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一年降了600萬(wàn)?上海一二手豪宅價(jià)差正在“消失”,馬上批量入市的10萬(wàn)+新盤是來(lái)“砸盤”還是“托市”?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-03-04 22:41:27

◎上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者說(shuō):“2000萬(wàn)元以上的房子占比不高,估計(jì)不到2%,不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。不能說(shuō)新房子入市、二手房?jī)r(jià)格就托住了,在產(chǎn)品方面,細(xì)分領(lǐng)域肯定還有深層次的博弈。”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“世茂濱江花園去年3100萬(wàn)元,今年同戶型237平方米2500萬(wàn)元含裝修、含車位、高區(qū)一梯一戶。”準(zhǔn)買房人周女士上周末一口氣看了5套房后感慨地說(shuō)。

從2023年到2024年,周女士陸陸續(xù)續(xù)看了幾十套房子,每次去看房,幾乎都是因?yàn)閮r(jià)格又“松動(dòng)”了。

不過(guò)這一次,上海大批高端新盤入市,不僅一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”消失,還出現(xiàn)了大幅度“正掛”,二手豪宅價(jià)格是直接穩(wěn)住,還是繼續(xù)掉頭向下?

(倒掛,同一區(qū)域或板塊,新開(kāi)盤項(xiàng)目的價(jià)格低于二手房成交價(jià)格;正掛,一手房開(kāi)盤價(jià)格超過(guò)同區(qū)域二手房)

馬上通知中介掛牌價(jià)漲400萬(wàn)

鏈家平臺(tái)顯示,世茂濱江花園2024年1月成交了兩套,分別是130平方米、總價(jià)1710萬(wàn)元和279平方米、總價(jià)2558萬(wàn)元的高區(qū)住宅(45樓以上),單價(jià)區(qū)間在9.2萬(wàn)-13.1萬(wàn)元/平方米。

和2023年年中相比,成交價(jià)格又有了明顯降幅。讓周女士始終無(wú)法下定決心的是,世茂濱江花園的價(jià)格始終在跌,2022年6月130平方米左右的戶型成交單價(jià)一度達(dá)到17萬(wàn)元以上。

不過(guò),豪宅中介張華平表現(xiàn)得很樂(lè)觀:隔壁濱江凱旋門三期就要開(kāi)盤了,均價(jià)17.8萬(wàn)元/平方米。

“房?jī)r(jià)基本上就托住了。”他說(shuō)。

“如果系統(tǒng)里掛2500萬(wàn)元,說(shuō)明是誠(chéng)意賣的。去年世茂濱江整體成交差不多87套,基本每個(gè)月都有成交。”

張華平透露,現(xiàn)在買二手房能議價(jià)的窗口期也只有上半年,到下半年,高端新房一批批入市,房東的反應(yīng)很靈敏,二手房能砍價(jià)的余地就很小了。

他舉了個(gè)例子,核心城區(qū)“華山夏都苑二期”三批次已經(jīng)過(guò)會(huì),單價(jià)17萬(wàn)元左右,一期業(yè)主本來(lái)掛牌單價(jià)16.8萬(wàn)元、總價(jià)5600萬(wàn)元,馬上通知中介掛牌價(jià)漲到6000萬(wàn)元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察,2024年開(kāi)年后,高端二手住宅成交量仍然延續(xù)了熱度。據(jù)中指研究院,2023年全年,上海共成交2000萬(wàn)元以上的高端住宅2402套,其中11月成交量最高,為243套,而2024年一開(kāi)年成交套數(shù)就達(dá)到了237套,不僅大大超越2023年1月、2月,也比2023年全年月均成交184套高出一大截。

但豪宅的成交能否托住房?jī)r(jià)?

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者說(shuō):“2000萬(wàn)元以上的房子占比不高,估計(jì)不到2%,不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。不能說(shuō)新房子入市、二手房?jī)r(jià)格就托住了,在產(chǎn)品方面,細(xì)分領(lǐng)域肯定還有深層次的博弈。”

“甚至,今年高端項(xiàng)目入市可能會(huì)直接對(duì)二手豪宅產(chǎn)生沖擊。”

10萬(wàn)+豪宅批量入市

除了二手高端住宅市場(chǎng)的成交水平之外,新房在供應(yīng)改變的情況下,高端住宅的成交占比明顯上升了。

上海鏈家研究院2月新房月報(bào)顯示,成交結(jié)構(gòu)上,前兩個(gè)月110-200平方米的占比增加較為顯著,達(dá)到33%,較去年增加了10個(gè)百分點(diǎn);總價(jià)段在600萬(wàn)元以上的占比增加13個(gè)百分點(diǎn)。

記者注意到,新房成交價(jià)格在1000萬(wàn)元以上的占比為各價(jià)格段最高,與2023年400萬(wàn)-600萬(wàn)元總價(jià)占比超過(guò)40%相比,呈現(xiàn)了完全不同的成交結(jié)構(gòu)。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為,“第三批次新房集中供應(yīng)入市,均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目有6個(gè),占比高達(dá)32%。特別是其中有3個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)超過(guò)17萬(wàn)元,屬于近幾年來(lái)首次集中推出的豪宅項(xiàng)目,有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度。”

按中指研究院的統(tǒng)計(jì),去年上海2000萬(wàn)元以上二手房的成交總量是2402套,在今年新房、二手房集中供應(yīng)之下,市場(chǎng)是否能夠消化?

對(duì)此,盧文曦提出,高預(yù)算的客戶,在這么多供應(yīng)之下能不能承接住,應(yīng)該要引起重視,這是對(duì)上海高端市場(chǎng)的考驗(yàn)。

“產(chǎn)品好的樓盤去化壓力不大,至于是不是能夠觸發(fā)積分就不確定了。如果二手豪宅市場(chǎng)穩(wěn)住,或者說(shuō)市場(chǎng)開(kāi)始升溫,可能會(huì)有情緒上的正向傳導(dǎo)作用。”盧文曦說(shuō)。

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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