探尋樓市“小陽(yáng)春” | 成交量環(huán)比成倍增漲、同比降幅收窄！今年樓市“小陽(yáng)春”成色偏弱，預(yù)計(jì)“市場(chǎng)將迎來(lái)溫和修復(fù)”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從近期各機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的樓市“小陽(yáng)春”整體成色偏弱。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)115%，同比下降49%，降幅收窄；一季度全國(guó)50城新建商品住宅累計(jì)成交約3149萬(wàn)平方米，成交規(guī)模約為去年同期的一半。

二手房方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月重點(diǎn)14城二手住宅成交102755套，環(huán)比上升125.2%，同比下降32.5%。雖然環(huán)比較2月翻倍，但同比卻下降三成，較2022年同期則上升37.3%。

而進(jìn)入4月份，多城市供需兩端出現(xiàn)明顯下降?？硕鸨O(jiān)測(cè)顯示，2024年第14周（4月1日~7日），全國(guó)重點(diǎn)28城取得預(yù)售證面積共計(jì)297萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉?lái)溫和修復(fù)，新房銷售規(guī)模有望進(jìn)一步修復(fù)。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)，市場(chǎng)有望保持活躍。

新房成交量同比降幅收窄

新房成交量環(huán)比有了明顯提升，同比降幅有所收窄。

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積1379萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)115%，同比降幅收窄至49%。其中，一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅成交面積分別為205萬(wàn)平方米、748平方米和426萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為189%、127%和77%。從環(huán)比增速看，一二城市表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。

以上海為例，據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月全市共成交新建商品房5370套，環(huán)比增長(zhǎng)299%；成交金額594億元，環(huán)比增長(zhǎng)440%；套均總價(jià)1105萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)35%；成交均價(jià)86050元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。

分環(huán)線情況來(lái)看，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比15%，較2月份增加了12個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)環(huán)以內(nèi)高端住宅的集中供應(yīng)吸引了大量購(gòu)房者，各項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)和去化情況良好，特別是位于新天地核心區(qū)域的中海順昌玖里，共推出500多套房源，當(dāng)日全部清盤，吸金196.5億元。

再看成都，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月成都一二圈層取證項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)60個(gè)，新房供應(yīng)超百萬(wàn)平方米，環(huán)比增加超過(guò)兩倍，為近半年來(lái)供應(yīng)新高；成交方面也是明顯回升，成交量環(huán)比漲幅達(dá)71%。

從開盤去化來(lái)看，成都能實(shí)現(xiàn)70%以上去化率的熱門項(xiàng)目基本都占據(jù)地段、學(xué)區(qū)、品牌、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)。其中，由中鐵建操盤的成都西派少城項(xiàng)目在3月推出536套住宅，戶型建筑面積為196~306平方米之間，單套總價(jià)最高接近千萬(wàn)元，吸引了1978組客戶入圍，中簽率僅有27.1%。位于天府新區(qū)的麓湖生態(tài)城悅溪W2組團(tuán)508套住宅，共計(jì)吸引了4000多組客戶排隊(duì)。最終，上述兩個(gè)項(xiàng)目均在開盤首日就實(shí)現(xiàn)了清盤。

“2月份為傳統(tǒng)成交淡季，3月份出現(xiàn)較大環(huán)比拉升符合預(yù)期。從各地售樓處反饋來(lái)看，咨詢量、看房量和簽約率都開始增加，充分說(shuō)明政策效應(yīng)在積極釋放。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前政策持續(xù)寬松為市場(chǎng)注入了信心，而房?jī)r(jià)的充分調(diào)整也使得購(gòu)房者入市積極性增加。一線城市拉升更強(qiáng)勁，對(duì)于引導(dǎo)全國(guó)市場(chǎng)信心增加有積極的作用。

不過(guò)，從一季度整體情況來(lái)看，新房市場(chǎng)表現(xiàn)依然較弱。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點(diǎn)30城新房供應(yīng)2095萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降38%。受供給約束、去年高基數(shù)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等因素影響，重點(diǎn)30城一季度新房成交2412萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，同比下降52%。

而進(jìn)入4月份，多城市供需兩端出現(xiàn)明顯下降。克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，2024年第14周，全國(guó)重點(diǎn)28城取得預(yù)售證面積共計(jì)297萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%；成交面積除莆田有所上漲外，其余城市環(huán)比均大幅下滑，其中17個(gè)城市成交量腰斬，南充最高下滑幅度達(dá)到了96.3%，周成交面積僅0.7萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，清明假期（4月4日~6日）重點(diǎn)20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成。“清明假期部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場(chǎng)熱度略有回升，核心區(qū)項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增長(zhǎng)，但整體看，客戶觀望情緒仍在。”

“隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉?lái)溫和修復(fù)，4月新房銷售量或保持一定規(guī)模，核心城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，新房銷售規(guī)模有望進(jìn)一步修復(fù)。同時(shí)，年中高基數(shù)影響將逐步減弱，預(yù)計(jì)二季度重點(diǎn)城市新房銷售面積同比降幅將收窄。”中指研究院分析認(rèn)為。

二手房市場(chǎng)更趨穩(wěn)定

相較新房市場(chǎng)，二手房成交上升趨勢(shì)更為穩(wěn)定。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為152572套，環(huán)比增長(zhǎng)112%；但從同比上看，今年3月“小陽(yáng)春”成色欠佳，較2023年同期減少32%。

以杭州為例，3月14日，杭州宣布全面取消二手房限購(gòu)，這意味著全國(guó)購(gòu)房者都可以在杭州購(gòu)買二手房，且不限套數(shù)。受此影響，杭州的二手房市場(chǎng)又重新活躍起來(lái)了，成交數(shù)據(jù)明顯上漲，單日成交量逐漸超過(guò)300套。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8557套，環(huán)比增長(zhǎng)236%；中介帶看量環(huán)比提升了224%，創(chuàng)下近4年來(lái)的單月帶看量最高紀(jì)錄。

與此同時(shí)，有更多房東選擇將房子掛牌出售。據(jù)杭州貝殼研究院，截至3月底，杭州二手房存量套數(shù)為15.3萬(wàn)套，3月新增掛牌量環(huán)比2月上漲147%，同比去年3月增加3%。其中，降價(jià)房源超過(guò)3.5萬(wàn)套，漲價(jià)房源僅1341套。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，3月8557套的二手房成交量，相對(duì)比較溫和，“小陽(yáng)春”準(zhǔn)時(shí)報(bào)到，不過(guò)“以價(jià)換量”是目前市場(chǎng)成交量上行的重要原因。“預(yù)計(jì)杭州樓市二季度成交量將會(huì)更加平穩(wěn)，整體成交量會(huì)好于一季度，二手房成交量會(huì)維持在較高位置，持續(xù)‘以價(jià)換量’。”

而在深圳，據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳3月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到5196套，環(huán)比上漲117%，同比上漲5%。這也是時(shí)隔3年，深圳二手房月度網(wǎng)簽量再次突破5000套，上次則是在2021年2月（5272套）。

“業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為5000套是深圳二手樓市的‘榮枯線’。3月網(wǎng)簽量突破5000套，給了后續(xù)市場(chǎng)極大的信心，對(duì)于樓市穩(wěn)定具有重要意義。”樂有家研究中心分析師表示。

另?yè)?jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月北京二手房網(wǎng)簽量為14280套，逼近1.5萬(wàn)套“榮枯線”，環(huán)比上漲125.5%，但同比下降35.7%。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海3月二手房成交量達(dá)到2萬(wàn)套，環(huán)比上漲174%，但與去年3月的2.3萬(wàn)套相比仍有一定差距。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手房網(wǎng)簽量9373套，較1月份增長(zhǎng)11%，環(huán)比2月增長(zhǎng)超過(guò)90%，其中越秀區(qū)的二手學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)96%。

總體來(lái)看，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，3月份全國(guó)重點(diǎn)22城二手住宅成交套數(shù)同比增速為-32%，相比2月份的-57%明顯收窄，體現(xiàn)了較好的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

“二手房交易總體處于偏高位水平，呈現(xiàn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，原因在于：一是掛牌量增加帶來(lái)好房源的增加，客觀上吸引了部分購(gòu)房者入市，尤其是大城市好學(xué)區(qū)和好戶型的二手房，市場(chǎng)表現(xiàn)較好；二是各地二手房利好政策持續(xù)增加，包括取消限購(gòu)、交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用持續(xù)降低、以舊換新等，客觀上有助于二手房市場(chǎng)的活躍；三是二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整，如部分房東調(diào)整預(yù)期降價(jià)力度大，也使得一些二手房交易周期縮短，從而加快了網(wǎng)簽。”易居研究院分析指出。

政策仍有調(diào)整空間

從政策層面來(lái)看，今年以來(lái)，各地樓市政策調(diào)整力度依舊不減。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月8日，今年內(nèi)160余城共出臺(tái)樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購(gòu)、推行住房“以舊換新”等方面。

如4月8日一天內(nèi)，北京、廣州、蘇州、沈陽(yáng)四城均出臺(tái)了公積金相關(guān)支持政策（含征求意見稿），其中，北京擬對(duì)購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑的購(gòu)房者上浮公積金貸款，最高可貸160萬(wàn)元；廣州調(diào)高公積金貸款最高額度，一人申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至70萬(wàn)元；蘇州推出繳納住房公積金新模式，實(shí)現(xiàn)“靈活繳存、隨時(shí)支取”；沈陽(yáng)則表示可申請(qǐng)?zhí)崛」e金交首付，此外還放寬了“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請(qǐng)條件。

此外，包括福州、濟(jì)寧、青島、南昌、贛州、九江等十余個(gè)城市宣布，4月起階段性取消首套房貸利率下限；包括鄭州、蘇州、沈陽(yáng)、寧波等超過(guò)30城，通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及國(guó)企平臺(tái)或開發(fā)商直接收購(gòu)等方式支持“以舊換新”。

“這些政策調(diào)整，客觀上都對(duì)各類城市走出底部、持續(xù)向好發(fā)展帶來(lái)了積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中指研究院分析指出，中央和監(jiān)管部門已經(jīng)明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地供需兩端政策均存在較強(qiáng)優(yōu)化預(yù)期，預(yù)計(jì)一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策依然具備空間。

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