經(jīng)歷股債“雙殺”后，“優(yōu)等生”萬科韌性幾何？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

過去一周，地產(chǎn)“優(yōu)等生”萬科（萬科A<SZ000002，股價9.18元，市值1095億元>）在“非標債務展期談判”“出售泊寓股權”等市場傳聞下，遭遇了2024年以來首次股債“雙殺”。

3月8日，萬科債券終于出現(xiàn)大幅反彈，截至交易所債券市場收盤，“20萬科08”漲超23%，“22萬科06”漲超15%，“21萬科02”漲超12%，“20萬科06”漲超9%，“20萬科04”“21萬科04”漲超8%。

一位長期跟蹤萬科的分析師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從近期的股債價波動來看，是市場對于萬科擔憂的反映，但萬科后續(xù)也給出了積極回應。在當前環(huán)境下，萬科亦承受著開發(fā)業(yè)務退坡對利潤表、現(xiàn)金流量表所帶來的考驗，不過萬科總體資產(chǎn)充足優(yōu)質，目前其信用以及資產(chǎn)盤活運營等工作也在有條不紊地開展。

經(jīng)營性資產(chǎn)仍然可觀

針對3月11日到期的美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）（當前余額為6.3億美元），有投資者關注萬科能否到期償付。3月5日，萬科方面回應每經(jīng)記者稱，該美元債的所有資金已經(jīng)到位，償債工作正在有序鋪排中。

目前市場看一家房企的穩(wěn)定性，主要是從銷售及回款現(xiàn)金流情況、融資渠道、在手資產(chǎn)價值及變現(xiàn)能力等這幾方面。

從萬科來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，雖然萬科合同銷售額同比下滑41.7%至334.5億元，但仍居全口徑銷售榜和操盤榜第二位，僅次于保利發(fā)展。

2024年1-2月房企全口徑銷售額OP10 來源：克而瑞

東方證券認為，在行業(yè)下行期萬科銷售端不可避免承壓，但萬科降幅小于行業(yè)以及頭部房企，體現(xiàn)其較強韌性。從2023年克而瑞數(shù)據(jù)來看，百強房企銷售總金額同比下跌17.7%，TOP5房企銷售額同比下跌11.8%，而萬科的合同銷售額同比下滑9.8%。

在資產(chǎn)安全上，萬科目前也有足夠的支撐，其耕耘經(jīng)營性業(yè)務多年，在物流、長租公寓等業(yè)務上都做到了在各自行業(yè)的領先領跑。

上述分析師補充道，過往在經(jīng)營性物業(yè)發(fā)展上，萬科主要都是用開發(fā)業(yè)務利潤給予資金支持，因此其經(jīng)營性物業(yè)中抵押比例都比較低。后續(xù)萬科若有進一步資金需求，考慮抵押后的經(jīng)營性物業(yè)貸預計可以為萬科提供超過400億元的資金支持。

東方證券則指出，萬科擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。2024年1月央行等印發(fā)通知，表示經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房開資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務結構、有效降低公開債違約風險。

“特別難，也有解”

事實上，從去年底以來，萬科就已經(jīng)在陸續(xù)出售部分經(jīng)營性資產(chǎn)。

去年12月初，萬科以4.8億元出售多家悅榕酒店管理權，這也意味著萬科與悅榕集團持續(xù)六年的合作出現(xiàn)了變化。

2024年初，萬科先是轉讓了其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權予深圳市投資控股有限公司。隨后，萬科又將旗下有名的商業(yè)項目——上海七寶萬科廣場剩余50%的股權出售給領展房產(chǎn)基金。

上述交易被市場稱為是領展在“抄底”萬科，因七寶萬科廣場議定物業(yè)價值是52億元，而該筆交易的最終代價為23.83億元。

從這一角度來看，萬科對于自身經(jīng)營安全性已有做好危機應對準備。每經(jīng)記者了解到，在今年初的萬科集團2024年目標與行動溝通會上，郁亮提出了12字方針——“特別難，也有解；特別好，才能活。”

據(jù)萬科2023年三季報，截至2023年9月30日，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，較2023年年初下降24.4%；短債477.4億元，現(xiàn)金對短期債務覆蓋倍數(shù)為2.2倍。去年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流流出為2363億元，并表經(jīng)營性現(xiàn)金流流入為2199億元。

一位地產(chǎn)分析師向每經(jīng)記者指出，從去年前三季度的現(xiàn)金流情況、當下的銷售情況及債務方面來看，萬科2024年償債壓力、現(xiàn)金流壓力可控。另外，萬科近期加大了商業(yè)、物流REITs推進力度，這也能在一定程度上增厚在手資金儲備。

3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進入發(fā)行階段。公告顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建筑面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖