每日經濟新聞 2024-04-29 21:19:20
每經記者 劉頌輝 每經編輯 王月龍 魏文藝
去年北京土拍市場成交的涉宅地塊，已陸續(xù)開放售樓處或入市銷售。
在北京南四環(huán)的大紅門板塊，中環(huán)悅府項目是豐臺區(qū)正在推售的熱門樓盤，該項目用地是去年華潤置地與21家房企的激烈競爭中高溢價所獲。
4月16日，中環(huán)悅府項目一位銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前只要選定房源就可以享受“一口價優(yōu)惠”，即總價減去10萬元。而且每個房間的贈送面積大，“絕對是內城樓盤得房率的‘天花板’?！?/strong>
不過，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，華潤中環(huán)悅府項目（備案名：潤盈嘉園）于4月13日開盤共推出326套房源，截至4月23日的預訂量僅有7套。不過4月29日，記者再次查詢時，發(fā)現(xiàn)該項目的預訂量已減少至6套。
據(jù)北京某房企營銷負責人透露，中環(huán)悅府項目受到周邊競品樓盤的影響，銷售壓力大，盡管早已取得預售許可證，但因蓄客量不高，拖延了半個多月才開盤。
開盤半月僅預訂6套房
去年12月26日，北京2023年土拍壓軸大戰(zhàn)上演，豐臺大紅門地塊共吸引了22家房企報名參拍，成為同批次最熱門的地塊。最終，華潤置地經過19輪報價，以34.845億元搖號斬獲該地塊，溢價率為15%。
從地段來看較為優(yōu)越，該地塊位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，靠近地鐵大紅門南站，北面遙望故宮博物院，離天壇公園不到5公里。不過從地塊周邊市場來看又頗具挑戰(zhàn)，靠近地鐵站方向就依次開發(fā)了三個樓盤項目：中海和瑞叁號院、永定金茂府和華潤中環(huán)悅府。
華潤中環(huán)悅府樣板房地上貼著贈送面積的分割線 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
記者注意到，上述三個項目的備案指導價均為9.5萬元/平方米，更加靠近地鐵站的中海和瑞叁號院和永定金茂府項目已經是銷售一兩年的老盤，樓面價分別為5.38萬元/平方米和5.07萬元/平方米。而華潤中環(huán)悅府項目的樓面價則達到6.82萬元/平方米，較中海和瑞叁號院和永定金茂府項目每平方米貴了1萬余元。
4月16日，記者以購房者身份實地走訪了北京南四環(huán)大紅門板塊的部分樓盤項目。在華潤中環(huán)悅府項目現(xiàn)場，負責接待的一位銷售人員介紹，項目單價為8.74萬~10.25萬元/平方米，均價為9.5萬元/平方米，總價在1200萬元以上，2025年12月底開始交付。
華潤中環(huán)悅府4月13日開盤推出房源情況 來源：北京市住建委官網(wǎng)
也許是工作日的原因，售樓處看房的人不多。負責接待的銷售人員拿出一份6號樓“銷控表”，66套房源上有約20套被涂上顏色，意思是已被購房者鎖定。當記者打算算一下被涂上顏色的8層房源價格時，其表示，這是老的“銷控表”，實際上8層肯定是有房源的。等待一段時間后，其拿出新的“銷控表”，上面顯示一些鎖定好的房源被劃去，實際可供挑選的空白房源更多了。
記者還分別走訪了中海和瑞叁號院和永定金茂府項目售樓處，這兩個樓盤項目的實際銷售均價約為8.87萬元/平方米和9.32萬元/平方米，低于華潤中環(huán)悅府項目。兩個樓盤均于2025年12月底交房。
一位不愿具名的業(yè)內人員向記者表示，相較于相鄰兩個樓盤項目，華潤中環(huán)悅府的拿地時間晚，項目的利潤空間壓縮，卻同樣在明年12月底開始交房，“開發(fā)建設周期短，會對房子的品質形成壓力?！?/strong>
從華潤中環(huán)悅府4月13日開盤后的銷售情況來看，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項目此次共推出6個樓棟共326套房源，截至4月29日的預訂量僅有6套，其中2#樓預訂2套、3#樓預訂2套、6#樓預訂2套。
華潤中環(huán)悅府6#樓的預訂情況 來源：北京市住建委官網(wǎng)
記者在現(xiàn)場看到，華潤中環(huán)悅府北側緊鄰著學校，南邊則是一處大型家居建材市場，小區(qū)業(yè)主居住的靜謐度或將受到影響。
華潤置地北方大區(qū)方面向記者表示，中環(huán)悅府是公司高端產品系“悅系”作品，在打造過程中，是基于北京瑞府、北京悅府等明星產品基礎上，結合在地性客戶需求，進行了一定的產品創(chuàng)新，更好地滿足高端客群功能性與審美體驗。
“項目具體交付時間以合同約定為準。在項目建設過程中，將通過精益節(jié)點管理與嚴格質量管控等舉措，可做到保質保量交付。同時，會以實景示范區(qū)形式呈現(xiàn)項目部分區(qū)域的施工品質，讓客戶提前看到項目實景效果?！比A潤置地北方大區(qū)方面表示，中環(huán)悅府項目于4月入市，當前為正常銷售階段，具體簽約數(shù)據(jù)以北京市住建委數(shù)據(jù)為準。
上述北京某房企營銷負責人告訴記者，近期北京新盤仍處于銷售下行趨勢，有些樓盤宣稱的銷售業(yè)績，實際上完成一半也不到，降價打折成為普遍現(xiàn)象。“大紅門板塊的新房定價過高，后續(xù)開發(fā)商大概率也將降價銷售。”
“送面積”提高得房率
在拿地成本較高的情況下，華潤中環(huán)悅府一方面以“北京中軸線”為營銷賣點，強調項目處在縱貫北京老城的中軸線上，精裝修品質高；另一方面，則突出“贈送面積”的特殊性。
上述中環(huán)悅府的銷售人員稱，項目得房率基本上在86%以上，小戶型的得房率能達到91%。“項目的產品品質、贈送面積是片區(qū)內新房的標桿，絕對是內城得房率的‘天花板’，贈送面積大，得房率比旁邊的項目高很多?？梢哉f，增加的贈送面積，變相在套內多出10多平方米，實際單價折算下來也在9萬元/平方米左右。”
在該項目一套134平方米四房的戶型圖上，南面的兩個臥室和客廳陽臺各有一扇門和玻璃墻。而記者走進樣板間卻發(fā)現(xiàn)，門和墻不見了蹤影，被改成地磚鋪平到最外側的落地窗，包括北側兩個臥室的飄窗位置也鋪成了平整的地磚。樣板間贈送面積的位置，則貼上了分割線。
華潤中環(huán)悅府營銷中心 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
“傳統(tǒng)陽臺一般是半贈送，屬于無效贈送，而我們項目把陽臺推掉之后，直接包進客廳里來，把每平方米的面積都融入室內空間，真正做到‘有效贈送’。而且落地窗一步落地，飄窗位置都做成平的，公司全部會做好再交付?！鄙鲜鲣N售人員表示，北側設備平臺贈送的面積不會對后期使用造成影響，“公司會另外找位置做設備平臺?！?/span>
在樣板間的臥室里，與記者一同看房的還有另外兩組家庭，一位銷售人員正指著北側臥室地面上的分割線，向大家介紹贈送面積的位置，設備平臺如何改成套內空間。
事實上，“贈送面積”是前些年新房市場常見的營銷噱頭，又被稱為“偷面積”。雖然目前在上海、成都等地，“贈送面積”的營銷方式已基本被杜絕，但在北京樓市卻仍然比較普遍。
據(jù)記者粗略計算，中環(huán)悅府的134平方米戶型的房源變相“偷”了約20平方米，占總面積的15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米戶型的房源，也均存在“偷面積”的情況。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發(fā)商類似“贈送面積”的目的往往是為了吸引購房者，盡快銷售回款。對于購房者而言，一些贈送面積最終可能既辦不了房產證，也無法受到法律有效保護，但房款中其實已包括了這部分費用。比如贈送面積多的樓盤比不送面積的樓盤要貴，實際上已算在房款里了。“開發(fā)商類似贈送面積的行為多數(shù)屬于違規(guī)操作，如果最終交房時的狀態(tài)和規(guī)劃不符，即為違規(guī)行為，具體要和原始規(guī)劃進行比對?！?/strong>
北京市豐臺區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務科室的工作人員也表示，開發(fā)商承諾的“贈送面積”，將原本規(guī)劃為設備平臺等位置改成室內部分，該部分規(guī)劃的面積不計入購房合同內，嚴格來說屬于違章建筑。后期如果遭到舉報，有調查被拆除恢復原樣的風險。
記者|劉頌輝
?編輯|王月龍 魏文藝?易啟江
校對|段煉
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