7月房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)持續(xù) 上海走出獨(dú)立行情

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況和7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%。7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)）為92.22，為近半年來最高值。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師王中華解讀數(shù)據(jù)時(shí)表示，7月，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴(kuò)大，其中一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄。

視覺中國(guó)圖

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，7月，新房成交活躍度有所回落，呈現(xiàn)出淡季特征。整體上，隨著政策效果有所減弱以及市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季來臨，新房市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力。二手房方面，核心城市二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交保持一定活躍度。

房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)持續(xù)

7月房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)還在持續(xù)，但二線城市一二手房降幅有所收窄。

具體來看，7月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

7月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前核心城市二手房市場(chǎng)仍處放量過程，其中部分城市老破小價(jià)格調(diào)整幅度較大，房源性價(jià)比相對(duì)較高，剛需客戶開始入場(chǎng)，成為二手房市場(chǎng)活躍度重要支撐，但新房市場(chǎng)調(diào)整壓力或較難改變。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，二線城市新房面臨的壓力更大。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析指出，雖然從跌幅來看，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌幅度大于新房，但這是由二手房“以價(jià)換量”帶動(dòng)的，加之“以舊換新”政策在各地落地，不僅刺激了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，也激發(fā)了市場(chǎng)需求。反觀新房市場(chǎng)，由于存在限價(jià)等行政性因素限制，房?jī)r(jià)下跌幅度雖然可控，但市場(chǎng)去化速度明顯變慢。

供應(yīng)端方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在下行，新開工低基數(shù)效應(yīng)下，連續(xù)5個(gè)月累計(jì)同比降幅收窄。

1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積491532萬平方米，下降12.7%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

對(duì)此，徐躍進(jìn)分析認(rèn)為，主要是因?yàn)橥恋乜s量未改、房企投資愈加審慎、房企資金承壓，現(xiàn)有庫存高位仍是制約供應(yīng)端修復(fù)的重要因素。短期來看，新開工規(guī)模仍在低位盤整，房地產(chǎn)開發(fā)投資或繼續(xù)下行，但隨著項(xiàng)目“白名單”及“國(guó)企收儲(chǔ)”工作持續(xù)推進(jìn)，有望邊際改善。

上海一二手房領(lǐng)漲

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金61901億元，同比下降21.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預(yù)收款18693億元，下降31.7%；個(gè)人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積491532萬平方米，下降12.7%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，新開工指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)月收窄，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)有積極作用。這說明，此指標(biāo)在經(jīng)過34個(gè)月調(diào)整后，企穩(wěn)基礎(chǔ)更加牢固。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)房屋竣工面積指標(biāo)跌幅總體遏制，當(dāng)前各地要繼續(xù)做好保交房工作。近期部分城市房屋交付后有質(zhì)量問題，也要求各地強(qiáng)化保交房的工作質(zhì)量，從保護(hù)購房者權(quán)益的角度做好相關(guān)工作。

城市方面，北京和上海走出獨(dú)立行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，北京、廣州和深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二手住宅銷售價(jià)格方面，北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。

張波認(rèn)為，一線城市中的新房受二手房影響最小。從安居客近日發(fā)布的7月46城二手房擠壓系數(shù)（二手房對(duì)一手房的影響程度）來看，平均值為0.54，較6月增加約4%。

從不同能級(jí)城市的擠壓強(qiáng)度來看，一線城市受影響最小，其中北京最低，為0.36，這也顯示出北京后續(xù)一二手房之間的客群重疊度會(huì)減小，一二手房各自都有可能更快走出獨(dú)立行情。

張波強(qiáng)調(diào)，后續(xù)值得關(guān)注的是，各地收儲(chǔ)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，雖然7月的效果并未得到充分體現(xiàn)，但下半年各地收儲(chǔ)會(huì)不斷加快，供需矛盾會(huì)不斷緩解，這對(duì)一二線熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格的影響尤其明顯。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄，同時(shí)收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)，也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

封面圖片來源：視覺中國(guó)圖