春節(jié)樓市定調(diào)“小陽春”底色：一線城市以價換量減少，部分城市迎來“先舊后新”趨勢

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

進入2024年，核心一二線城市接連優(yōu)化樓市政策，政策力度不斷增強，春節(jié)假期作為新政后的第一個長假，也是一年一度“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高峰期，在樓市底部調(diào)整新形勢下，政策效果能否顯現(xiàn)？市場情緒和購房者意愿如何變化？

盡管各地節(jié)前陸續(xù)開展了促銷活動，并喊出“春節(jié)不打烊”口號，多數(shù)城市售樓處到訪量提升，但“叫好不叫座”，實際成交仍然保持平淡。從區(qū)域看，長三角區(qū)域城市表現(xiàn)分化、北方及山東地區(qū)整體降溫、中西部地區(qū)除個別城市表現(xiàn)活躍，局部出現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情外，整體仍不理想。

政策方面，個人房貸利率迎來了歷史罕見的大幅下調(diào)；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會議透露，涉及給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，截至2月20日已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

需求端和供給端同時發(fā)力，“小陽春”能否如約而至？

上海某項目售樓處 每日經(jīng)濟新聞資料圖

一線城市以價換量將逐步減少

從春節(jié)假期8天（2月10日-17日）成交面積數(shù)據(jù)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，四個一線城市之中，上海成交0.44萬平方米，深圳成交0.32萬平方米，日均成交面積同比2023年春節(jié)7天分別上浮126%和125%；北京為0.21萬平方米、廣州為0.15萬平方米。

一線城市由于需求規(guī)模基數(shù)較大，因此即便在春節(jié)返鄉(xiāng)、出游等影響之下，仍然保持了一定的成交，并且從年初至春節(jié)的成交情況來看，市場對于“溫和修復(fù)”的預(yù)期更為強烈。

以假期前的上海為例，記者結(jié)合中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，1月份上海住宅銷售TOP10項目合計銷售金額達到141億元，大幅超過2023年月均平均水平；而北京TOP10項目合計銷售更是達到145.6億元，銷冠“亦生悅”項目成交1264套，銷售金額超過38億元。中指研究院認(rèn)為，北京樓市整體平穩(wěn)運行，通州限購政策優(yōu)化對成交起到一定促進作用，但成交數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)，未來樓市政策仍存優(yōu)化預(yù)期，市場運行預(yù)計更為穩(wěn)健。

一線城市部分項目出現(xiàn)了收回優(yōu)惠措施的跡象，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為：“當(dāng)前購房者置業(yè)較為理性，短期企業(yè)保持較大營銷力度、加快回籠資金仍是主要目標(biāo)，以價換量現(xiàn)象或仍在，但隨著未來需求端政策進一步優(yōu)化和調(diào)整，促進市場活躍度提升，預(yù)計以價換量情況或?qū)⒂兴徍汀?rdquo;

部分城市出現(xiàn)“先舊后新”趨勢

作為2023年市場交易最為活躍的二線城市，成都走出了“先舊后新”的獨立行情。春節(jié)假期項目到訪及成交出現(xiàn)減少，除返鄉(xiāng)出游因素外，購房群體在重要節(jié)點對政策和市場觀望情緒也成為重要因素。

陳文靜向記者展示了一組數(shù)據(jù)：成都自2023年3月起二手房掛牌量突破20萬套，限購政策放松等因素帶動二手房單月成交套數(shù)多月超過2萬套，2023年成都二手房成交套數(shù)為新房1.5倍，2022年為1.05倍、2021年之前約0.5倍。

不僅如此，在高基數(shù)的情況下，成都二手房熱度仍然繼續(xù)上升。根據(jù)58安居客研究院對2024年百城二手房找房熱度同比變化的統(tǒng)計，成都找房熱度同比上升13個百分點。

“整體來看，部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出一定‘先舊后新’的居住消費趨勢。”陳文靜分析，“二手房市場的活躍將給新房提供更多改善住房需求。”

此外，武漢和南昌也表現(xiàn)出了相同趨勢。

2023年武漢二手房成交量首次超過新房成交量，進入2024年，武漢二手房春節(jié)期間找房熱度同比繼續(xù)上升11%。今年1月，南昌（含南昌縣、新建區(qū)）二手掛牌量同比小幅增加，以價換量下二手房成交量占比增加，與新房占比基本相同，春節(jié)期間南昌找房熱度增幅高達15%。

陳文靜預(yù)計，未來隨著新房二手房置換鏈條進一步打通，新房去化速度也有望加快。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”來了又走，房企怎么辦？

值得注意的是，龍年春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”顯得頗為平淡。三四線城市中的鄂州、淮北、德陽同比正增長，并且德陽、汕頭、徐州、茂名、梅林出現(xiàn)了“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情，日均成交超過1.5萬平方米，遠遠高于上海、深圳等一線城市，其中徐州日均成交高達6.42萬平方米，德陽也達到2.2萬平方米。

直轄市重慶的情況略有不同。根據(jù)中指研究院調(diào)研，重慶中心城區(qū)節(jié)前加速發(fā)力，2024年1月13-14日，重慶舉辦“2024年重慶返鄉(xiāng)置業(yè)線下展示服務(wù)活動”，17家參展企業(yè)提供了商品房項目63個，可交易商品房面積212.9萬平方米。春節(jié)前售樓部來訪量和成交量均有所增加，其中改善型客戶購房意愿較強，部分項目售樓部現(xiàn)場熱情較高。

此外，2024重慶春季房地產(chǎn)暨家居展示交易會于今年2月1日-3月31日在線上展示，延續(xù)“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱情的意愿明顯。

而對于依賴“返鄉(xiāng)置業(yè)”去化銷售的三四線城市而言，銷售黃金期短疊加需求減弱，將成為項目和企業(yè)共同面臨的困境。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議：“短期來看，隨著節(jié)后人口外流，‘返鄉(xiāng)置業(yè)’區(qū)域的房地產(chǎn)需求將減弱，一是房企要調(diào)整供貨節(jié)奏，等待市場回升時再放量銷售；二是已經(jīng)進入銷售的項目，積極作為，加大打折力度，創(chuàng)新營銷方式，緊抓地方政策調(diào)整放松窗口期，加快促銷。”

長期來看，劉水指出，“返鄉(xiāng)置業(yè)較多的區(qū)域，也是人口流出較多的區(qū)域，需求支撐較弱，房企要減少投資，減少資源投放，優(yōu)化資源布局。”

“調(diào)整壓力仍在”

值得注意的是，2022年下半年以來，部分城市陷入去庫存難的境地，其中既有二線城市如鄭州、天津、重慶，也包含了大部分三四線城市。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年天津商品住宅成交1735億元，雖然受2022年市場基數(shù)較低的影響同比增長24.76%，成交金額也僅僅是略高于2014、2015年的水平。天津供給端的問題較為嚴(yán)重，直接表現(xiàn)為居高不下的庫存，部分區(qū)域新房可售面積出清周期超兩年。

同樣，鄭州市場整體供過于求，出清周期偏長，庫存去化存壓，進入現(xiàn)房銷售的項目逐漸增多，但出于對新房交付的擔(dān)憂，剛需客戶傾向于購買二手房。目前市場整體處于下行、內(nèi)部分化嚴(yán)重的階段，產(chǎn)業(yè)、教育等資源配套比較豐富的區(qū)域市場表現(xiàn)相對堅挺，外圍遠郊區(qū)域市場快速下滑。

對于此類城市能否在傳統(tǒng)旺季迎來改善，陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前鄭州、天津、重慶等地市場調(diào)整壓力仍在。短期來看，融資支持項目梳理有望進一步擴圍，相關(guān)資金將繼續(xù)落位，有利于進一步帶動當(dāng)?shù)厥袌銮榫w修復(fù)，疊加落戶政策、公積金政策等的調(diào)整，在傳統(tǒng)“金三銀四”節(jié)點，市場活躍度有望好轉(zhuǎn)。但值得關(guān)注的是，去年同期銷售數(shù)據(jù)高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計未來2-3個月新房、二手房成交規(guī)模同比表現(xiàn)或較弱，這部分城市扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整態(tài)勢預(yù)計還需要時間。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張明雙 攝