這地樓市重磅新政：按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售！“取消公攤”已在路上，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

每經(jīng)編輯 王月龍    

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》（以下稱《通知》）?！锻ㄖ贩Q，為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計(jì)價(jià)造成的矛盾糾紛，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)實(shí)信用、規(guī)范有序的市場(chǎng)環(huán)境，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)肇慶市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

早在2002年，重慶就取消了公攤面積計(jì)價(jià)，而后在2012年，香港也取消了該計(jì)價(jià)模式。去年7月，安徽省合肥市日前召開(kāi)研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會(huì)議。會(huì)議明確，為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

5月1日起按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售

肇慶市發(fā)布樓市新政

據(jù)肇慶市政府網(wǎng)站，《通知》稱，優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵(lì)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)高品質(zhì)、低密度住宅項(xiàng)目，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能、景觀人性化、休閑系統(tǒng)化和生態(tài)兼容性強(qiáng)的項(xiàng)目予以政策支持。

推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。積極有序推行商品房現(xiàn)房銷售。加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)帶裝修銷售商品房，推廣應(yīng)用菜單式、套餐式精裝房訂制。

各地住建部門(mén)要緊扣市委、市政府關(guān)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)的各項(xiàng)決策部署，督促指導(dǎo)屬地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)按商品房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，適時(shí)開(kāi)展督導(dǎo)檢查。

此外，優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策，調(diào)整個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，肇慶市居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房（不含農(nóng)村宅基地住房）的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

提高公積金貸款額度。市直及端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、四會(huì)市、肇慶高新區(qū)的單身單繳存職工貸款額度提高至30萬(wàn)元，已婚單繳存職工提高至40萬(wàn)元，已婚雙繳存職工提高至60萬(wàn)元；廣寧縣、德慶縣、封開(kāi)縣、懷集縣的單身單繳存職工貸款額度提高至25萬(wàn)元，已婚單繳存職工提高至35萬(wàn)元，已婚雙繳存職工提高至50萬(wàn)元。在此基礎(chǔ)上，家庭（只限夫妻）每有1個(gè)小孩（不能獨(dú)立生活），可提高5萬(wàn)元貸款額度，最多提高15萬(wàn)元限額。使用父母、子女公積金貸款額度的，參照已婚雙繳存職工執(zhí)行。

取消公攤會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲嗎？

何為“公攤面積”？“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商李嘉誠(chéng)想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅?ldquo;公攤”由此而來(lái)。

1995年12月1日實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》曾給出定義，文件規(guī)定了房屋公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、保安室、變電室、過(guò)道走廊、公共門(mén)廳、垃圾道、共用墻體，另外還包括整幢服務(wù)公共用房和管理用房，以水平投影面積計(jì)算。

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

據(jù)南方周末，國(guó)際上，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房屋銷售均按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。為與國(guó)際接軌，十余年里，已有多名全國(guó)人大代表、政協(xié)委員提議“取消公攤”。2019年，住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見(jiàn)稿）中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。但在2022年3月的最新版征求意見(jiàn)稿中，這條已被刪除。

據(jù)潮新聞，一直以來(lái)，公攤面積計(jì)價(jià)的方式飽受爭(zhēng)議，取消公攤面積計(jì)價(jià)的呼聲不斷，事實(shí)上，部分地區(qū)已有實(shí)踐。早在2002年，重慶就取消了公攤面積計(jì)價(jià)，而后在2012年，香港也取消了該計(jì)價(jià)模式。去年7月，合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，會(huì)議明確十大舉措，包括“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷售’試點(diǎn)”“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

取消公攤面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，把公攤面積計(jì)入建筑面積，是中國(guó)獨(dú)有的。未來(lái)，以凈面積(或者套內(nèi)面積)計(jì)價(jià)，并作為后續(xù)物業(yè)管理等服務(wù)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)。但由于過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的20多年中，一直是以包括公攤面積在內(nèi)的建筑面積為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。二手房交易、物業(yè)管理費(fèi)用，甚至室內(nèi)裝修，也都以建筑面積為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲的問(wèn)題，丁建剛認(rèn)為，理論上取不取消公攤面積和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然的聯(lián)系。“現(xiàn)在的計(jì)價(jià)體系是建筑面積。如果取消公攤面積，那么整個(gè)體系會(huì)轉(zhuǎn)為使用面積，或者套內(nèi)面積。市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)因?yàn)槿∠虿蝗∠珨偯娣e而發(fā)生一個(gè)斷裂函數(shù)的變化，主要還是由市場(chǎng)供求關(guān)系，投資熱度，和人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期決定的。”

重慶23年前就提出按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

專家：若只簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)換計(jì)價(jià)方式?jīng)]有意義

據(jù)紅星新聞，2022年兩會(huì)期間，第十三屆全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。2021年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

取消公攤面積后，會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬曾表示：“（目前）按照建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械?，還是有合理性的。”

據(jù)南方周末，雖然2011年重慶就提出按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但在2019年修訂的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》中，仍保留兩套計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并行的規(guī)定。多名本地購(gòu)房者表示，目前重慶開(kāi)發(fā)商通常會(huì)給兩套價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且都會(huì)寫(xiě)入購(gòu)房合同。兩套標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價(jià)不變，套內(nèi)單價(jià)高于建面單價(jià)。一名熟悉重慶渝中區(qū)的房產(chǎn)中介表示，目前重慶主城九區(qū)的老百姓已習(xí)慣套內(nèi)計(jì)價(jià)，其他區(qū)縣新房、全市二手房仍是按建面計(jì)價(jià)。但全市購(gòu)房者繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、裝修等均是按照建面計(jì)算。

而對(duì)于香港購(gòu)房者而言，公共區(qū)域的管理開(kāi)支由樓盤(pán)業(yè)主根據(jù)各戶持有的管理份數(shù)占總管理份數(shù)的比例分?jǐn)偂Ｄ壳?，香港房屋的物業(yè)稅費(fèi)等均是按照實(shí)用面積計(jì)算。

“‘取消公攤’應(yīng)是系統(tǒng)性工程，包括圍繞套內(nèi)面積的一系列稅費(fèi)政策及配套制度的轉(zhuǎn)變。如果只是簡(jiǎn)單地轉(zhuǎn)換計(jì)價(jià)方式，就只是一個(gè)噱頭，沒(méi)有意義。”重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授、副院長(zhǎng)周滔說(shuō)。

編輯|王月龍 易啟江

校對(duì)|段煉

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自肇慶市政府網(wǎng)站、南方周末、潮新聞、紅星新聞