房企觀察｜長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)內(nèi)地土儲(chǔ)僅為8年前的一半，李澤鉅稱“目前香港樓市下行機(jī)率較小”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“我相信整個(gè)投資界都預(yù)期今年的物業(yè)發(fā)展盈利比之前會(huì)有差距。”

3月21日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（HK01113，股價(jià)36.8港元，市值1306億港元）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告，并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅表示，如果長(zhǎng)實(shí)在四五年前地價(jià)高峰的時(shí)候買(mǎi)入很多地皮，今天的負(fù)債比率不可能是3%，更會(huì)持有不少賬面值高于市價(jià)的項(xiàng)目。

他認(rèn)為，公司交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2023年底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的銀行結(jié)存及定期存款達(dá)到425億港元，凈資產(chǎn)為124億港元。由于公司擁有大量現(xiàn)金，加上未動(dòng)用銀行貸款額，所以有能夠能力應(yīng)付承約及流動(dòng)資本需求。

盡管資金流動(dòng)性表現(xiàn)穩(wěn)健，但報(bào)告期內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)收入和股東應(yīng)占溢利雙雙下滑，分別同比減少16.15%、20.03%。長(zhǎng)實(shí)將內(nèi)地視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，但在核心土儲(chǔ)方面持續(xù)收縮，在謹(jǐn)慎的拿地策略下，土地儲(chǔ)備減少至6300萬(wàn)平方呎，創(chuàng)下近8年最低水平。

2024年，一線熱點(diǎn)城市陸續(xù)放寬土地競(jìng)拍規(guī)則，長(zhǎng)實(shí)是否有相關(guān)計(jì)劃，在一個(gè)多小時(shí)的發(fā)布會(huì)里，管理層尚未給出明確回答。

土儲(chǔ)政策審慎致銷(xiāo)售收益減少

過(guò)去的一年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)依靠房地產(chǎn)銷(xiāo)售、寫(xiě)字樓租賃、酒店服務(wù)、基建和英式酒館等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入472.43億港元，股東應(yīng)占溢利約173.4億港元。

其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入同比減少29%至131.53億港元，主要銷(xiāo)售的住宅單位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水橋#LYOS項(xiàng)目，以及廣東東莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京譽(yù)天下項(xiàng)目。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的香港項(xiàng)目中，以油塘親海駅最為奪目。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，去年8月，該項(xiàng)目推出626套住宅，由于樓價(jià)降至7年前（截至去年）的水平，吸引了3.06萬(wàn)次搶購(gòu)，超額認(rèn)購(gòu)48倍，被形容如“深水炸彈”般震撼。

據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告披露，除了親海駅項(xiàng)目，屯門(mén)的飛揚(yáng)第1期及第2期及新加坡項(xiàng)目銷(xiāo)售亦進(jìn)展順利，黃竹坑項(xiàng)目已獲得住宅單位預(yù)售許可證，預(yù)期于近期推向市場(chǎng)發(fā)售。

降價(jià)促銷(xiāo)在引起市場(chǎng)轟動(dòng)之余，對(duì)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的業(yè)績(jī)并無(wú)較大增益。報(bào)告期內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在香港實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入58.4億港元、內(nèi)地實(shí)現(xiàn)66.3億港元、海外實(shí)現(xiàn)6.83億港元，同比2022年，各個(gè)銷(xiāo)售區(qū)域全線下跌。

值得一提的是，由于去年7月長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)終止出售Bristow Investments Limited（布里斯托投資有限公司，香港波老道21號(hào)發(fā)展商）的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，買(mǎi)家所付訂金20.77億港元已被沒(méi)收及作為公司收入入賬。

長(zhǎng)實(shí)方面坦言，物業(yè)發(fā)展規(guī)模減小，主因過(guò)去數(shù)年之審慎土儲(chǔ)政策，年內(nèi)物業(yè)銷(xiāo)售收益較2022年錄得減幅。集團(tuán)于2021年及2022年在本地投得四幅作商住發(fā)展用途的政府地皮及兩個(gè)重建發(fā)展項(xiàng)目，規(guī)劃工程如期開(kāi)展。集團(tuán)將繼續(xù)把握機(jī)遇，物色優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，以作未來(lái)發(fā)展。

“目前香港樓市下行機(jī)率較小，值博率很高”

截至報(bào)告期末，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的銀行結(jié)存及定期存款425億港元，凈資產(chǎn)為124億港元，負(fù)債凈額與總資本凈額比率約為3%。

公司以中短期為基礎(chǔ)監(jiān)控流動(dòng)資金需求，并根據(jù)需要安排融資。銀行及其他借款總額為549億港元，同比增加63億港元。1年內(nèi)到期借款為178億港元，2至5年內(nèi)到期借款為304億港元，5年后到期借款為67億港元。

截至報(bào)告期末，公司擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7400萬(wàn)平方呎，其中700萬(wàn)平方呎、6300萬(wàn)平方呎及400萬(wàn)平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。

梳理過(guò)去8年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，這是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)土地儲(chǔ)備的最低水平。2016-2023年，該公司土地儲(chǔ)備分別為1.35億平方呎、1.17億平方呎、1.4億平方呎、9200萬(wàn)平方呎、8000萬(wàn)平方呎、7500萬(wàn)平方呎、7500萬(wàn)平方呎、7400萬(wàn)平方呎。

公司方面表示，內(nèi)地作為全球最大經(jīng)濟(jì)體之一，為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎。香港本地樓市剛性需求仍在，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展依然受到支持。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)營(yíng)收、利潤(rùn)峰值的2018年和2019年，公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備分別達(dá)到9600萬(wàn)平方呎、8400萬(wàn)平方呎，營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)到221.42億港元、130.59億港元。而目前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地的土儲(chǔ)剩下6300萬(wàn)平方呎，僅為8年前的一半。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)的湖畔名邸、高尚領(lǐng)域等項(xiàng)目已接近清盤(pán)，只有少量房源可售。

今年2月底，香港撤辣，新房和二手房短期內(nèi)交易火爆。

李澤鉅表示，撤辣怎么都好過(guò)不撤，撤辣后市場(chǎng)有起色。對(duì)于樓市行情，他認(rèn)為，任何事情都有上升或下跌空間，目前香港樓市下行機(jī)率較小，值博率很高。

面對(duì)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上“集團(tuán)是否會(huì)買(mǎi)地”的追問(wèn)，其始終表示無(wú)理由現(xiàn)在來(lái)回答，無(wú)論買(mǎi)地也好或補(bǔ)地價(jià)也好，最緊要是“計(jì)數(shù)”，即合理的回報(bào)率，“回報(bào)率決定一切”。

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