3年前成功預(yù)警恒大，分析師林鎮(zhèn)鴻看好樓市復(fù)蘇：一旦房價穩(wěn)下來，被壓抑的需求會回歸

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成    

“在經(jīng)歷了三年的看跌之后，我們對中國房地產(chǎn)行業(yè)的看法變得更加積極。”

在《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取的瑞銀2024年中國房地產(chǎn)市場展望報告中，瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師林鎮(zhèn)鴻認為，在經(jīng)歷了幾年震蕩下跌之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢復(fù)蘇。

該分析師的論述之所以引發(fā)關(guān)注，與其過往對中國恒大的警示預(yù)判有很大關(guān)系。2021年初，在中國恒大經(jīng)營危機還未完全浮現(xiàn)之前，該分析師就調(diào)低了對恒大的評級并提示“賣出”。幾個月后，恒大經(jīng)營性危機正式顯現(xiàn)，財務(wù)問題爆發(fā)。

林鎮(zhèn)鴻：大型開發(fā)商的股票可能反彈

林鎮(zhèn)鴻表示，我們對中國房地產(chǎn)行業(yè)的看法變得更加積極，因為城中村改造和社會保障性住房可能是解決當前去庫存和去杠桿周期問題的方案。

我們估計城中村改造可能貢獻全國新房銷售的5%，而社會保障性住房可能用于協(xié)調(diào)住房供應(yīng)，以減少開發(fā)商和二手房市場進一步降價的風(fēng)險。

林鎮(zhèn)鴻還預(yù)測，一旦房價穩(wěn)定下來，被壓抑的需求會回歸，因為過去三年的房地產(chǎn)價格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購買。

國內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個時候恢復(fù)到歷史平均水平，中國大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會出現(xiàn)反彈。

開源證券認為，目前中央穩(wěn)地產(chǎn)信號明確。國家層面，央行繼續(xù)加大對“市場+保障”的住房供應(yīng)體系的金融支持力度。各省也已建立地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

地方層面涉房寬松政策頻出，推出商品房“以舊換新”政策，有利于激活改善性住房需求。未來房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松基調(diào)，購房需求仍有釋放空間。

財信證券認為，目前房地產(chǎn)市場相關(guān)政策正在持續(xù)發(fā)力，后續(xù)仍有進一步加碼的空間。

中銀證券指出，各地在“因城施策”框架下，需求端政策進入了新一輪發(fā)力期，或?qū)κ袌龅钠蠓€(wěn)和購房者置業(yè)情緒的修復(fù)有一定效果。整體行業(yè)資金壓力仍然較大，今年行業(yè)供給側(cè)將持續(xù)出清，項目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張局面，能夠安全度過瓶頸期以及受益于政策支持而擺脫困境的房企是今年重點關(guān)注標的。

不過，關(guān)于中國樓市何時迎來拐點的問題，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析認為，結(jié)合當下房地產(chǎn)投資持續(xù)下行、總體成交相對低迷的局面，預(yù)計房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控仍將在保交樓、提振信心和穩(wěn)定市場方面發(fā)力。中期來看，新建商品住房的供應(yīng)規(guī)模將伴隨投資收縮而有所縮減，這也將同步推進住宅市場由增量為主向“增量+存量”市場過渡。

多地樓市已出現(xiàn)積極信號

據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站，3月25日，中國人民銀行行長潘功勝出席中國發(fā)展高層論壇時發(fā)表觀點認為，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)一些積極信號，長期健康穩(wěn)定發(fā)展具有堅實的基礎(chǔ)。

實際上，在經(jīng)歷一段時間的調(diào)整后，由于政府政策支持和自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場開始展現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。

近一個月內(nèi)，上海豪宅市場出現(xiàn)了前所未有的熱銷情況。

3月底，中海順昌玖里創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄，達到196.53億元。4月，濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號院二期和保利世博天悅等樓盤也取得了不俗的銷售成績。其中，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤“日光”，收金99.97億元，成為今年上海單盤銷售額排名第二的項目。

二手房方面，據(jù)上海易居研究院報告，2024年3月，全國22個重點城市二手住宅成交套數(shù)為152572套，環(huán)比增長112%，同比減少32%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二手房交易總體處于偏高位水平，說明二手房市場呈現(xiàn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，3月二手房成交套數(shù)達到4547套，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來新高。另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長34.3%，單周交易量再創(chuàng)2022年以來新高。

“去年以來二手房交易較好的原因，有很大一部分和二手房積極降價有關(guān)系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，從近年二手房成交價格來看，此前價格泡沫一度攀升至58%，現(xiàn)已基本消除，這也避免了泡沫破裂可能帶來的巨大金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)市場反彈提供了良好的基礎(chǔ)條件。

（每經(jīng)記者劉頌輝對本報道亦有貢獻）

記者|甄素靜

編輯|陳夢妤?孫志成?杜恒峰

校對|程鵬

封面圖自：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝

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