企業(yè)觀察｜被政府收回土地所得收益約合全年利潤的1/3，“撤辣”后銷售理想，恒基地產(chǎn)基本盤穩(wěn)了？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一則香港特區(qū)政府收回土地的公告，將香港四大開發(fā)商之一的恒基地產(chǎn)（HK000012，股價22.75港元，市值1101.42億港元）重新推向公眾視野。

6月2日，恒基地產(chǎn)公告，位于香港洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)第二期的土地將被政府收回，涉及面積約176公頃，預(yù)計將給公司帶來合計收益約31億港元。

恒基地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)投資，亦持有兩家上市附屬公司，即恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司和美麗華酒店企業(yè)有限公司，以及三家上市聯(lián)營公司，即香港中華煤氣有限公司、香港小輪（集團(tuán)）有限公司及陽光房地產(chǎn)投資信托基金。

收回土地收益約相當(dāng)于去年公司利潤的1/3

實際上，在洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)土地收回前，恒基地產(chǎn)還被收回了位于粉嶺北及古洞北新發(fā)展區(qū)的145萬平方呎（1平方呎約0.092903平方米）土地，并將獲得18.6億港元的補償金。

根據(jù)公告計算，通過這兩次土地回收行動，恒基地產(chǎn)總共將獲得57.6億港元。如果土地回收的法律手續(xù)能在2024年內(nèi)完成，反映在財務(wù)報告上，恒基地產(chǎn)將在2024財年因此入賬31億港元稅前利潤，大約相當(dāng)于去年利潤的1/3。

公告發(fā)布后，恒基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理李家誠公開回應(yīng)稱，公司洪水橋的土地儲備約657萬平方呎，當(dāng)中350萬平方呎被收回作洪水橋新發(fā)展區(qū)土地后，在洪水橋仍有約300萬平方呎農(nóng)地，希望未來繼續(xù)發(fā)展，目前尚未補地價，會按計劃進(jìn)行。公司不會放慢農(nóng)地發(fā)展，并會響應(yīng)香港特區(qū)政府開發(fā)北部都會區(qū)，盡量配合發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢恒基地產(chǎn)年報獲悉，截至2023年末，恒基地產(chǎn)擁有約4500萬平方呎新界土地儲備，是全港持有最多新界土地的發(fā)展商。

另據(jù)年報，恒基地產(chǎn)截至2023年末在香港擁有土地儲備約2050萬平方呎，其中待發(fā)展或發(fā)展中物業(yè)面積為860萬平方呎。

每經(jīng)記者就此后收地計劃及發(fā)展影響等問題向恒基方面發(fā)出采訪，對方表示暫無更多回應(yīng)。

實際上，恒基地產(chǎn)在2023年面臨了一定市場和財務(wù)挑戰(zhàn)，通過拆解年報的各項關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，可以看出去年公司采取了以價換量銷售策略，保持了相對穩(wěn)健的表現(xiàn)。

整體來看，恒基地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入同比增長3.9%至152億港元，其中約96.5%來自香港。已售未結(jié)銷售達(dá)177.4億港元，其中約77%將在2024年結(jié)轉(zhuǎn)入賬。然而受房價下降影響，2023年物業(yè)開發(fā)稅前利潤同比下降16%至24.6億港元。

負(fù)債方面，截至2023年12月31日，恒基地產(chǎn)凈借貸為738.7億港元，借貸比率為22.6%。另據(jù)DM查債通，恒基地產(chǎn)目前流動中債權(quán)有36只，存續(xù)規(guī)?？傆嫗?3.01億美元，其中有12只債券在一年內(nèi)到期。

各線業(yè)務(wù)收入溫和增長，“撤辣”后銷售理想

交銀國際研報分析認(rèn)為，恒基地產(chǎn)2023年全年業(yè)績差于市場預(yù)期，收入同比增長7.9%至275.7億港元，主要受各線業(yè)務(wù)收入增長溫和帶動；核心凈利潤大致持平，同比上升0.8%至97.1億港元；凈利潤率下降2.5%至35.2%，主要由于開發(fā)利潤率下滑3.8%至16.2%及凈利息費用增加。

值得注意的是，附屬公司恒基發(fā)展錄得了近十年來的首次虧損。截至2023年末，恒基發(fā)展錄得股東應(yīng)占虧損7200萬港元，而上一年度盈利500萬港元。

恒基地產(chǎn)在董事局主席報告中提到，2023年度集團(tuán)建成投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)經(jīng)重估后錄得應(yīng)占公允價值虧損4.45億港元，當(dāng)中包括已出售投資物業(yè)累計公允價值變動之調(diào)整。

基于市場大環(huán)境的調(diào)整，恒基地產(chǎn)2023年業(yè)績雖被業(yè)內(nèi)評價不及預(yù)期，但橫向來看，成績依舊優(yōu)于行業(yè)平均水平。今年香港“撤辣”政策發(fā)布，對恒基地產(chǎn)旗下的物業(yè)銷售也帶來了積極影響。

注：在粵語里，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強(qiáng)制手段；撤辣，即撤銷過去為遏制房價而采取的一系列措施‍‍‍‍。

2024年3月，集團(tuán)推出長沙灣Belgravia Place首批138個住宅單位，開售當(dāng)日全部售罄。恒基地產(chǎn)表示，在“撤辣”后三周內(nèi)，已售出946個單位，總價約59億港元。而該次銷售約相當(dāng)于2023年全年銷售單元的60%。

對于今年銷售計劃，恒基地產(chǎn)表示，集團(tuán)計劃于今年內(nèi)再推售12個發(fā)展項目，連同存貨，在香港預(yù)計有約7100個自占住宅單位，于2024年可供銷售；另有可售辦公及工業(yè)樓面面積約18萬平方呎。

如今“撤辣”政策效應(yīng)漸弱，恒基地產(chǎn)盈利持續(xù)性如何支撐，未來是否會做出業(yè)務(wù)調(diào)整，尋求新的投資機(jī)會或優(yōu)化資產(chǎn)組合等，每經(jīng)記者將持續(xù)關(guān)注。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝