pán)“轉(zhuǎn)賣(mài)為租”。比如，恒基地產(chǎn)旗下位于紅磡的BAKER CIRCLE第1期DOVER（必嘉坊·曦匯）。

每經(jīng)記者從恒基物業(yè)代理營(yíng)業(yè)（一）部總經(jīng)理林達(dá)民處了解到，“轉(zhuǎn)賣(mài)為租”是公司幾經(jīng)考慮下，認(rèn)為香港以及全球經(jīng)濟(jì)將隨9月美聯(lián)儲(chǔ)有機(jī)會(huì)減息而復(fù)蘇，因此在現(xiàn)階段采取惜售的態(tài)度，同時(shí)又希望配合政策所激活的租務(wù)需求。目前不到一個(gè)星期，項(xiàng)目已經(jīng)有20套房源出租，當(dāng)中不少開(kāi)放式單位實(shí)用面積每平方尺租金高達(dá)71.8港元（相當(dāng)于710港元/每平方米）。

“在目前資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)租金背馳的情況下，樓價(jià)處于低位而租金一直攀升，對(duì)投資客而言相當(dāng)吸引。至于未來(lái)會(huì)否加推其他樓盤(pán)放租，公司會(huì)繼續(xù)按市場(chǎng)需要，采取彈性策略，按不同地區(qū)的需求再考慮是否推出其他現(xiàn)貨單位供租賃。”

有寫(xiě)字樓“腰斬價(jià)”出售，如加息落地房?jī)r(jià)有望回升

除了住宅市場(chǎng)，香港的商鋪、寫(xiě)字樓等行情也普遍低迷。

近期有市場(chǎng)消息傳出，香港甲級(jí)辦公大廈中環(huán)中心一個(gè)單位以約虧損7,200萬(wàn)港元（合920萬(wàn)美元）的價(jià)格出售，比五年前的買(mǎi)價(jià)低了63%，創(chuàng)中環(huán)甲級(jí)辦公大廈20年來(lái)最低紀(jì)錄。

“這個(gè)成交傳聞目前還沒(méi)有確切的交易記錄，假設(shè)這個(gè)成交價(jià)是真實(shí)的，確實(shí)相對(duì)較低，現(xiàn)在市場(chǎng)的議價(jià)空間確實(shí)比以前高。”第一太平戴維斯投資部資深董事陳汝軒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，6月中環(huán)寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)去到13.2%，這個(gè)空置率對(duì)中環(huán)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)算很高了。

據(jù)第一太平戴維斯提供的案例，今年4月，香港上環(huán)新開(kāi)發(fā)的全幢商廈——永樂(lè)街88號(hào)（88WL）最初由高盛、凱龍瑞以16億港元收購(gòu)和開(kāi)發(fā)，后來(lái)僅以7億港元賣(mài)給了一位本地投資者。

全面“撤辣”利好內(nèi)地購(gòu)房者，但對(duì)一般的本地買(mǎi)家來(lái)說(shuō)購(gòu)房成本并未有變化，與香港本地買(mǎi)家息息相關(guān)的是房貸利率。港元與美元掛鉤的聯(lián)系匯率機(jī)制，讓香港樓市的走勢(shì)與美元“息口”（即存、貸款利率變化的動(dòng)向）。

過(guò)往很多年，香港樓市都以“低首付、低利率”著稱，房貸利率基本都在2%左右。但近幾年，隨著美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局（以下簡(jiǎn)稱美聯(lián)儲(chǔ)）持續(xù)加息，如今房貸利率已升至4%左右。

房貸利率高企的同時(shí)，香港銀行的定期存款利率仍然較高，一年期定存利率多在3.4%左右，6個(gè)月定存利率多在3.5%。因此，多數(shù)香港本地居民更愿意進(jìn)行儲(chǔ)蓄而非背負(fù)房貸。

8月16日，香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，香港經(jīng)濟(jì)第二季繼續(xù)錄得溫和增長(zhǎng)，第二季度本地生產(chǎn)總值較去年同期上升3.3%，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)維持2.5%至3.5%。

香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)顯示，住宅物業(yè)市場(chǎng)在第二季初期非?；钴S，但其后隨著積壓需求減退而逐步轉(zhuǎn)靜。由于美國(guó)減息預(yù)期降溫，市場(chǎng)氣氛在季內(nèi)越趨審慎。第二季度，香港整體住宅售價(jià)錄得2%跌幅。

“其實(shí)回看香港過(guò)往多年的房?jī)r(jià)變化，比如1997年香港金融風(fēng)暴等時(shí)候，相較之下，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整并不算很大，2%的降價(jià)幅度也反映出香港樓市基礎(chǔ)還是比較健康穩(wěn)健的。”

香港本地開(kāi)發(fā)商、會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀對(duì)每經(jīng)記者表示，加息的環(huán)境和現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)減息的預(yù)期會(huì)讓本地買(mǎi)家觀望情緒加重。利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系非常密切，如果美國(guó)真的逐步減息，供樓負(fù)擔(dān)減輕，買(mǎi)家也會(huì)加快入市。

近日舉行的全球央行年會(huì)，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾的發(fā)言被市場(chǎng)解讀為釋放減息信號(hào)，香港市場(chǎng)則普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)減息會(huì)在9月落地?；诿绹?guó)的失業(yè)率重上近3年高位，增加市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的憂慮，故有意見(jiàn)認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)于9月會(huì)減息0.5%。

對(duì)此，中銀香港個(gè)人數(shù)字金融產(chǎn)品部財(cái)富策略及分析處主管張?jiān)婄鲗?duì)每經(jīng)記者指出，美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別單一就業(yè)數(shù)據(jù)而作出減息0.5%的決定，其重點(diǎn)反而在于就業(yè)及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)情況。市場(chǎng)還需留意未來(lái)通脹及就業(yè)數(shù)據(jù)，以及全球央行年會(huì)（的信號(hào)），才能更了解美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)減息步伐的看法。

曹德明補(bǔ)充道，如果美國(guó)下半年加大減息幅度及次數(shù)，香港拆息將跟隨顯著回落，息口下降可幫助減輕本港企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)商融資成本或利息支出，同時(shí)也可減輕業(yè)主的供樓負(fù)擔(dān)，對(duì)樓市將有正面支持。如環(huán)球及香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，預(yù)計(jì)樓價(jià)于明年年中或之前逐步回穩(wěn)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝