中報(bào)現(xiàn)場(chǎng) | 上半年“增收不增利” 建發(fā)國(guó)際管理層：下半年將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“公司每年都會(huì)有新的策略調(diào)整，甚至半年也會(huì)進(jìn)行一些反思跟調(diào)整。我們的資源準(zhǔn)備能支撐公司形成一個(gè)比較大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，占領(lǐng)比較合理的市場(chǎng)規(guī)模，并在投入的規(guī)模里能夠健康運(yùn)行。”

在8月26日舉行的建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（HK01908，股價(jià)12.00港元，市值242.06億港元；以下簡(jiǎn)稱建發(fā)國(guó)際）2024年中期業(yè)績(jī)電話會(huì)議上，建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)表示，中長(zhǎng)期看，公司在資源上，不管是人力、產(chǎn)品還是財(cái)務(wù)資源上都做好準(zhǔn)備，等機(jī)會(huì)來的時(shí)候，能夠及時(shí)跟上。

中報(bào)顯示，今年上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)收入約327.53億元，同比增長(zhǎng)約34.5%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為310.11億元，同比增長(zhǎng)約36.4%；權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)約為8.17億元，與上年同期比較減少約36.4%。

銷售方面，報(bào)告期內(nèi)建發(fā)國(guó)際連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約508.7億元，對(duì)應(yīng)合同銷售總建筑面積約245.9萬平方米，現(xiàn)金回款合計(jì)約為979億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，8月22日發(fā)布中報(bào)后的三個(gè)交易日，建發(fā)國(guó)際股價(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。8月23日跌幅超2%；8月26日漲近1%；8月27日截至午間收盤，跌幅超5%，股價(jià)報(bào)12.00港元。

下半年將適當(dāng)放緩拿地

對(duì)建發(fā)國(guó)際而言，拿地始終是其無法避開的話題，也是當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)上被投資者提及頻次最多的問題。

中報(bào)顯示，上半年，建發(fā)國(guó)際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取14個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約420億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約742億元，拿地權(quán)益比例78%。

尤其在杭州，4月16日，建發(fā)國(guó)際斥資28.38億元拿下被螞蟻退掉的2宗之江地塊；4月29日，耗資84.95億元摘得未來科技城巨無霸地塊；半個(gè)月后，又聯(lián)合杭州東部灣新城建設(shè)以底價(jià)19億元競(jìng)得了杭州東部灣新城低密度地塊??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，建發(fā)在杭州拿地總金額達(dá)158億元，超過濱江和綠城，排在杭州房企拿地金額榜首位。

不僅如此，今年3月，建發(fā)國(guó)際經(jīng)51輪競(jìng)價(jià)，以溢價(jià)率31.9%、總價(jià)10.34億元、樓面地價(jià)17146元/平方米拿下武漢寶通寺地塊，這也是上半年武漢溢價(jià)率最高的地塊；6月14日，又以57.6億元摘得廈門湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)地塊。

“上半年拿地整體考慮了市場(chǎng)情況，把流動(dòng)性擺在第一位，選擇投資回報(bào)周期短的一些項(xiàng)目。”建發(fā)國(guó)際管理層表示，公司一直以來庫(kù)存就比較小，進(jìn)行補(bǔ)充庫(kù)存能夠保持一定的庫(kù)存規(guī)模，公司在拿地選擇上會(huì)根據(jù)每個(gè)城市的容量，結(jié)合公司在當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)力和市占率，防止在該城市超出自身能力的投資，并重點(diǎn)選擇需求較為可靠、豁免風(fēng)險(xiǎn)較小的城市進(jìn)行拓展，加強(qiáng)改善庫(kù)存的流動(dòng)性。“下半年也會(huì)在考慮整體庫(kù)存能夠滿足銷售需要的基礎(chǔ)上（拿地）放緩一點(diǎn)，但一些城市該補(bǔ)還是會(huì)補(bǔ)。”

2020年以來建發(fā)國(guó)際中期營(yíng)收情況 來源：百度股市通

至于所拿地塊利潤(rùn)情況，林偉國(guó)坦言，整體預(yù)期利潤(rùn)率基本上維持在8%左右。“2022年拿地項(xiàng)目目前去化已經(jīng)達(dá)到了90%以上，利潤(rùn)略高于當(dāng)初的預(yù)期。但2023年下半年和今年上半年拿地項(xiàng)目，多半比預(yù)期略低。”

需要注意的是，在部分存貨的囤積下，建發(fā)國(guó)際過去幾年高溢價(jià)拿地帶來的影響正在顯現(xiàn)。今年上半年，公司錄得收入327.53億元，歸母凈利潤(rùn)8.17億元，同比分別增長(zhǎng)34.5%、-36.4%。

對(duì)此，公司管理層表示，歸母利潤(rùn)同比大幅下跌，主要由于期內(nèi)毛利潤(rùn)率同比下降至11.9%，以及上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均權(quán)益同比相應(yīng)降低兩個(gè)原因?qū)е隆?/p>

據(jù)介紹，在上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，94%結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目為2020年至2021年期間拿下的項(xiàng)目，在計(jì)提資產(chǎn)減值下，毛利率整體偏低。上半年，建發(fā)國(guó)際毛利率為11.9%，盡管同比提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)，但依然低于部分頭部房企。

“處于12.0%左右，屬于比較正常、穩(wěn)定的水平。”林偉國(guó)解釋稱，近幾年建發(fā)國(guó)際的毛利率將基本維持在10%到15%之間，主要與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)有關(guān)，但毛利率的浮動(dòng)不會(huì)過大。

2020年以來建發(fā)國(guó)際中期凈利潤(rùn)情況 來源：百度股市通

優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)

與眾多房企一樣，建發(fā)國(guó)際也在加緊去庫(kù)存。

截至2024年上半年，建發(fā)國(guó)際在國(guó)內(nèi)共有334個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備可供銷售總建筑面積達(dá)1444.8萬平方米，其中2022年及之后拿地的“新庫(kù)存”占比77%。建發(fā)國(guó)際管理層表示，將采取靈活的銷售與經(jīng)營(yíng)策略，確保項(xiàng)目所在市場(chǎng)流速合理，爭(zhēng)取有序、逐步清掉。

記者注意到，上半年多城新房?jī)r(jià)格下降，打折促銷成了房企“普遍選擇”。“確實(shí)有一些項(xiàng)目針對(duì)銷售會(huì)有靈活的定價(jià)，如一個(gè)樓盤樓層比較差、戶型比較不好的進(jìn)行差異化定價(jià)調(diào)整，但大面積的打折，公司毛利也承受不了。”建發(fā)國(guó)際管理層表示。

需要注意的是，在傳統(tǒng)銷售淡季7月和8月，建發(fā)國(guó)際并沒有推出新盤。“9月開始集團(tuán)會(huì)新增一些供貨，從銷售端出發(fā)，盡量以維持市場(chǎng)占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預(yù)期下半年銷售情況是否會(huì)有很大的反轉(zhuǎn)，將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)改善庫(kù)存的流動(dòng)性。”

在債務(wù)方面，截至2024年6月末，建發(fā)國(guó)際存量有息負(fù)債的平均融資成本約3.65%，較2023年末的3.75%繼續(xù)下降10個(gè)BP。

“公司融資結(jié)構(gòu)主要是銀行貸款，原來的債務(wù)結(jié)構(gòu)期限都比較長(zhǎng)，發(fā)債的利率雖然在當(dāng)時(shí)比較低，現(xiàn)在來看就比較高，但必須得到期還了后再發(fā)，今后公司也將持續(xù)將債務(wù)水平向下降低。”林偉國(guó)指出。

中報(bào)顯示，截至2024年6月底，建發(fā)國(guó)際凈負(fù)債權(quán)益比為45.7%，相較去年末33.64%有所上漲；銀行及手頭現(xiàn)金共492.2億元。由于期內(nèi)計(jì)息借款及來自間接控股公司的貸款增加，建發(fā)國(guó)際的負(fù)債比率增至約96.9%。另在借款總額中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還，約830.50億元須于一年后、五年內(nèi)償還。

對(duì)于下半年市場(chǎng)，建發(fā)國(guó)際管理層表示，從七八月的情況來看，目前并沒有感受到環(huán)比或同比明顯好轉(zhuǎn)的信號(hào)，整個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)比較大，每時(shí)每月每季度的變化都很大，二手房整體供應(yīng)量很大，行業(yè)量、價(jià)存在較大壓力。“公司銷售端將盡量按照維持行業(yè)一定市場(chǎng)地位來開展，將應(yīng)勢(shì)而變、順勢(shì)而為，堅(jiān)持用正確的經(jīng)營(yíng)邏輯進(jìn)行價(jià)值導(dǎo)向，努力實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。”

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