遠(yuǎn)大智能接受以房抵債 深交所要求說(shuō)明作價(jià)公允性

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 董興生    

4月9日晚間，深圳證券交易所（以下簡(jiǎn)稱深交所）發(fā)出了《關(guān)于對(duì)沈陽(yáng)遠(yuǎn)大智能工業(yè)集團(tuán)股份有限公司的關(guān)注函》（以下簡(jiǎn)稱《關(guān)注涵》），對(duì)遠(yuǎn)大智能（SZ002689，股價(jià)3.60元，市值37.56億元）接受以房抵債表示了“關(guān)注”。

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4月10日，遠(yuǎn)大智能相關(guān)工作人員通過(guò)電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這種以房抵債的操作在行業(yè)中是相對(duì)常見的，并不是只有這一筆，算是所有電梯企業(yè)的正常操作。”

5處房產(chǎn)抵償設(shè)備工程款

4月8日，遠(yuǎn)大智能披露了《關(guān)于云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司以房抵債的公告》。公告顯示，為加快應(yīng)收賬款回收，減少壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，公司與云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱云南城鄉(xiāng)建投）簽訂《抵債協(xié)議書》，云南城鄉(xiāng)建投將其名下春漫時(shí)光小區(qū)5處房產(chǎn)作價(jià)576.46萬(wàn)元（含增值稅）抵償欠付公司三份項(xiàng)目合同項(xiàng)下的設(shè)備工程款。

公告顯示，5套房產(chǎn)的單價(jià)為8817元/平方米。

值得注意的是，包括此次事項(xiàng)在內(nèi)，云南城鄉(xiāng)建投已連續(xù)12個(gè)月內(nèi)通過(guò)以房抵債方式償還公司10筆欠款，累計(jì)預(yù)計(jì)增加公司稅前利潤(rùn)1473.88萬(wàn)元（其中壞賬準(zhǔn)備沖回增加2023年度利潤(rùn)897.42萬(wàn)元，壞賬準(zhǔn)備沖回增加2024年度利潤(rùn)576.46萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)以審計(jì)為準(zhǔn)），預(yù)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)占公司最近1個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的10%以上。公司公告顯示，上述以房抵債共涉及10套房產(chǎn)。

深交所在《關(guān)注涵》中表示，遠(yuǎn)大智能報(bào)備的兩份《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》顯示，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法，除月光城—蓮灣1處房產(chǎn)性質(zhì)為住宅用途外，其余9處房產(chǎn)性質(zhì)均為商業(yè)用途；截至評(píng)估報(bào)告日（2024年4月2日），春漫時(shí)光小區(qū)五處房產(chǎn)尚未辦理網(wǎng)簽備案工作。

《關(guān)注涵》還提到，遠(yuǎn)大智能2023年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)扣非凈利潤(rùn)為1222.22萬(wàn)元至1822.22萬(wàn)元。

此外，遠(yuǎn)大智能董事會(huì)于2023年11月7日審議通過(guò)聘任尉博涵為內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人的議案，而后又于2023年12月27日披露公告稱尉博涵因個(gè)人原因辭去職務(wù)，另聘高敏為公司內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人。上述情況引起深交所關(guān)注。

要求說(shuō)明交易作價(jià)公允性

《關(guān)注涵》顯示，針對(duì)以房抵債事項(xiàng)，深交所要求遠(yuǎn)大智能在核實(shí)相關(guān)事項(xiàng)的基礎(chǔ)上補(bǔ)充說(shuō)明多個(gè)事項(xiàng)。

首先，除以房抵債對(duì)應(yīng)的10筆款項(xiàng)外，深交所要求公司補(bǔ)充說(shuō)明對(duì)云南城鄉(xiāng)建投其他應(yīng)收款項(xiàng)的具體情況，包括但不限于形成背景、形成時(shí)間、款項(xiàng)金額、賬齡、壞賬準(zhǔn)備計(jì)提情況，壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分（如有）；并結(jié)合抵債房產(chǎn)的區(qū)位及用途等，進(jìn)一步說(shuō)明公司對(duì)相關(guān)房產(chǎn)的后續(xù)使用計(jì)劃或者未來(lái)處置安排，以及本次以房抵償?shù)谋匾约昂侠硇浴?/p>

其次，深交所要求遠(yuǎn)大智能結(jié)合抵債房產(chǎn)所處地區(qū)近期類似交易的成交時(shí)間、戶型面積、交易價(jià)格等因素，補(bǔ)充披露市場(chǎng)法評(píng)估的具體過(guò)程，并說(shuō)明交易作價(jià)的公允性，以及抵債房產(chǎn)后續(xù)是否存在大額減值風(fēng)險(xiǎn)，是否存在損害上市公司及中小股東利益的情形。

深交所還要求公司對(duì)照《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號(hào)3——非經(jīng)常性損益（2023年修訂）》，分析說(shuō)明以房抵債相關(guān)損益是否屬于非經(jīng)常性損益；結(jié)合抵債協(xié)議確權(quán)條款、債權(quán)債務(wù)抵消約定、產(chǎn)權(quán)證書辦理進(jìn)展及資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移等情況，說(shuō)明以房抵債產(chǎn)生的稅前利潤(rùn)歸屬于不同報(bào)告期的原因及會(huì)計(jì)依據(jù)，是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第29號(hào)——資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》等有關(guān)規(guī)定。

在前述問(wèn)題的基礎(chǔ)上，說(shuō)明前期披露的2023年業(yè)績(jī)預(yù)告財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否充分考慮以房抵債交易的有關(guān)影響，2023年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)“扭虧為盈”的判斷是否審慎合理等。

第五，深交所要求遠(yuǎn)大智能說(shuō)明公司在報(bào)告期末內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人頻繁變動(dòng)的原因，是否存在影響或妨礙內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人正常履職的情形。

最后，深交所要求核實(shí)說(shuō)明抵債房產(chǎn)是否存在權(quán)屬瑕疵或糾紛。

“相當(dāng)于小規(guī)模債務(wù)重組”

可以看到，深交所對(duì)抵債房產(chǎn)的交易作價(jià)及后續(xù)是否存在大額減值風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)行了關(guān)注。

從遠(yuǎn)大智能披露的評(píng)估報(bào)告來(lái)看，評(píng)估取價(jià)依據(jù)之一是來(lái)自安居客、房天下等中介平臺(tái)相關(guān)資料。

4月10日，記者查詢得知，安居客平臺(tái)顯示春漫時(shí)光4月二手房掛牌均價(jià)為5675元/平方米，而房天下平臺(tái)顯示的二手房參考均價(jià)為5940元/平方米。

對(duì)于抵債房產(chǎn)的評(píng)估取價(jià)，4月10日下午，遠(yuǎn)大智能相關(guān)工作人員表示，評(píng)估價(jià)格是第三方評(píng)估公司提供的，會(huì)有相應(yīng)的算法，《關(guān)注函》也問(wèn)到了這方面內(nèi)容，遠(yuǎn)大智能會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)一起復(fù)核，然后進(jìn)行詳細(xì)回復(fù)。

對(duì)于為何會(huì)接受以房抵債，該工作人員表示：作為與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的電梯企業(yè)，這種以房抵債的操作在行業(yè)中是相對(duì)常見的，并不是只有這1筆，算是所有電梯企業(yè)的正常操作。相關(guān)內(nèi)容我們肯定會(huì)按照《關(guān)注函》的要求進(jìn)行披露。“如果想快一些收回應(yīng)收賬款，就需要和對(duì)方達(dá)成一致性的方案，相當(dāng)于一個(gè)很小規(guī)模的債務(wù)重組。”