每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-03-07 13:52:07
◎據(jù)貝殼找房APP數(shù)據(jù),截至3月6日,成都二手房掛牌量達(dá)225093套,其中近7日新增房源7277套。需要注意的是,早在2023年10月,成都二手房掛牌量就已超過22萬套,僅次于重慶的25萬套,此后其掛牌量一直維持在了該水平。
◎2023年成都的新房成交約14.6萬套,二手房成交約22.1萬套,是新房的1.51倍;2022年新房成交約14.3萬套,二手房成交約15.1萬套,是新房的1.06倍。這些數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了成都居住梯級消費(fèi)體系正在加速形成。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“近段時(shí)間,二手房咨詢量和成交量已經(jīng)有所回升了。”近日,成都一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,以剛需為主,一些新增掛牌的業(yè)主也主要是為了“賣舊換新”,總體掛牌量比較穩(wěn)定。
據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息,每年春節(jié)后,二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模地集中釋放,低總價(jià)房源成交占比快速提升。今年春節(jié)后成都剛需入市熱情超預(yù)期,2月100萬元以內(nèi)戶型成交占比達(dá)到峰值,創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。與此同時(shí),自2023年成都二手房掛牌量突破22萬套以后,近幾個(gè)月來其掛牌量一直維持在了22萬套左右。
業(yè)內(nèi)人士指出,成都正在加速形成“先租后買、先舊后新”的住房消費(fèi)格局,預(yù)計(jì)隨著二手房價(jià)格下行及LPR大幅下調(diào),成都二手房成交量將有所回升,但回升力度及“賣舊換新”對新房市場的貢獻(xiàn)度或比較有限。
最近,在中介平臺掛牌了二手房源的小潘又接到了中介電話,要求將房子掛牌價(jià)調(diào)低3萬元,這已是小潘近兩三個(gè)月來接到中介第三次要求調(diào)價(jià)的電話。
考慮到家里一家6口人仍擠在一套二居室里,從2023年下半年開始小潘一家就以125萬元的價(jià)格將現(xiàn)有住房掛牌出售,計(jì)劃買一套更大的房子。然而隨著掛牌時(shí)間的推移,房子掛牌價(jià)格一再下調(diào),來看房的人卻在減少,小潘賣房的信心也在不斷降低。
與小區(qū)鄰居一樣,小潘不得不將自己的換房需求計(jì)劃暫時(shí)擱置。在賣房過程中,也有中介向小潘提出過低價(jià)賣低價(jià)買的建議。“這個(gè)沒錯(cuò),但是低太多了,都換不起了。”小潘告訴每經(jīng)記者,急售的房子業(yè)主也不會等,身邊也有鄰居先訂了房,現(xiàn)在賣房一直被壓價(jià)。
每經(jīng)記者在采訪中了解到,類似小潘的情況并不算少。成都鏈家一經(jīng)紀(jì)人小李告訴每經(jīng)記者,成都目前二手房掛牌量多,客戶選擇范圍也多,議價(jià)空間增多,超過10%的議價(jià)也經(jīng)常有遇到。“想要快速出手,降價(jià)就是最有效的辦法。”
據(jù)貝殼找房APP數(shù)據(jù),截至3月7日,成都二手房掛牌量達(dá)225226套,其中近7日新增房源7277套。需要注意的是,早在2023年10月,成都二手房掛牌量就已超過22萬套,僅次于重慶的25萬套,此后半年的掛牌量一直維持在了該水平。
中指研究院四川分院分析指出,2022年出臺了“5·16”“5·31”新政,隨著增值稅免征年限從5年降到2年及其他政策出臺,成都“賣舊買新”鏈條被打通,二手房掛牌量迅速攀升到20萬套以上。
不過,在成交方面,據(jù)成都住建局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2月成都二手房成交9321套,同比下降51.1%,套均成交面積97.19平方米,同比上漲4.42%。
價(jià)格上同樣出現(xiàn)了下調(diào),就算是近幾年的一些“價(jià)格倒掛”明顯的網(wǎng)紅盤的最新二手房價(jià)格已經(jīng)不如當(dāng)初那么耀眼。
如曾數(shù)次引發(fā)萬人瘋搶的南城都匯項(xiàng)目,2021年其新房價(jià)格為1.7萬元/平方米,二手房價(jià)格就達(dá)到了3.4萬元/平方米,是成都名副其實(shí)的“大剪刀差”網(wǎng)紅盤。但近期該小區(qū)的二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)回落到了2.3萬-2.5萬元/平方米,與新房的價(jià)差大大縮小。
“現(xiàn)在房貸利率低,價(jià)格也沒那么高,適合買房,但不太適合賣房。”小李這樣總結(jié)成都近期的樓市。
據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息,每年春節(jié)后,二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模地集中釋放,低總價(jià)房源成交占比快速提升。2024年節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期,2月100萬元以內(nèi)二手房源成交占比達(dá)到峰值,創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。
其中,套三及以上的二手房戶型首次在節(jié)后成交量走高,面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷,占比也達(dá)到2021年以來新高。此外,成都近郊二手房成交占比首次大幅超過主城區(qū)。除了剛需客群的價(jià)格偏好,成新度較高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的主要因素。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年第9周(2月26日-3月3日),成都二手住房成交面積33.8萬平方米,環(huán)比增長9%,同比下降37%,較周均值增長19%。
“剛需購房者在價(jià)格與功能性的之間尋找一種新的平衡,這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費(fèi)趨勢。”貝殼研究院成都分院分析指出。
事實(shí)上,近兩年來,成都二手房表現(xiàn)格外搶眼,特別是2023年的二手房成交量領(lǐng)跑全國房地產(chǎn)市場。據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年成都二手房成交量首次超過20萬套,達(dá)到22.1萬套,同比增長68%。
來自中指研究院數(shù)據(jù)也顯示,從成交結(jié)構(gòu)來看,2023年成都的新房、二手房分化明顯,市場的份額差異進(jìn)一步擴(kuò)大。2023年新房套均面積133平方米,其中中心城區(qū)接近140平方米;二手房套均成交面積約95平方米。2023年成都的新房成交約14.6萬套,二手房成交約22.1萬套,是新房的1.51倍;2022年新房成交約14.3萬套,二手房成交約15.1萬套,是新房的1.06倍。這些數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了居住梯級消費(fèi)體系正在加速形成。
從新房市場來看,剛需產(chǎn)品占比下降,100平方米以下房源占比同比下降近6個(gè)百分點(diǎn);120-150平方米、200平方米以上房源占比同比提升。低總價(jià)產(chǎn)品占比繼續(xù)下降;300萬-500萬元房源同比提升近7個(gè)百分點(diǎn),中高端產(chǎn)品在成都市場持續(xù)發(fā)力。
另一方面,根據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息,2023年成都二手房成交平均面積,相比2022年上漲2.22%,新房、二手房總價(jià)差首次突破百萬元,“買新”更加依賴“賣舊”,而交易結(jié)構(gòu)也從局部存量轉(zhuǎn)為全面存量時(shí)代。剛需與改善置業(yè)者開始進(jìn)入分流通道,“剛需買二手房、改善買新房”的特征更加清晰。
“成都正在加速形成‘先租后買、先舊后新’的住房消費(fèi)格局。”中指研究院四川分院分析指出,新房市場改善化進(jìn)程加速,面積段、總價(jià)段上移,剛需客群在新房市場尋找首次置業(yè)產(chǎn)品的可能性下降,從而轉(zhuǎn)移目標(biāo)關(guān)注二手房市場。隨著“賣舊”動(dòng)作順利進(jìn)行,改善性需求在賣房資金支持下在新房市場進(jìn)行置業(yè)動(dòng)作,支撐了新房市場改善型產(chǎn)品的銷售保持穩(wěn)定。新房、二手房市場的同步繁榮,資金的順利流動(dòng),是支撐成都市場韌性的關(guān)鍵因素。
不過,克而瑞四川指出,預(yù)計(jì)隨著二手房價(jià)格下行及LPR大幅下調(diào),成都二手房成交量將有所回升,但回升力度及“賣舊換新”對新房市場的貢獻(xiàn)度都比較有限。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳利 攝
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