“只能不斷降價(jià)”，昆明樓市“以價(jià)換量”見(jiàn)效，業(yè)內(nèi)稱(chēng)“很多項(xiàng)目已放棄自渠”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“降價(jià)就一直好賣(mài)嗎？并不是。”

日前，昆明旭輝鉑宸府魏經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，大幅優(yōu)惠一次就賣(mài)那兩月，當(dāng)大家覺(jué)得你就該賣(mài)這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，就賣(mài)不動(dòng)了?？赡艹良艃扇齻€(gè)月，你再降一點(diǎn)，又有客戶沖著優(yōu)惠去買(mǎi)，就是這種不斷下降的趨勢(shì)，現(xiàn)在整個(gè)昆明市場(chǎng)都這樣。

旭輝鉑宸府位于昆明北市區(qū)，“今年年底要交付”，魏經(jīng)理說(shuō)，“現(xiàn)在所有客戶最擔(dān)心的，就是房子能不能交付。”

中指研究院5月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，昆明新房樣本均價(jià)11107元/平方米，環(huán)比下降0.24%。

“昆明這樣的城市，市場(chǎng)壓力可能更大一些，因?yàn)楸旧砭鸵蕾?lài)于文旅，和其他強(qiáng)二線城市還是有差異的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

降價(jià)分銷(xiāo)，很多項(xiàng)目已放棄自渠

“距二組團(tuán)交付還有203天17小時(shí)7分鐘。”每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，旭輝鉑宸府在售樓處大屏幕顯眼位置打出了這樣的字眼。

作為北市區(qū)改善型住宅項(xiàng)目，旭輝鉑宸府一期一組團(tuán)2021年6月開(kāi)盤(pán)，如今已經(jīng)交付使用。面對(duì)去化壓力，項(xiàng)目提升了二組團(tuán)裝修標(biāo)準(zhǔn)，趕上3月“小陽(yáng)春”迎來(lái)一波熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售額達(dá)到約8900萬(wàn)元。4月稍有回落，新政一出，買(mǎi)房人又開(kāi)始看房了。端午假期，鉑宸府銷(xiāo)售額約2875萬(wàn)元，3天時(shí)間銷(xiāo)量超過(guò)了4月的一半。

“昆明有一個(gè)現(xiàn)象，下半年的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)會(huì)更多。”魏經(jīng)理分析，“例如中秋、國(guó)慶長(zhǎng)假，再到12月的年終沖刺，所以按照月均流速30套左右計(jì)算，剛好到年底能賣(mài)完，所以要抓緊加推。”

不過(guò)，降價(jià)和分銷(xiāo)仍然是昆明絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商保證銷(xiāo)量的最大依賴(lài)。

魏經(jīng)理表示，北市區(qū)分銷(xiāo)捆綁很?chē)?yán)重，我們自有渠道占比能達(dá)到40%，很多項(xiàng)目則已經(jīng)放棄自有渠道，直接把所有非中介獲客路徑全部關(guān)閉。這意味著除了分銷(xiāo)和自訪，沒(méi)有其他方式了。

促銷(xiāo)降價(jià)則更甚，“抽起優(yōu)惠”在昆明市場(chǎng)幾乎是不可能的事。

據(jù)悉，鉑宸府2021年開(kāi)盤(pán)均價(jià)17500元/平方米，目前不同戶型單價(jià)在14000元-16000元/平方米。

“價(jià)格是近期新房成交的關(guān)鍵，這符合市場(chǎng)預(yù)期，通過(guò)價(jià)格調(diào)整更好地推進(jìn)銷(xiāo)售，是去庫(kù)存的一種重要手段。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

銷(xiāo)量頂上去，價(jià)格拉下來(lái)

“幾個(gè)項(xiàng)目逆勢(shì)熱賣(mài)，把昆明整體成交量頂上去了，但把價(jià)格拉了下來(lái)。”昆明某項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人王葉（化名）告訴每經(jīng)記者。

這些項(xiàng)目中，位于呈貢區(qū)的“邦泰·臻境”是個(gè)典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次開(kāi)盤(pán)賣(mài)出156套，目前首開(kāi)房源售罄，2025年6月30日預(yù)計(jì)整個(gè)小區(qū)全部交付。

王葉透露，邦泰·臻境正抓緊窗口期出貨，定價(jià)低于周邊新房2000元-3000元/平方米，幾乎跟二手房?jī)r(jià)持平，相當(dāng)于“低價(jià)的準(zhǔn)現(xiàn)房”，因此開(kāi)盤(pán)就賣(mài)出百余套。

每經(jīng)記者實(shí)地走訪臻境項(xiàng)目時(shí)正好遇上集中簽約，售樓處所有座位全部“客滿”，還不斷有新客戶前來(lái)看房。

“5月12日開(kāi)盤(pán)，到5月17日171套房源就售罄了。”置業(yè)顧問(wèn)小周告訴每經(jīng)記者，主要是沒(méi)有房源了，不然整體銷(xiāo)量可能還會(huì)更高一些。

新政過(guò)后，項(xiàng)目緊急加推了三棟樓，但大戶型也去化較快。據(jù)貝殼找房，目前邦泰·臻境在售均價(jià)約8500元/平方米。

每經(jīng)記者在鏈家平臺(tái)看到，邦泰·臻境周邊在售的二手小區(qū)，如昆明公園壹號(hào)、中通玖璽華府掛牌價(jià)普遍在12000元-14000元/平方米，明顯的一二手房?jī)r(jià)格倒掛，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)吸引力不小。

據(jù)克而瑞，昆明房企推出了端午案場(chǎng)額外優(yōu)惠、特價(jià)房等，市場(chǎng)整體平均來(lái)訪量上升7%；低總價(jià)、高性價(jià)比項(xiàng)目入市和多個(gè)項(xiàng)目“以價(jià)換量”帶動(dòng)了市場(chǎng)熱度上升。成交方面，由于邦泰·臻境的加推銷(xiāo)售，整個(gè)市場(chǎng)平均認(rèn)購(gòu)套數(shù)上升14%。

事實(shí)上，昆明“以價(jià)換量”來(lái)得格外早。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，昆明是率先下跌的二線城市。從2021年11月開(kāi)始，當(dāng)合肥、杭州、廈門(mén)、福州等城市的同比漲幅還在4%-4.7%高位時(shí)，昆明已經(jīng)從持平轉(zhuǎn)向下跌，并且跌幅從0.2%逐月擴(kuò)大至3%，到2024年4月的新房?jī)r(jià)格同比跌幅已經(jīng)達(dá)到4.4%。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝