李嘉誠(chéng)東莞項(xiàng)目大降價(jià) 業(yè)內(nèi)：“以?xún)r(jià)換量營(yíng)銷(xiāo)策略”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“李嘉誠(chéng)五折拋售房產(chǎn)”？

近日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，李嘉誠(chéng)在東莞的項(xiàng)目大降價(jià)，推出30套特價(jià)房，最低約1.3萬(wàn)元/平方米，兩房總價(jià)90萬(wàn)元起，首付13萬(wàn)元；三房總價(jià)120萬(wàn)元，首付10萬(wàn)元等，部分自媒體甚至將此形容為“史無(wú)前例大降價(jià)”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)資料獲悉，海逸豪庭是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下和記黃埔開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，位于東莞市厚街鎮(zhèn)橫崗水庫(kù)旁，總占地約7000畝，總建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，擁有2000畝海逸高爾夫國(guó)際錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)，是東莞少有的千畝單盤(pán)之一。

“降價(jià)出售不是偶然”

對(duì)于市場(chǎng)傳言，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，1.3萬(wàn)元/平方米的沒(méi)有了，都是噱頭，現(xiàn)在只有1.4萬(wàn)元/平方米的，每天都在賣(mài)，剩下10套現(xiàn)房，全款的話(huà)，當(dāng)日買(mǎi)次日就能收樓。

記者注意到，該項(xiàng)目官微還推出了8套團(tuán)購(gòu)房源，“限時(shí)限量發(fā)售，現(xiàn)樓交付”，約1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米，首付14萬(wàn)元起，是建筑面積69~125平方米的洋房產(chǎn)品。

記者查詢(xún)東莞住建局官網(wǎng)獲悉，海逸豪庭最近一期取得預(yù)售證的時(shí)間為2023年6月，備案單價(jià)3.1萬(wàn)~4.3萬(wàn)元/平方米。而此前取得預(yù)售證的時(shí)間，就要追溯到2022年2月和2021年12月等市場(chǎng)火熱時(shí)了。

記者留意到，2022年8月，海逸豪庭官微就有“銷(xiāo)售價(jià)格僅2字頭起，其中建面約69平方米兩房戶(hù)型總價(jià)約160萬(wàn)元起”等宣傳內(nèi)容。

有東莞資深地產(chǎn)從業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)表示，海逸豪庭這批產(chǎn)品毛坯備案價(jià)約2.4萬(wàn)~2.7萬(wàn)元/平方米，從這個(gè)角度看是相當(dāng)于打了五折，但這批洋房備案已久，所以不能說(shuō)是“跳水”或者突降，只能說(shuō)是降價(jià)走量。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)分析認(rèn)為，海逸豪庭降價(jià)出售不是偶然，而是以?xún)r(jià)換量營(yíng)銷(xiāo)策略。近幾年?yáng)|莞新房市場(chǎng)成交相對(duì)低迷，月均成交套數(shù)基本上在2000套左右，即使在全市放開(kāi)限購(gòu)等政策之下，市場(chǎng)成交依然維持低位，開(kāi)發(fā)商去化壓力較大。

東莞樓市今年持續(xù)走低

“現(xiàn)在價(jià)格很便宜。”對(duì)于新房市場(chǎng)觀感，多名東莞中介人士在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流中如是表示，已經(jīng)有盤(pán)在虧本銷(xiāo)售，為了完成銷(xiāo)售任務(wù)，還有開(kāi)發(fā)商工作人員在各商超門(mén)口發(fā)宣傳頁(yè)攬客。

合富研究院高級(jí)分析師、合富輝煌（中國(guó)）東莞公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)李興旺在接受記者采訪時(shí)表示，最近兩個(gè)月，不斷有樓盤(pán)以超低價(jià)沖擊市場(chǎng)，一方面反映房企對(duì)年內(nèi)市場(chǎng)信心不足，另一方面反映房企經(jīng)營(yíng)壓力受到挑戰(zhàn)。前期大范圍的調(diào)整基本完成，目前市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整沖刺階段，總體價(jià)格趨于穩(wěn)定，部分項(xiàng)目仍在探底“回血”。

海逸豪庭降價(jià)搶收與2024年?yáng)|莞樓市的持續(xù)走低調(diào)整有很大關(guān)系。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，東莞共成交8129套新房，同比下跌39%，為近6年來(lái)新低。同時(shí)以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)越發(fā)明顯，全市成交均價(jià)也從2023年同期的3.22萬(wàn)元/平方米下滑至2.66萬(wàn)元/平方米，同比下跌17%。

銷(xiāo)售持續(xù)冷淡除了數(shù)據(jù)端，在土地和購(gòu)房者關(guān)注等層面也有體現(xiàn)。

記者所在的東莞多個(gè)購(gòu)房群里內(nèi)，除每日群主固定發(fā)送微信鏈接外，已經(jīng)鮮有人討論市場(chǎng)情況。就在7月10日上午，有網(wǎng)友在群里提問(wèn)東莞行情怎么樣，另一位網(wǎng)友回應(yīng)稱(chēng)，沒(méi)行情。

土地端，據(jù)合富大數(shù)據(jù)，2024年上半年?yáng)|莞共出讓43宗地塊，其中包括2宗商服用地、36宗工業(yè)用地、1宗醫(yī)療衛(wèi)生用地、4宗教育用地。僅掛牌1宗商住地塊，但最終宣告提前終止出讓?zhuān)瑢?dǎo)致上半年商住地成交為零，這是過(guò)去10年中首次出現(xiàn)的情況。

李興旺分析認(rèn)為，2023年上半年，東莞市場(chǎng)總體熱度較高，所以成交基數(shù)相對(duì)偏高，而從2023年下半年開(kāi)始，東莞市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，一直到2024年上半年，需求疲軟，成交量基數(shù)低，直接導(dǎo)致同比2023年上半年萎縮幅度大。2024年上半年，總體來(lái)說(shuō)，雖然未達(dá)預(yù)期，但每個(gè)月成交趨穩(wěn)，無(wú)論是新房還是二手房。