企業(yè)觀(guān)察︱斥資63.8億元“加倉(cāng)”北京十八里店！金隅地產(chǎn)同區(qū)域樓盤(pán)推售兩年去化緩慢

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北京本土國(guó)資房企北京金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金隅地產(chǎn)）繼續(xù)加倉(cāng)朝陽(yáng)區(qū)十八里店區(qū)域。

近日，金隅地產(chǎn)以底價(jià)63.8億元摘得朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期1303-686地塊及1303-687地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)朝陽(yáng)港地塊），成交樓面價(jià)5.07萬(wàn)元/平方米，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房8.1萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）注意到，金隅地產(chǎn)早在2021年就開(kāi)始布局十八里店區(qū)域，并開(kāi)發(fā)了金隅昆泰云筑。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，金隅昆泰云筑入市兩年多，目前總體去化率約68.6%。相較而言，其去化速度不及同區(qū)域其他項(xiàng)目。

對(duì)于再次在十八里店拿地開(kāi)發(fā)住宅的原因，金隅地產(chǎn)母公司金隅集團(tuán)（SH601992，股價(jià)1.40元，市值149.49億元）一位人士向每經(jīng)記者表示，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成規(guī)模開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)要比多家房企分別開(kāi)發(fā)更好。“公司接下來(lái)會(huì)繼續(xù)尋找拿地機(jī)會(huì)，在銷(xiāo)售方面，將想方設(shè)法去庫(kù)存，根據(jù)各地的政策制定項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃。”

值得一提的是，7月3日，金隅集團(tuán)發(fā)布2024年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券（第一期）發(fā)行公告，債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，募集資金擬用于償還銀行貸款。

斥資63.8億元“加倉(cāng)”十八里店

在6月25日舉行的北京今年第三場(chǎng)土拍上，朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港地塊毫無(wú)懸念地被金隅地產(chǎn)以63.8億元的底價(jià)收入囊中。

十八里店曾是北京土拍市場(chǎng)較為火熱的區(qū)域，曾出現(xiàn)過(guò)33家房企搖號(hào)爭(zhēng)搶1宗地塊（保利朝央和煦項(xiàng)目用地）的場(chǎng)面。此次推出的朝陽(yáng)港地塊位置更加優(yōu)質(zhì)，緊靠十八里店地鐵站東南出口，體量超過(guò)10萬(wàn)平方米，未來(lái)供應(yīng)的房源預(yù)計(jì)能夠達(dá)到800套。地塊整體上規(guī)劃方正，且未設(shè)置更多公建配套要求。

金隅地產(chǎn)獲得的朝陽(yáng)港地塊位置 來(lái)源： 中指研究院

不過(guò)，隨著區(qū)域內(nèi)新房網(wǎng)簽價(jià)格的下挫，此次出讓地塊的樓面價(jià)卻上漲了12.4%。朝陽(yáng)港地塊推出后，僅有金隅地產(chǎn)一家報(bào)名，相當(dāng)于托底拿地。這也是十八里店朝陽(yáng)港區(qū)域第四次推出涉宅項(xiàng)目。

作為最早布局十八里店的房企，金隅地產(chǎn)在這里開(kāi)發(fā)過(guò)金隅昆泰云筑、云筑二期和云未（云筑三期）。2021年10月12日，金隅地產(chǎn)和北京昆泰集團(tuán)聯(lián)合體以37.6億元的底價(jià)競(jìng)得十八里店朝陽(yáng)港一期1303-693地塊；2022年6月1日，金隅和北京住總集團(tuán)以38.8億元的底價(jià)摘得十八里店朝陽(yáng)港一期1303-685、694地塊。記者注意到，上述兩處項(xiàng)目的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)均為7.5萬(wàn)元/平方米。

金隅昆泰云筑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

4月下旬的一個(gè)工作日，每經(jīng)記者曾實(shí)地走訪(fǎng)金隅昆泰云筑售樓處。彼時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹，一至三期均已開(kāi)盤(pán)在售，約1400套房源，戶(hù)型面積為83~152平方米，均價(jià)在7.2萬(wàn)元/平方米左右。在售的房源基本是準(zhǔn)現(xiàn)房，一期房源在今年底交付，二期和三期在明年10月交付。

金隅昆泰云筑最早開(kāi)盤(pán)是在2022年4月28日。北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目一期（備案名：云筑家園）批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)536套房源，成交均價(jià)74996.56元/平方米，截至7月5日，共簽約432套，去化率80.6%。2022年12月9日和2023年3月17日分別兩次開(kāi)盤(pán)推出備案名為云尚家園和云悅家園的房源，共計(jì)768套，成交均價(jià)分別為75007.26元/平方米和75581.64元/平方米，截至7月5日累計(jì)簽約465套，去化率約60.5%。也就是說(shuō)，目前金隅昆泰云筑的總體去化率約為68.6%%。

從周邊項(xiàng)目來(lái)看，保利朝央和煦項(xiàng)目在今年1月推出394套房源，成交均價(jià)77868.79元/平方米，目前累計(jì)簽約234套，去化率59.4%%。對(duì)比來(lái)看，金隅昆泰云筑的房?jī)r(jià)更低，但去化速度卻比保利朝央和煦更遲緩。

“想方設(shè)法加大房地產(chǎn)去庫(kù)存”

金隅地產(chǎn)是金隅集團(tuán)旗下的全資子公司，涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域近40年，先后在國(guó)內(nèi)16座城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目170余個(gè)。

對(duì)于新獲取的十八里店朝陽(yáng)港項(xiàng)目，金隅地產(chǎn)方面認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)新形勢(shì)，地產(chǎn)集團(tuán)保持戰(zhàn)略定力，立足北京并聚焦主城區(qū)，提前獲取供地信息、綜合研判，研究獲取重點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地，為金隅集團(tuán)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

金隅昆泰云筑現(xiàn)場(chǎng)的金隅地產(chǎn)宣傳欄 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

在今年4月金隅集團(tuán)召開(kāi)的2023年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，針對(duì)投資者就公司在2023年拿下三宗地的擔(dān)心，金隅集團(tuán)執(zhí)行董事、總經(jīng)理顧昱回應(yīng)稱(chēng)：“公司拿地主要基于以下幾方面考慮：一是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司主業(yè)之一，根據(jù)去化和回款情況合理把握拿地節(jié)奏，積極穩(wěn)妥拿地；二是深耕已進(jìn)入城市，以北京和長(zhǎng)三角等區(qū)域的一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市為重點(diǎn)；三是具體看地塊情況。2023年拿的三宗地塊，一宗是公司自有用地，另外兩宗是長(zhǎng)三角的優(yōu)質(zhì)地塊。2024年，公司將聚焦提高經(jīng)濟(jì)效益中心工作和高質(zhì)量發(fā)展首要任務(wù)，營(yíng)業(yè)收入目標(biāo)為1100億元。”

財(cái)報(bào)顯示，2023年，金隅集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1079.6億元，同比增加4.99%；利潤(rùn)總額3億元，同比減少91%；凈虧損12.9億元，同比減少174%；歸屬母公司凈利潤(rùn)0.25億元，同比減少97.9%。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，金隅集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入301.25億元，同比增長(zhǎng)15.05%；毛利率同比下降3.26個(gè)百分點(diǎn)至18.9%；年累計(jì)合同簽約額232.84億元，同比減少28.43%；年內(nèi)資產(chǎn)減值損失18.59億元（上年同期損失為8.28億元）。公司方面解釋稱(chēng)，主要是由于地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨減值同比增加所致。

上述金隅集團(tuán)人士告訴每經(jīng)記者，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的壓力比較大，公司也在根據(jù)各地政策積極調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，想方設(shè)法加大房地產(chǎn)去庫(kù)存。另外，公司也在根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，加大盤(pán)活自有的工業(yè)用地，通過(guò)地方政府收儲(chǔ)等途徑增加利潤(rùn)來(lái)源。

來(lái)源：金隅集團(tuán)公告

7月3日，金隅集團(tuán)發(fā)布公告宣布面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券（第一期），債券注冊(cè)規(guī)模不超過(guò)100億元，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元。

債券募集說(shuō)明書(shū)顯示，截至2024年3月末，金隅集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑資產(chǎn)負(fù)債率66.32%，有息負(fù)債規(guī)模1159.91億元。其中，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)金額約577.59億元，占比54.18%。

報(bào)告期內(nèi)，2021~2023年及今年前3個(gè)月，金隅集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入分別為1236.34億元、1028.22億元、1079.56億元及128.34億元，凈利潤(rùn)分別為52.13億元、17.40億元、-12.87億元及-20.8億元。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝