產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)低迷卻仍通過變更募投項(xiàng)目投資？東湖高新回復(fù)監(jiān)管工作函：新項(xiàng)目體量不大，開發(fā)節(jié)奏較快

每經(jīng)記者 張明雙    每經(jīng)編輯 魏官紅    

4月8日晚，東湖高新（SH600133，股價(jià)11.65元，市值124.22億元）回復(fù)了上交所對(duì)公司變更募投項(xiàng)目事項(xiàng)的監(jiān)管工作函。

此前，東湖高新位于長(zhǎng)沙、合肥的兩個(gè)募投項(xiàng)目，計(jì)劃于2024年交付，但因產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體下行等因素，招商去化進(jìn)程緩慢，預(yù)計(jì)收益率低于原預(yù)期。3月22日，東湖高新公告變更募投項(xiàng)目，將4.73億元募集資金用于位于武漢大本營(yíng)及重慶兩江新區(qū)等三個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

但是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，新的募投項(xiàng)目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益？東湖高新在回復(fù)公告中進(jìn)行了測(cè)算，認(rèn)為三個(gè)新項(xiàng)目屬于“小而美”的園區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目，具備良好的經(jīng)濟(jì)效益可行性。

兩大原募投項(xiàng)目進(jìn)度不到50%

2021年4月，東湖高新通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金15.37億元，其中8.2億元擬用于長(zhǎng)沙東湖高新金霞智慧城項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱金霞智慧城項(xiàng)目）、東湖高新合肥國(guó)際企業(yè)中心項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合肥國(guó)際項(xiàng)目），兩個(gè)項(xiàng)目均計(jì)劃使用募集資金4.1億元，分別計(jì)劃于2024年12月、2024年6月交付。

截至2023年12月31日，上述金霞智慧城項(xiàng)目、合肥國(guó)際項(xiàng)目募集資金使用率僅40.05%、47.21%。東湖高新表示，受區(qū)域政府規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)方向調(diào)整、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)供給及競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目周邊城市功能配套不足因素影響，直接導(dǎo)致項(xiàng)目招商去化進(jìn)程緩慢，預(yù)計(jì)收益率低于原預(yù)計(jì)收益率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在回復(fù)監(jiān)管問詢的公告內(nèi)，東湖高新對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展緩慢原因進(jìn)行分析，均提及工業(yè)用地市場(chǎng)降溫明顯，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素。

如金霞智慧城項(xiàng)目2020年開工時(shí)，區(qū)域內(nèi)僅有3個(gè)在售競(jìng)品項(xiàng)目，而目前周邊6公里范圍內(nèi)已有同類產(chǎn)業(yè)園8家；合肥國(guó)際項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)周邊商業(yè)辦公樓項(xiàng)目不多，但近兩年來已有3個(gè)孵化器項(xiàng)目，2個(gè)銷售型同類園區(qū)項(xiàng)目。“產(chǎn)品市場(chǎng)供給及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，逐步導(dǎo)致公司原募投項(xiàng)目去化不及前期可研預(yù)期。”

因此，東湖高新決定變更募投項(xiàng)目，將剩余未使用的4.73億元募集資金用于武漢國(guó)際智造中心產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期項(xiàng)目、東湖高新智慧科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（一期）項(xiàng)目、武漢中國(guó)光谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園A2區(qū)項(xiàng)目，分別計(jì)劃使用募集資金1.6億元、1.3億元、1.83億元。

當(dāng)前，東湖高新的科技園區(qū)板塊仍面臨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、企業(yè)客戶投資觀望的整體行業(yè)變化，公司仍將募集資金用于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目是否合理？

東湖高新在回復(fù)公告中表示，面對(duì)整體行業(yè)變化，公司重點(diǎn)聚焦核心城市，持續(xù)夯實(shí)武漢大本營(yíng)及沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶布局；聚焦智能制造、生命科技、新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)打造主題園區(qū)；適度控制單個(gè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模，積極爭(zhēng)取更利于企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。“公司對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)抱以持續(xù)觀望和樂觀態(tài)度，認(rèn)為企業(yè)將加大固定資產(chǎn)投資力度，對(duì)市場(chǎng)銷售回暖抱有信心。”

公司稱三個(gè)新項(xiàng)目屬于“小而美”

據(jù)東湖高新所述，上述三個(gè)項(xiàng)目整體體量不大，開發(fā)節(jié)奏較快，屬于“小而美”的園區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目，可快速實(shí)現(xiàn)資金回籠及良好的現(xiàn)金流，具備良好的經(jīng)濟(jì)效益可行性。

公告顯示，三個(gè)新項(xiàng)目投資總額合計(jì)8.03億元，原募投項(xiàng)目投資總額合計(jì)12.96億元。

那么三個(gè)新項(xiàng)目是否也會(huì)面臨原募投項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？東湖高新對(duì)此披露，武漢國(guó)際智造中心產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期項(xiàng)目所在小片區(qū)范圍內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房稀缺，且本項(xiàng)目已明確廠房部分可全部分割銷售，相比競(jìng)品項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更明顯；東湖高新智慧科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（一期）項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)缺乏銷售型工業(yè)園區(qū)樓宇產(chǎn)品，且招商基礎(chǔ)條件良好；武漢中國(guó)光谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園A2區(qū)項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多可分割銷售的品質(zhì)園區(qū)，為快速招商去化奠定基礎(chǔ)。

對(duì)于科技園區(qū)板塊，記者注意到，2024年以來，東湖高新正在通過參與出資設(shè)立基金以加速該業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

3月28日和4月23日，東湖高新先后宣布參與出資設(shè)立廣州工控東高科技產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（暫定名）、武漢東湖高新前沿科技產(chǎn)業(yè)投資基金一期（有限合伙）（暫定名），基金規(guī)模分別為5億元、1.2億元。東湖高新對(duì)兩家基金認(rèn)繳出資比例均為49%，其全資子公司武漢東湖高新股權(quán)投資管理有限公司作為基金的普通合伙人，認(rèn)繳出資比例1%。

兩家基金將專注于投資智能制造、集成電路、光電子信息、數(shù)字、新能源與新材料及其他前沿科技領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。東湖高新表示，公司出資設(shè)立上述基金，是加快公司科技園板塊轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要舉措，通過基金形式開展產(chǎn)業(yè)投資，能夠提升科技園區(qū)企業(yè)質(zhì)量，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，提升公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力，吸引和撬動(dòng)社會(huì)資本共同支持科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展。

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