花同樣的錢，住更大的房？為大幅提升實際得房率，這些城市都開始行動了，業(yè)內(nèi)認為“可能推動房價結(jié)構(gòu)調(diào)整”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

各地陸續(xù)盯上了房子的實際得房率。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年以來，包括深圳、福州、長沙、佛山、惠州等在內(nèi)的城市已先后調(diào)整了計容方式，浙江地區(qū)不少城市則從不同角度出臺政策，比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，比如某些公共空間或空中花園不計入容積率后，對房子的實際得房率將產(chǎn)生間接影響，開發(fā)商在設(shè)計時就可以對產(chǎn)品進行調(diào)整，有助于減少公攤面積，有效提高實際得房率。

比如合肥在具體政策中提到，“投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標(biāo)準(zhǔn)陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率”。開發(fā)商在對項目設(shè)計時，理論上可以將后期陽臺的面積做到全屋建面的20%內(nèi)，而且只算一半面積，這相當(dāng)于直接提高實際得房率。

8月19日上午，合肥某頭部房企人士向每經(jīng)記者介紹，合肥調(diào)整計容新規(guī)后，大部分房子的實際得房率都將增加。面積越大的房子，實際得房率增加得越明顯。對購房者來說，相當(dāng)于花同樣的錢，買到了更大實用面積的房子。

“比如我們項目130多平方米的房子，市面上普遍得房率在78%左右，但調(diào)整后我們可以做到90%以上。”

大家都盯上了實際得房率指標(biāo)

近期，不少城市調(diào)整容積率計算方式，提高實際得房率。

7月29日，昆明發(fā)布《昆明市詳細規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》（征求意見稿），優(yōu)化調(diào)整了25項指標(biāo)，明確提出降容積率、降公攤等舉措，同時鼓勵建設(shè)第四代住宅。

尤其是在優(yōu)化房屋面積計算的基礎(chǔ)上，昆明改變了容積率計算方式，包括配電室、生活垃圾收集點、公廁等大部分公共服務(wù)設(shè)施，未來不再計入容積率。

7月2日，合肥發(fā)布《優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，放寬陽臺、露臺計容規(guī)則；擴展了社區(qū)公共休閑空間；控制車位、綠地率、住宅面寬等指標(biāo)下限。

此外，溫州、湖州、義烏等城市在土拍環(huán)節(jié)也增加了計容新規(guī)。部分新掛牌宅地注明，空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

7月22日，溫州在出讓核心片區(qū)桃花島單元地塊時提到，在滿足特定要求前提下，空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。

7月17日，湖州市德清縣出讓的德清舞陽街道地塊出讓要求提到，空中庭院建設(shè)不大于13847平方米（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。

值得一提的是，上述多城中提及的“部分公共區(qū)域不計入容積率”，對實際得房率產(chǎn)生的影響屬于間接影響，屬于通過影響公攤面積，從而影響實際得房率。

比如某些公共區(qū)域不再計入容積率，這意味著它們不會計入總建筑面積，從而使得套內(nèi)建筑面積在總建筑面積中所占比例提高，即得房率提高。

另外，計容規(guī)則的調(diào)整，可能在設(shè)計上也會影響開發(fā)商的抉擇，增加設(shè)計的靈活性。計容規(guī)則調(diào)整后，開發(fā)商可能會重新考慮公共空間的設(shè)計和利用。例如，通過更高效的空間規(guī)劃，減少不必要的走廊寬度或優(yōu)化樓梯和電梯布局，從而為住宅單元騰出更多空間。

還有些條款，則會直接影響實際得房率。

比如，佛山提高住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限，并取消了凸（飄）窗窗臺的計容要求。昆明提出，對于進深不大于2.4米，且投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標(biāo)準(zhǔn)陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率。深圳提出，在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

這種對計容標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，若開發(fā)商在設(shè)計上進行調(diào)整，則會直接使得實際使用率提高。比如前文提到的合肥，陽臺面積最高能做到房屋面積的20%，且只算一半面積。

8月19日上午，第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿向每經(jīng)記者表示，當(dāng)下樓市調(diào)控政策主要在需求端和供給端兩個維度發(fā)力，調(diào)整容積率計算方式，本質(zhì)上屬于供給端的政策。主要是通過改變規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)范，影響開發(fā)商在一定土地上可以建設(shè)的房屋面積和類型，鼓勵開發(fā)商建造更好的產(chǎn)品，促使市場有更多好房子供應(yīng)給消費者。

已有項目實際得房率顯著提升

隨著各地計容新規(guī)陸續(xù)出臺，市場有部分聲音稱，這或許意味著公攤面積正逐步退場。

8月19日下午，中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時提到，調(diào)整容積率的計算方式確實旨在提高實際得房率，但這并不等同于公攤面積完全消失，不能混淆等同。

“長遠來看，它可能推動房價結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得房屋實際價值更加凸顯，同時提高購房者購買力，因為他們能夠獲得更多實實在在的居住空間。”袁帥說。

中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元提到，現(xiàn)在通過提高實際居住得房率的方式，更多是通過優(yōu)化建筑設(shè)計與規(guī)劃，合理分配公共空間，而非直接取消公攤面積。即便實際得房率達到100%，也不意味著公攤面積在物理層面的消失，而是表明房屋使用面積與建筑面積的比例達到理想狀態(tài)。

值得一提的是，新規(guī)之后，已有部分城市的項目把實際得房率當(dāng)成重要宣傳點。

比如合肥中海悅府，作為合肥計容新規(guī)后的首個入市項目，把超90%的實際得房率作為重要宣傳點。

還有位于昆明的萬科桂語東方、萬科都會半島項目，在昆明調(diào)整容積率計算方式后，根據(jù)宣傳資料，上述兩個項目不同戶型的實際得房率可以做到94%～145%。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，不少城市在調(diào)整完容積率規(guī)則后，實際得房率可以提高約10個百分點。

據(jù)上述合肥房企人士介紹，過往合肥市場高層樓盤的實際得房率普遍在78%左右，現(xiàn)在按照新規(guī)，套內(nèi)實用面積能做到90%以上，客戶相對更愿意接受。

“實際得房率增加后，購房者將得到更大的實際居住空間，這也是政策響應(yīng)居民對居住品質(zhì)要求提高的一種方式。”8月19日下午，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者表示，實際得房率的提高可能會增加購房者的購買意愿。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖