每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-02-01 16:55:10
◎?qū)τ?月份百強(qiáng)房企拿地金額同比增超四成的原因,中指研究院分析認(rèn)為,一方面由于2023年1月重點(diǎn)城市僅一城土拍,且受春節(jié)假期錯(cuò)峰影響,土地供應(yīng)量呈季節(jié)性回落,企業(yè)拿地基數(shù)較?。涣硪环矫?,2023年10月以來,多城陸續(xù)“取消土地限價(jià)”,帶動(dòng)重點(diǎn)城市及區(qū)域土地?zé)岫扔兴厣?/p>
◎針對(duì)今年后續(xù)土地市場(chǎng)發(fā)展,克而瑞為分析認(rèn),一二線城市無疑是房企投資的首選,但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn),而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個(gè)別地塊零星火熱的局面?!坝捎谝欢€城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外,龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大,未來優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中,民企的投資則更依賴于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況,需要更長的修復(fù)期。”
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
開年首月,重點(diǎn)房企拿地意愿呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。
2月1日,中指研究院發(fā)布的《2024年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示,1月TOP100房企拿地總額856億元,同比大幅增長44.8%。
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),截至1月25日,全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米,環(huán)比跌近九成,處于相對(duì)低位;1月平均溢價(jià)率3.7%,較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn),止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)。
那么,1月份房企的拿地?zé)岫饶芊癯掷m(xù)?中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示:“房企拿地意愿有所恢復(fù),但持續(xù)性有待觀察。”
對(duì)于1月份百強(qiáng)房企拿地金額同比增超四成的原因,中指研究院分析認(rèn)為,一方面由于2023年1月重點(diǎn)城市僅一城土拍,且受春節(jié)假期錯(cuò)峰影響,土地供應(yīng)量呈季節(jié)性回落,企業(yè)拿地基數(shù)較?。涣硪环矫妫?023年10月以來,多城陸續(xù)“取消土地限價(jià)”,帶動(dòng)重點(diǎn)城市及區(qū)域土地?zé)岫扔兴厣?/p>
“房企拿地意愿有所恢復(fù),但持續(xù)性有待觀察。”劉水表示。
從百強(qiáng)房企1月份的拿地金額和面積來看,排在前三位的分別是石家莊城發(fā)投集團(tuán)、招商蛇口和中建信和,拿地金額分別為53億元、53億元和39億元;成都東部集團(tuán)、中國雄安集團(tuán)和岳陽城建則占據(jù)拿地面積前三位,分別為100萬平方米、97萬平方米和90萬平方米。
此外,綠城中國以32億元排在拿地金額榜第5位,濱江以23億元排在第9位,華潤置地和國貿(mào)地產(chǎn)分別排在第13位和第20位。
在房企新增貨值方面,招商蛇口以150億元的全口徑新增貨值排在榜首,中國雄安集團(tuán)和廣西柳州市城市建設(shè)投資發(fā)展集團(tuán)分別以135億元和116億元排在第二和第三位。
值得注意的是,1月份房企新增貨值榜TOP20幾乎被國央企包攬,頗受關(guān)注的濱江集團(tuán)和綠城中國分別以70億元和61元位列第9名和第13名。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),TOP10企業(yè)1月新增貨值總額1022億元,占TOP100企業(yè)的29.7%;新增貨值門檻為14億元,較2023年同期提升6億元。
每經(jīng)記者注意到,1月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10入榜地塊成交金額門檻為18億元。入榜地塊中,松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊以總價(jià)53億元位居榜首。此外,北京共入榜4宗地塊,上海、長沙、杭州、保定、佛山、西安各入榜1宗地塊,總成交價(jià)分別為53億元、30億元、29億元、21億元、19億元與18億元。
從TOP10地塊分布不難看出,各城市群拿地金額分化較為明顯,京津冀地區(qū)領(lǐng)跑全國。2024年1月,京津冀TOP10企業(yè)拿地金額222億元,居四大城市群之首;中西部TOP10企業(yè)拿地金額153億元,位列第二;長三角TOP10企業(yè)拿地金額143億元,位列第三。從拿地面積來看,中西部TOP10企業(yè)拿地面積以467萬平方米位居四區(qū)域首位。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示,截至1月25日,全國300城土地供應(yīng)量為3237萬平方米,環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落,并創(chuàng)下2019年以來月度供應(yīng)量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下,年初土地供應(yīng)規(guī)模的收窄符合行業(yè)預(yù)期。
具體來看,一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地供應(yīng),而上海則是無新增宅地供應(yīng);二線城市僅西安新增供地規(guī)模達(dá)到101萬平方米,其余城市新增供應(yīng)均在100萬平方米以內(nèi)。“隨著2月份春節(jié)假期的到來,再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計(jì)劃,預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模將延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。”
成交方面,截至1月25日,全國300城經(jīng)營性土地成交4206萬平方米,環(huán)比下降近九成,同比下降6%。不過,1月份土地成交總價(jià)達(dá)到了1003億元,較去年同期增長19%。
克而瑞分析認(rèn)為,高能級(jí)城市的市場(chǎng)份額仍在進(jìn)一步增加,單純從土地投資規(guī)模的角度來看,2024年1月份全國市場(chǎng)仍好于2023年1月。一二線城市中,成都、石家莊成交建面均突破100萬平方米,北京、上海、西安成交金額突破50億元。平均樓面價(jià)為2385元/平方米,雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑,但對(duì)比上年同期來看仍有接近27%的同比增幅。
市場(chǎng)熱度方面,1月土拍平均溢價(jià)率3.7%,較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn),止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì),若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù),全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。1月土地流拍率17%,環(huán)比上升8個(gè)百分點(diǎn),出現(xiàn)周期性上升。
針對(duì)今年后續(xù)土地市場(chǎng)發(fā)展,克而瑞為分析認(rèn):“由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外,龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大,未來優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中,民企的投資則更依賴于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況,需要更長的修復(fù)期。”
在剛剛過去的1月份,多城市土地掛牌出讓,但市場(chǎng)分化顯著。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至目前,22個(gè)實(shí)施“雙集中”供地的城市中,已有18城“取消土地限價(jià)”,寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%,僅北京、上海和深圳仍嚴(yán)格執(zhí)行“土地限價(jià)”。
“1月份土拍分化現(xiàn)象加劇。”劉水表示,多個(gè)城市取消限價(jià)上限后,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競(jìng)爭激烈,帶動(dòng)平均溢價(jià)率顯著回升。如杭州1月出讓的6宗土地中5宗溢價(jià)成交,其中位于蕭山區(qū)地塊經(jīng)過51輪競(jìng)價(jià),被濱江集團(tuán)以29.032億元競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)到30.59%。但同時(shí),部分城市土拍市場(chǎng)依舊低迷,情緒尚未得到改善,地塊普遍以底價(jià)成交。如成都出讓的6宗地、濟(jì)南出讓的15宗地、長沙和南京各出讓的2宗地均以底價(jià)成交,廣州出讓的2宗土地均流拍。
此外,劉水也提到,同一城市中不同板塊的土拍分化亦比較明顯,非核心區(qū)以及遠(yuǎn)郊地塊成交依舊低迷。
克而瑞也分析認(rèn)為,一二線城市無疑是房企投資的首選,但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn),而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個(gè)別地塊零星火熱的局面。
目前,北京和上海兩大一線城市尚未取消土地限價(jià),1月份北京出讓的4宗地塊均設(shè)有合理上限值,其中2宗觸頂搖號(hào),2宗底價(jià)成交;上海共推出2宗土地,1宗觸頂搖號(hào),1宗底價(jià)出讓。
以上海為例,1月成交的兩宗地塊冷熱反差明顯。松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊吸引了4家房企、兩位競(jìng)買人進(jìn)行競(jìng)拍,經(jīng)過56輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)后,進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié),最終被招商蛇口全資子公司競(jìng)得,成交樓板價(jià)17634元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)51100元/平方米,溢價(jià)率9.33%。同樣位于松江區(qū)的佘山北基地20A-04A號(hào)地塊則僅有一位競(jìng)買人,最終被廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下公司以10.649億元的底價(jià)競(jìng)得。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP