“以舊換新、先住后買”聯(lián)投置業(yè)千方百計(jì)去庫(kù)存

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)投置業(yè)）率先在武漢多個(gè)項(xiàng)目推出“先住后買”購(gòu)房新模式，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

按照該模式，業(yè)主選定指定房源并支付二成首付（含裝修款），簽訂完草簽手續(xù)及試住協(xié)議，在房屋交付后開(kāi)始試住，試住周期為一年，試住后滿意，業(yè)主按照試住協(xié)議購(gòu)買。若業(yè)主不滿意，扣除相應(yīng)試住費(fèi)用（按照市場(chǎng)同類產(chǎn)品租金標(biāo)準(zhǔn)收?。┖罂赏擞?。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從聯(lián)投悅西湖等項(xiàng)目了解到，盡管政策已推出一段時(shí)間，但具體操作細(xì)則目前仍未明確，“目前均未有簽約成功的案例”。

官網(wǎng)顯示，聯(lián)投置業(yè)是湖北省國(guó)資委控股企業(yè)湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北聯(lián)投）的地產(chǎn)平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、全齡康養(yǎng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。

記者注意到，面對(duì)持續(xù)下行的銷售情況，2024年以來(lái)，聯(lián)投置業(yè)已先后采取“以舊換新”“先住后買”等營(yíng)銷策略，公司管理層也在各類會(huì)議和調(diào)研中多次提出要“千方百計(jì)去庫(kù)存”，但收效甚微。

多個(gè)項(xiàng)目去化不及預(yù)期

“目前主要在售戶型為100平方米和119平方米房源，毛坯房?jī)r(jià)格約為1.3萬(wàn)元/平方米，精裝修價(jià)格為2000元/平方米，若有意‘先住后買’需先簽一份購(gòu)房協(xié)議，最低按1.5萬(wàn)元（含裝修款）/平方米的總價(jià)支付二成首付，試住滿意后再重新簽訂正式購(gòu)房合同。”

武漢聯(lián)投悅西湖一置業(yè)顧問(wèn)在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然該政策在5月份就提出來(lái)了，但具體操作細(xì)則還未出來(lái)，暫無(wú)簽約客戶。據(jù)其介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2024年底竣工，屆時(shí)會(huì)提前選擇一批房源進(jìn)行裝修。“如果試住不滿意，是可以退房的，只需要扣除相應(yīng)試住費(fèi)用，費(fèi)用的計(jì)算一般是按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)。”

同樣的情況也發(fā)生在聯(lián)投花山河、聯(lián)投濮園等試住項(xiàng)目上。記者注意到，此次武漢聯(lián)投進(jìn)行“先住后買”的項(xiàng)目多位于武漢市二環(huán)外，銷售情況并不理想。如聯(lián)投花山河項(xiàng)目，2023年10月首次開(kāi)盤推出1號(hào)、5號(hào)和8號(hào)共三棟樓，但據(jù)武漢住房與城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)，截至目前該項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)僅26套，去化率不足20%。

事實(shí)上，不僅武漢，湖北聯(lián)投在全國(guó)多個(gè)城市項(xiàng)目去化均不及預(yù)期。拿地一年后才入市的廣州文津府項(xiàng)目，開(kāi)盤半年網(wǎng)簽量也僅66套；臨溪渚一期項(xiàng)目去化率僅個(gè)位數(shù)；荊門聯(lián)投瀾岸5期項(xiàng)目去化率為31.02%。

“作為一家地方性國(guó)企，項(xiàng)目以前在營(yíng)銷方面相對(duì)保守，不夠市場(chǎng)化。”武漢一業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2024年以來(lái)，湖北聯(lián)投部分項(xiàng)目對(duì)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行了更換，并做了一系列活動(dòng)，同時(shí)調(diào)整了項(xiàng)目定位，升級(jí)樣板間重新亮相。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，湖北聯(lián)投實(shí)現(xiàn)銷售額78.9億元，同比2023年的117.9億元下滑33.08%，但行業(yè)排名則由第六十九上升8個(gè)位次至第六十一。

在武漢，據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，2024年上半年，湖北聯(lián)投以36.74億元的銷售額排在第六位。而2023年上半年，湖北聯(lián)投以76.58億元的銷售額排在第三位。也就是說(shuō)，2024年上半年聯(lián)投置業(yè)在武漢的銷售量還不到2023年同期的一半。

對(duì)于銷售額下降，2024年以來(lái)，聯(lián)投置業(yè)母公司湖北聯(lián)投管理層在各類會(huì)議和調(diào)研中多次提出要“千方百計(jì)去庫(kù)存”。如湖北聯(lián)投黨委委員、副總經(jīng)理鄒朝富要求：“要繼續(xù)錨定年度任務(wù)，千方百計(jì)去庫(kù)存，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，全力拼搏、不講價(jià)錢、不講條件，全力以赴達(dá)成年度目標(biāo)。”

聯(lián)投置業(yè)執(zhí)行總經(jīng)理石偉在6月的月度經(jīng)營(yíng)調(diào)度會(huì)上也表示，2024年形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的嚴(yán)肅性和落實(shí)情況是進(jìn)度目標(biāo)達(dá)成的關(guān)鍵，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需全面制定詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確保年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的完整性和可執(zhí)行性，加強(qiáng)銷售回款，力保完成年度簽約回款指標(biāo)。

今年投資端進(jìn)一步收縮

在“去庫(kù)存”的壓力下，2024年聯(lián)投置業(yè)在投資端進(jìn)一步收縮。

2024年上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在新增貨值上，湖北聯(lián)投并未出現(xiàn)在行業(yè)TOP100榜單上。在其大本營(yíng)武漢，聯(lián)投置業(yè)也未在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地。

而過(guò)去兩年，聯(lián)投置業(yè)曾加速在全國(guó)主要城市拿地。如在2022年5月，聯(lián)投置業(yè)聯(lián)合中建壹品斥資48.2億元摘得北京大興黃村地塊，打造了大興·星光城，完成首進(jìn)北京、布局京津冀的第一步。同年10月，聯(lián)投置業(yè)首進(jìn)廣州，以32.11億元底價(jià)競(jìng)得廣州天河區(qū)瀝青攪拌廠地塊，樓面價(jià)約38992元/平方米，開(kāi)發(fā)了廣州·文津府項(xiàng)目。2023年6月，聯(lián)投置業(yè)再度聯(lián)合中建三局和蘇州灣集團(tuán)，以6.29億元底價(jià)競(jìng)得蘇州市吳江區(qū)東太湖度假區(qū)東太湖大道北長(zhǎng)安路東WJ-J-2023-006地塊，首次進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年和2023年的房企新增全口徑貨值榜上，湖北聯(lián)投分別以373億元和244億元排在第二十五位和第四十一位。

不過(guò)，這些首進(jìn)區(qū)域項(xiàng)目的銷售并未達(dá)到預(yù)期。如聯(lián)投置業(yè)在北京的首個(gè)項(xiàng)目大興·星光城，2022年開(kāi)盤3個(gè)月去化率僅22.07%，在同批次拿地的15個(gè)項(xiàng)目中去化率排在中位。當(dāng)年底該項(xiàng)目推出部分特價(jià)房，單套降幅達(dá)49萬(wàn)元。此后，其價(jià)格持續(xù)下降，目前特價(jià)房?jī)r(jià)格為4.5萬(wàn)元/平方米，相較于開(kāi)盤時(shí)的6.2萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)到27%。

再如廣州天河的文津府項(xiàng)目，此前由于距離廣州名校執(zhí)信中學(xué)僅一路之隔，將項(xiàng)目案名定為“執(zhí)信花園”，吹風(fēng)價(jià)也一度高達(dá)8萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米，但在開(kāi)盤入市前，執(zhí)信中學(xué)公布其招生方式為“自主報(bào)名、電腦派位”，聯(lián)投置業(yè)隨后將項(xiàng)目改名“文津府”，開(kāi)盤價(jià)也降至超6萬(wàn)元/平方米。盡管如此，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，其對(duì)外宣傳首開(kāi)銷售額達(dá)到9.8億元，但半年網(wǎng)簽僅66套。

公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題待解

值得注意的是，2023年11月，聯(lián)投置業(yè)以17.33億元受讓三湘控股以及實(shí)際控制人黃輝所持有的25%股份。

不僅如此，聯(lián)投置業(yè)的控股公司湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)發(fā)投）以10.2億元認(rèn)購(gòu)三湘印象發(fā)行的約3.5億股A股股票。

需要指出的是，聯(lián)投置業(yè)是湖北聯(lián)投的地產(chǎn)平臺(tái)，聯(lián)發(fā)投為持股聯(lián)投置業(yè)87.33%股份的直接股東，湖北聯(lián)投則實(shí)際控制聯(lián)發(fā)投。

兩筆交易完成后，湖北聯(lián)投持有三湘印象42.31%的股份，成為其控股股東。原控股股東三湘控股、黃輝等一致行動(dòng)人的持股下降至16.76%。

聯(lián)投置業(yè)在本次交易完成后，逐步將其持有的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)有關(guān)的及與之相關(guān)聯(lián)延伸產(chǎn)業(yè)、與三湘印象構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的資產(chǎn)注入三湘印象，以此提升三湘印象的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及盈利能力。

據(jù)“湖北聯(lián)投”微信公眾號(hào)，在2024年的半年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)會(huì)上，湖北聯(lián)投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)劉俊剛在講話中明確提出，要“靈活用好并購(gòu)重組、借殼上市、公募REITs等手段，挖掘各級(jí)次具備上市潛力的‘金種子’‘銀種子’。”

據(jù)此來(lái)看，未來(lái)不排除聯(lián)投置業(yè)有借殼上市的可能性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前就其戰(zhàn)略發(fā)展以及資產(chǎn)注入進(jìn)度情況，向湖北聯(lián)投方面發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

聯(lián)投置業(yè)2020年至2022年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為90.13%、86.98%、88.13%。

如今，面對(duì)持續(xù)下行的銷售業(yè)績(jī)及高企的庫(kù)存，聯(lián)投置業(yè)面臨的壓力并不小。