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房企觀察|長實集團內地土儲僅為8年前的一半,李澤鉅稱“目前香港樓市下行機率較小”

每日經濟新聞 2024-03-21 22:57:54

◎李澤鉅表示,撤辣怎么都好過不撤,撤辣后市場有起色。對于樓市行情,他認為,任何事情都有上升或下跌空間,目前香港樓市下行機率較小,值博率很高。

◎面對業(yè)績發(fā)布會上“集團是否會買地”的追問,李澤鉅始終表示無理由現(xiàn)在來回答,無論買地也好或補地價也好,最緊要是“計數(shù)”,即合理的回報率,“回報率決定一切”。

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

“我相信整個投資界都預期今年的物業(yè)發(fā)展盈利比之前會有差距。”

3月21日,長實集團(HK01113,股價36.8港元,市值1306億港元)發(fā)布2023年度業(yè)績報告,并召開業(yè)績發(fā)布會。

長實集團主席兼董事總經理李澤鉅表示,如果長實在四五年前地價高峰的時候買入很多地皮,今天的負債比率不可能是3%,更會持有不少賬面值高于市價的項目。

他認為,公司交出了一份不錯的成績單。

業(yè)績報告顯示,截至2023年底,長實集團的銀行結存及定期存款達到425億港元,凈資產為124億港元。由于公司擁有大量現(xiàn)金,加上未動用銀行貸款額,所以有能夠能力應付承約及流動資本需求。

盡管資金流動性表現(xiàn)穩(wěn)健,但報告期內,長實集團收入和股東應占溢利雙雙下滑,分別同比減少16.15%、20.03%。長實將內地視為經濟增長引擎,但在核心土儲方面持續(xù)收縮,在謹慎的拿地策略下,土地儲備減少至6300萬平方呎,創(chuàng)下近8年最低水平。

2024年,一線熱點城市陸續(xù)放寬土地競拍規(guī)則,長實是否有相關計劃,在一個多小時的發(fā)布會里,管理層尚未給出明確回答。

土儲政策審慎致銷售收益減少

過去的一年,長實集團依靠房地產銷售、寫字樓租賃、酒店服務、基建和英式酒館等業(yè)務,實現(xiàn)收入472.43億港元,股東應占溢利約173.4億港元。

其中,房地產銷售收入同比減少29%至131.53億港元,主要銷售的住宅單位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水橋#LYOS項目,以及廣東東莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京譽天下項目。

長實集團的香港項目中,以油塘親海駅最為奪目。據(jù)《每日經濟新聞》此前報道,去年8月,該項目推出626套住宅,由于樓價降至7年前(截至去年)的水平,吸引了3.06萬次搶購,超額認購48倍,被形容如“深水炸彈”般震撼。

據(jù)業(yè)績報告披露,除了親海駅項目,屯門的飛揚第1期及第2期及新加坡項目銷售亦進展順利,黃竹坑項目已獲得住宅單位預售許可證,預期于近期推向市場發(fā)售。

降價促銷在引起市場轟動之余,對長實集團的業(yè)績并無較大增益。報告期內,長實集團在香港實現(xiàn)銷售收入58.4億港元、內地實現(xiàn)66.3億港元、海外實現(xiàn)6.83億港元,同比2022年,各個銷售區(qū)域全線下跌。

值得一提的是,由于去年7月長實集團終止出售Bristow Investments Limited(布里斯托投資有限公司,香港波老道21號發(fā)展商)的買賣協(xié)議,買家所付訂金20.77億港元已被沒收及作為公司收入入賬。

長實方面坦言,物業(yè)發(fā)展規(guī)模減小,主因過去數(shù)年之審慎土儲政策,年內物業(yè)銷售收益較2022年錄得減幅。集團于2021年及2022年在本地投得四幅作商住發(fā)展用途的政府地皮及兩個重建發(fā)展項目,規(guī)劃工程如期開展。集團將繼續(xù)把握機遇,物色優(yōu)質土地儲備,以作未來發(fā)展。

“目前香港樓市下行機率較小,值博率很高”

截至報告期末,長實集團的銀行結存及定期存款425億港元,凈資產為124億港元,負債凈額與總資本凈額比率約為3%。

公司以中短期為基礎監(jiān)控流動資金需求,并根據(jù)需要安排融資。銀行及其他借款總額為549億港元,同比增加63億港元。1年內到期借款為178億港元,2至5年內到期借款為304億港元,5年后到期借款為67億港元。

截至報告期末,公司擁有可開發(fā)土地儲備約7400萬平方呎,其中700萬平方呎、6300萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內地及海外。

梳理過去8年的財報發(fā)現(xiàn),這是長實集團土地儲備的最低水平。2016-2023年,該公司土地儲備分別為1.35億平方呎、1.17億平方呎、1.4億平方呎、9200萬平方呎、8000萬平方呎、7500萬平方呎、7500萬平方呎、7400萬平方呎。

公司方面表示,內地作為全球最大經濟體之一,為全球經濟增長重要引擎。香港本地樓市剛性需求仍在,長遠發(fā)展依然受到支持。

長實集團營收、利潤峰值的2018年和2019年,公司在內地的土地儲備分別達到9600萬平方呎、8400萬平方呎,營業(yè)收入分別達到221.42億港元、130.59億港元。而目前,長實集團在內地的土儲剩下6300萬平方呎,僅為8年前的一半。

上海網上房地產數(shù)據(jù)顯示,長實集團在上海開發(fā)的湖畔名邸、高尚領域等項目已接近清盤,只有少量房源可售。

今年2月底,香港撤辣,新房和二手房短期內交易火爆。

李澤鉅表示,撤辣怎么都好過不撤,撤辣后市場有起色。對于樓市行情,他認為,任何事情都有上升或下跌空間,目前香港樓市下行機率較小,值博率很高。

面對業(yè)績發(fā)布會上“集團是否會買地”的追問,其始終表示無理由現(xiàn)在來回答,無論買地也好或補地價也好,最緊要是“計數(shù)”,即合理的回報率,“回報率決定一切”。

封面圖片來源:企業(yè)供圖

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