深圳要對(duì)公攤面積出手了！這些公共空間不再計(jì)入，陽(yáng)臺(tái)、飄窗可以做得更大

每經(jīng)編輯 王月龍    

“現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來(lái)越不實(shí)用。”此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時(shí)間，許多城市推出的樓市新政出現(xiàn)“新風(fēng)向”，針對(duì)住宅用地的計(jì)容面積和公攤提出新規(guī)。

深圳特區(qū)報(bào)記者5月14日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。目前，已辦理《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目或者規(guī)劃條件核實(shí)的建設(shè)工程項(xiàng)目，不能更改設(shè)計(jì)；其他建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和調(diào)整，在各直屬管理局指導(dǎo)下依據(jù)新版規(guī)則實(shí)施。

值得注意的是，前幾日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

陽(yáng)臺(tái)、飄窗可以做得更大

避難層、機(jī)房等列為“不計(jì)容面積”

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)，深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》自2014年發(fā)布以來(lái)，先后4次修訂。

本次修訂的亮點(diǎn)主要包括：

注重建筑設(shè)計(jì)精細(xì)化規(guī)劃管理要求，刪除與規(guī)劃管理無(wú)關(guān)條款，簡(jiǎn)化規(guī)則內(nèi)容，條款清晰明確、易操作，為規(guī)劃管理提供技術(shù)服務(wù)支撐。

為了提升公共空間品質(zhì)，優(yōu)先保障公共利益，優(yōu)化了城市公共通道、架空綠化/休閑等核增空間要求，增加了社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地附屬設(shè)施、防墜落設(shè)施等核增功能。

結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡(jiǎn)化凹槽、室外透空等條款。

結(jié)合工業(yè)上樓等新的建筑功能要求，調(diào)整了廠房、倉(cāng)庫(kù)、物流建筑的層高、盤道核增等管控要求。

結(jié)合軌道交通的快速發(fā)展?fàn)顩r，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)要求，調(diào)整了地下軌道交通空間商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施的建筑面積計(jì)算方式。

結(jié)合地下空間的大量開(kāi)發(fā)建設(shè)，注重站城一體化及地上地下復(fù)合開(kāi)發(fā)。

加強(qiáng)建筑風(fēng)貌管控，優(yōu)化建筑立面、建筑屋頂、玻璃幕墻等管控要求。

業(yè)內(nèi)人士分析，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》不僅有助于提高城市規(guī)劃建設(shè)水平，提升建筑品質(zhì)，推進(jìn)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，尤其對(duì)住宅品質(zhì)和人居環(huán)境的提升將帶來(lái)新突破，體現(xiàn)了深圳在全空間尺度、全生命周期設(shè)計(jì)管理上積極探索“從好房子到好小區(qū)、從好社區(qū)到好城區(qū)”的努力。

比如住宅戶型設(shè)計(jì)上，有望出現(xiàn)更多具生活氣息、受市民歡迎的大陽(yáng)臺(tái)：2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》增加“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4m，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4m，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過(guò)2.4m部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6m增加至0.8m。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

又如，過(guò)去計(jì)入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容面積”。這意味著修訂后，住宅的公攤面積就會(huì)減少，得房率將有效提高。

再如，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》進(jìn)行了“限高”，即新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）中主導(dǎo)用途的建筑高度不得超過(guò) 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。過(guò)去，深圳的建筑設(shè)計(jì)受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

多地對(duì)得房率出手

據(jù)證券時(shí)報(bào)，近日，同屬粵港澳大灣區(qū)的幾個(gè)城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提到鼓勵(lì)支持企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制等。

惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中涉及優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)等多項(xiàng)內(nèi)容。相比佛山，惠州新政力度更大?；葜葸€鼓勵(lì)建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

據(jù)新京報(bào)，對(duì)于佛山和惠州計(jì)容面積和公攤的調(diào)整上，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)是通過(guò)增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積，從而降低單位購(gòu)房?jī)r(jià)格和成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于提升購(gòu)房者購(gòu)房的積極性。此舉也提振了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，得房率提升的項(xiàng)目，比其他項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，單價(jià)較低、去化也快。

在李宇嘉看來(lái)，不管是佛山還是惠州，以及其他城市對(duì)于土地出讓的新政，都是為了回應(yīng)及落實(shí)“4·30”中央政治局會(huì)議提出的“優(yōu)化增量”，目的也是為了提高增量供應(yīng)的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通過(guò)政策調(diào)整，引導(dǎo)房企提升房屋實(shí)用率。這將有利于提高新建商品住宅的品質(zhì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也將有利于加速釋放本地的改善需求。

李宇嘉表示，計(jì)容面積和公攤并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購(gòu)房者的福利水平。近年來(lái)，凡是“偷面積”的項(xiàng)目，都有不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，甚至一些房企最大的競(jìng)爭(zhēng)力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規(guī)行為，現(xiàn)在則是將其規(guī)范化。

編輯|王月龍 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

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