四大一線城市終于“湊齊”！北京官宣下調(diào)首付比例、調(diào)整貸款利率下限，專家表示“沒有意外，北京市場將迎來復(fù)蘇”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

四大一線城市終于“湊齊”了。

6月26日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），宣布自6月27日起：

北京市首套房最低首付比例從30%調(diào)整至20%，5年期以上首套房貸利率下限調(diào)整為3.5%。

至此，四大一線城市均完成了調(diào)整首付比和貸款利率下限。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，每一輪政策紓困，都會帶動需求釋放，北京新房、二手房鏈條有望加速輪轉(zhuǎn)。本次北京限購政策尚未做調(diào)整，未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，“下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。”

北京首付終于降到了20%

作為最后一個調(diào)整首付比例的一線城市，北京此次政策自是受到了各方關(guān)注。

具體來看，北京首套住房個人住房貸款最低首付比例由原來的30%調(diào)整為20%，商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限為3.5%。

但購買二套住房的最低首付比例和貸款利率下限分為兩種情況：

若所購房屋位于五環(huán)內(nèi)，則首付比例不低于35%，5年期以上房貸利率下限為3.9%；若所購房屋位于五環(huán)外，則首付比例不低于30%，5年期以上房貸利率下限為3.7%。

北京政策調(diào)整后，能省多少錢？

按照新政后最低房貸利率最低3.5%、100萬元貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計算，購房者原來房貸總利息支出為72.9萬元，新政后利息總支出為61.7萬元，預(yù)計可減少11.3萬元的購房成本。

而此前的5月27日，上海同樣將首套房首付比例下限調(diào)整為最低20%，貸款利率下限3.5%；核心與非核心區(qū)域二套房首付比例分別為35%和30%，貸款利率下限分別為3.9%和3.7%。上海，成為北上廣深中首個響應(yīng)央行“5·17”新政的一線城市。

“北京此次信貸政策與上海完全一致，首套和二套房最低首付比例降至20%和30%。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，此次北京新政，對于年輕人、新市民的購買有較大促進(jìn)作用，特別是降首付，具有極大的降低門檻效應(yīng)，很多年輕人特別是積累的剛需能夠進(jìn)入市場。

此外，深圳的政策調(diào)整力度也基本對標(biāo)上海，首套和二套房首付比例均下調(diào)10個百分點，分別降至20%和30%，調(diào)整后的貸款利率下限分別為3.5%和3.9%。

而廣州的購房門檻是四城中最低的，首套和二套房首付比例分別為不低于15%和25%，均為目前最低水平。同時，廣州明確全面取消房貸利率下限，并針對非限購區(qū)域放開二套及以上住房貸款。

“未來北京、上海、深圳這三個城市最低首付比例應(yīng)該保持在這一水準(zhǔn)，才能體現(xiàn)住房信貸政策的差別化，因城施策。不過，利率水平最低3.5%，二套3.7%和3.9%仍有下降空間。”李宇嘉表示。

“沒有意外”，復(fù)蘇可期

此次北京《通知》同時提出，優(yōu)化對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭在商業(yè)性個人住房貸款和公積金個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“支持多子女家庭的合理購房需求，是本市多年來延續(xù)的政策。因此，此次，對于本市戶籍二孩家庭和多子女家庭，購買二套住房按照‘-1’標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定。”據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這也意味著上述家庭，如果是購買第二套住房，可參照首套房標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。

《通知》也對住房“以舊換新”有了初步安排，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

“北京本次優(yōu)化政策進(jìn)一步釋放了積極信號，有助于整體市場預(yù)期修復(fù)。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，短期來看，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求，“本次北京限購政策尚未做調(diào)整，未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期。”

需要注意的是，此前央行“5·17”新政落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進(jìn)，新房、二手房市場活躍度均有所提升。

如上海“5·27”新政后第一周和第二周，商品住宅（不含保障房）共成交27.7萬平方米，相比新政前兩周增長10%；多家中介平臺二手房帶看量及簽約量都有所上漲，二手房半個月成交11445套，日均成交763套，遠(yuǎn)高于5月日均586套的水平。

又如廣州，據(jù)中指研究院監(jiān)測，5月28日后，廣州新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日-6月16日共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周數(shù)據(jù)來看，6月10日至6月16日，新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月以來的周成交新高。

深圳新政落地后，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度增強。據(jù)樂有家監(jiān)測數(shù)據(jù)，對比“5·17”新政前后一個月的情況來看，深圳樂有家門店二手成交量上漲了52%，其中總價300萬元內(nèi)的二手房顯著上漲，6月成交占比達(dá)24.6%（截至6月18日）。

“沒有意外，北京的市場將迎來復(fù)蘇，尤其是一二手房成交量預(yù)計在7月會出現(xiàn)較為明顯的抬頭。”58安居客研究院院長張波預(yù)計，后續(xù)北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，同時五環(huán)外的新房熱度也將不斷提升。

“三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進(jìn)一步強化，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預(yù)計也會不斷增強。”張波認(rèn)為。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝（圖文無關(guān)）