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樓市今年“小陽春”成色偏弱 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)溫和修復(fù)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-04-11 22:50:11

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從近期各機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,2024年樓市“小陽春”整體成色偏弱。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2024年3月全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬平方米,環(huán)比增長115%,同比下降49%,降幅收窄;一季度全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅累計(jì)成交約3149萬平方米,成交規(guī)模約為2023年同期的一半。

二手房方面,據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),3月重點(diǎn)14城二手住宅成交102755套,環(huán)比上升125.2%,同比下降32.5%。雖然環(huán)比較2月翻倍,但同比卻下降三成,較2022年同期則上升37.3%。

進(jìn)入2024年4月,多城市供需兩端出現(xiàn)明顯下降??硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年第十四周(4月1~7日),全國重點(diǎn)28城取得預(yù)售證面積共計(jì)297萬平方米,環(huán)比下降42%。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù),新房銷售規(guī)模有望進(jìn)一步修復(fù)。與此同時(shí),預(yù)計(jì)二手房市場“以價(jià)換量”態(tài)勢仍將延續(xù),市場有望保持活躍。

新房成交同比降幅收窄

新房成交量環(huán)比有了明顯提升,同比降幅有所收窄。

易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年3月全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積1379萬平方米,環(huán)比增長115%,同比降幅收窄至49%。其中,一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅成交面積分別為205萬平方米、748萬平方米和426萬平方米,環(huán)比增速分別為189%、127%和77%。從環(huán)比增速看,一二線城市表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。

以上海為例,據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),3月全市共成交新建商品房5370套,環(huán)比增長299%;成交金額為594億元,環(huán)比增長440%;套均總價(jià)為1105萬元/套,環(huán)比增長35%;成交均價(jià)為86050元/平方米,環(huán)比增長29%。分環(huán)線情況來看,上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比15%,較2月增加了12個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)環(huán)以內(nèi)高端住宅的集中供應(yīng)吸引了大量購房者,各項(xiàng)目的認(rèn)購和去化情況良好,特別是位于新天地核心區(qū)域的中海順昌玖里,共推出500多套房源,當(dāng)日全部清盤,吸金196.5億元。

再看成都,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),3月成都一二圈層取證項(xiàng)目累計(jì)超過60個(gè),新房供應(yīng)超過百萬平方米,環(huán)比增加超過兩倍,為近半年來供應(yīng)新高;成交方面也是明顯回升,成交量環(huán)比漲幅達(dá)71%。從開盤去化來看,成都能實(shí)現(xiàn)70%以上去化率的熱門項(xiàng)目基本占據(jù)地段、學(xué)區(qū)、品牌、產(chǎn)品等優(yōu)勢。其中,由中鐵建操盤的成都西派少城項(xiàng)目在3月推出536套住宅,戶型建筑面積為196~306平方米,單套總價(jià)最高接近千萬元,吸引了1978組客戶入圍,中簽率僅有27.1%。位于天府新區(qū)的麓湖生態(tài)城悅溪W2組團(tuán)508套住宅,共計(jì)吸引了4000多組客戶排隊(duì)。最終,上述兩個(gè)項(xiàng)目均在開盤首日實(shí)現(xiàn)清盤。

“2月份為傳統(tǒng)成交淡季,3月份出現(xiàn)較大環(huán)比拉升,符合預(yù)期。從各地售樓處反饋來看,咨詢量、看房量和簽約率都開始增加,充分說明政策效應(yīng)在積極釋放。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前政策持續(xù)寬松為市場注入了信心,房價(jià)的充分調(diào)整也使得購房者入市積極性增加。一線城市拉升更強(qiáng)勁,對(duì)于引導(dǎo)全國市場信心增加有積極作用。

不過,從一季度整體情況來看,新房市場表現(xiàn)依然較弱??硕饠?shù)據(jù)顯示,2024年一季度全國重點(diǎn)30城新房供應(yīng)2095萬平方米,環(huán)比下降44%,同比下降38%。受供給約束、2023年高基數(shù)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素影響,全國重點(diǎn)30城一季度新房成交2412萬平方米,環(huán)比下降43%,同比下降52%。

進(jìn)入4月,多城市供需兩端出現(xiàn)明顯下降??硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年第十四周,全國重點(diǎn)28城取得預(yù)售證面積共計(jì)297萬平方米,環(huán)比下降42%;成交面積除莆田有所上漲外,其余城市環(huán)比均大幅下滑,其中17個(gè)城市成交量腰斬,南充最高下滑幅度達(dá)到96.3%,周成交面積僅0.7萬平方米。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年清明假期(4月4~6日)全國重點(diǎn)20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成。“清明假期部分城市在前期政策優(yōu)化下,市場熱度略有回升,核心區(qū)項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增長,但整體看,客戶觀望情緒仍在。”

“隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù),4月新房銷售量或保持一定規(guī)模,核心城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下,新房銷售規(guī)模有望進(jìn)一步修復(fù)。同時(shí),年中高基數(shù)影響將逐步減弱,預(yù)計(jì)二季度重點(diǎn)城市新房銷售面積同比降幅將收窄。”中指研究院分析認(rèn)為。

二手房市場更趨于穩(wěn)定

相較新房市場,二手房成交上升趨勢更為穩(wěn)定。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月全國22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為152572套,環(huán)比增長112%;從同比上看,2024年3月“小陽春”成色欠佳,較2023年同期減少32%。

以杭州為例,3月14日,杭州宣布全面取消二手房限購,意味著全國購房者都可以在杭州購買二手房,且不限套數(shù)。受此影響,杭州的二手房市場又重新活躍起來,成交數(shù)據(jù)明顯上漲,單日成交量逐漸超過300套。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù),3月杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8557套,環(huán)比增長236%;中介帶看量環(huán)比提升了224%,創(chuàng)下近4年來單月帶看量最高紀(jì)錄。

與此同時(shí),有更多房東選擇將房子掛牌出售。據(jù)杭州貝殼研究院,截至3月底,杭州二手房存量套數(shù)為15.3萬套,3月新增掛牌量環(huán)比2月上漲147%,同比2023年3月增加3%。其中,降價(jià)房源超過3.5萬套,漲價(jià)房源僅1341套。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示,3月8557套的二手房成交量,相對(duì)比較溫和,“小陽春”準(zhǔn)時(shí)報(bào)到,不過“以價(jià)換量”是目前市場成交量上行的重要原因。“預(yù)計(jì)杭州樓市二季度成交量將會(huì)更加平穩(wěn),整體成交量會(huì)好于一季度,二手房成交量會(huì)維持在較高位置,持續(xù)‘以價(jià)換量’。”

就深圳來說,據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì),深圳3月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到5196套,環(huán)比上漲117%,同比上漲5%。這也是時(shí)隔3年,深圳二手房月度網(wǎng)簽量再次突破5000套,上次是在2021年2月(5272套)。

“業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為5000套是深圳二手樓市的‘榮枯線’。3月網(wǎng)簽量突破5000套,給了后續(xù)市場極大的信心,對(duì)于樓市穩(wěn)定具有重要意義。”樂有家研究中心分析師表示。

另據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),3月北京二手房網(wǎng)簽量為14280套,逼近1.5萬套“榮枯線”,環(huán)比上漲125.5%,同比下降35.7%。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上海3月二手房成交量達(dá)到2萬套,環(huán)比上漲174%,與2023年3月的2.3萬套相比仍有一定差距。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,3月廣州二手房網(wǎng)簽量為9373套,較1月份增長11%,環(huán)比2月增長超過90%,其中越秀區(qū)的二手學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比增長超過96%。

總體來看,據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì),3月份全國重點(diǎn)22城二手住宅成交套數(shù)同比增速為-32%,相比2月份的-57%明顯收窄,體現(xiàn)了較好的復(fù)蘇態(tài)勢。

“二手房交易總體處于偏高位水平,呈現(xiàn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢,原因在于,一是掛牌量增加帶來好房源的增加,客觀上吸引了部分購房者入市,尤其是大城市好學(xué)區(qū)和好戶型的二手房,市場表現(xiàn)較好;二是各地二手房利好政策持續(xù)增加,包括取消限購、交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用持續(xù)降低、以舊換新等,客觀上有助于二手房市場的活躍;三是二手房價(jià)格持續(xù)調(diào)整,如部分房東調(diào)整預(yù)期降價(jià)力度大,也使得一些二手房交易周期縮短,從而加快了網(wǎng)簽。”易居研究院分析指出。

樓市政策仍有調(diào)整空間

從政策層面來看,2024年以來,各地樓市政策調(diào)整力度依舊不減。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),截至4月8日,2024年內(nèi)160余城共出臺(tái)樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。

如4月8日一天內(nèi),北京、廣州、蘇州、沈陽四城均出臺(tái)了公積金相關(guān)支持政策(含征求意見稿),其中,北京擬對(duì)購買綠色建筑、裝配式建筑的購房者上浮公積金貸款,最高可貸160萬元;廣州調(diào)高公積金貸款最高額度,一人申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至70萬元;蘇州推出繳納住房公積金新模式,實(shí)現(xiàn)“靈活繳存、隨時(shí)支取”;沈陽則表示可申請(qǐng)?zhí)崛」e金交首付,此外還放寬了“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請(qǐng)條件。

此外,包括福州、濟(jì)寧、青島、南昌、贛州、九江等十余個(gè)城市宣布,4月起階段性取消首套房貸利率下限;包括鄭州、蘇州、沈陽、寧波等超過30城,通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及國企平臺(tái)或開發(fā)商直接收購等方式支持“以舊換新”。

“這些政策調(diào)整,客觀上都對(duì)各類城市走出底部、持續(xù)向好發(fā)展帶來了積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中指研究院分析指出,中央和監(jiān)管部門已經(jīng)明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策,各地供需兩端政策均存在較強(qiáng)優(yōu)化預(yù)期,預(yù)計(jì)一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策,二線城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策依然具備空間。

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