深圳二手房終于走出“歷史最低點(diǎn)陰霾”，有豪宅盤成交價反漲，專家預(yù)計今年“成交量能上4萬套”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

過去一年，深圳二手住宅共成交約3.27萬套，同比增長約51%。

而新房成交套數(shù)為3.16萬套，同比下降約8%。

進(jìn)入今年1月，這種成交差距變得更為明顯。截至1月4日，深圳新房共成交147套，二手房成交503套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，深圳二手房市場的回升，業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要基于兩方面，一方面源于市場本身的調(diào)整，在二手房指導(dǎo)價實施兩年后，多數(shù)房源的掛牌價已接近于指導(dǎo)價；另一方面隨著參考價松綁、認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付四成及取消750萬元豪宅線等政策，深圳樓市成交有所回暖。

深圳某二手小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

掛牌價跌幅片區(qū)占比超90%

“現(xiàn)在買二手房肯定性價比較高，整體價格已經(jīng)遠(yuǎn)低于兩年前，很多二手房的得房率也不錯，所見即所得。”在房產(chǎn)中介黃濤看來，現(xiàn)在正是深圳二手房入手的好時機(jī)。

從黃濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)來的多套二手房情況看，現(xiàn)在的業(yè)主掛牌價，相比兩年前的成交價，跌幅達(dá)到了20%-30%。

其中一套位于福田景田片區(qū)的五洲星苑房源，面積為71平方米，業(yè)主報價為560萬元，折合單價約7.9萬元/平方米。“同樣的戶型在2021年時，市場成交價普遍在8.6萬-9.0萬元/平方米。”黃濤說。

類似價跌的情況，在剛需盤中表現(xiàn)同樣明顯。去年10月時，記者曾前往龍華區(qū)看了一套丹楓雅苑約50平方米1室1廳的房子，業(yè)主掛牌價240萬元，折合單價約4.83萬元/平方米。而2022年7月，同小區(qū)同面積房源的業(yè)主成交價在290萬元左右，折合單價約5.8萬元/平方米。1年多時間，房屋總價下降了約50萬元。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，截至2023年12月底，深圳二手房掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%。深圳83個有效片區(qū)（片區(qū)掛盤量大于10套）的掛盤均價變化中，共有77個片區(qū)掛牌價下滑，跌幅片區(qū)占比92.7%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手房價格累計下跌14.0%，掛牌價下跌較為明顯的片區(qū)包括葵涌、上步、沙井等片區(qū)。

但記者觀察到，也有部分二手樓盤存在著較為明顯的“反價”情況，多以豪宅盤或改善盤為主。

比如位于南山深圳灣片區(qū)的綠海灣小區(qū)，2023年12月20日時成交一套158平方米的4室2廳的房子，業(yè)主掛牌價2380萬元，成交總價為2350萬元；而2022年12月時，有業(yè)主按照2121萬元掛牌一套162平方米的房源，但最終成交價是1800萬元。

類似情況也發(fā)生在同片區(qū)的三湘海尚項目。175平方米左右的大四房，2022年12月掛牌3200萬元，成交價2600萬元，業(yè)主降幅達(dá)600萬元；到去年12月時，掛牌3250萬元，最終成交價3050萬元，業(yè)主降幅為200萬元。

走出“歷史最低點(diǎn)”陰霾

深圳二手房市場呈現(xiàn)出了較為明顯的量增價跌。

成交量轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月。2023年9月以來，深圳二手住宅過戶量便呈現(xiàn)逐月走高態(tài)勢，并在12月出現(xiàn)成交小高峰，且進(jìn)入2024年以來的上升趨勢仍在延續(xù)。截至1月4日，深圳新房共成交了147套，但二手房已經(jīng)達(dá)到了503套。

1月5日，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，深圳二手房成交的回暖與業(yè)主掛牌的心態(tài)變化有很大關(guān)系。

“經(jīng)歷兩年多市場調(diào)整，不少業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了顯著變化。深圳2021年剛頒布二手房指導(dǎo)價時，市場上80%的房子的掛牌價是要高于指導(dǎo)價的，但現(xiàn)在業(yè)主的掛牌價基本與指導(dǎo)價相當(dāng)了，說明市場價格本身就在調(diào)整。”

“雖然深圳二手房月度成交是回暖了，但整體還是處于低位。深圳2023年年度二手房成交才3萬多套，正常年度成交應(yīng)該是五六萬套，我估計今年二手房成交量能上4萬套。”宋丁說。

樂有家營銷總裁賀玲則表示，2023年以來深圳出臺了多項重磅支持政策，樓市成交有所回暖。

賀玲提到，比如參考價松綁、認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付四成及取消750萬豪宅線等政策，激活改善需求，帶動“剛需、剛改、學(xué)位、大改、豪改”5種不同自住需求的輪動交易，使得2023年深圳二手房市場出現(xiàn)回暖行情。也正因此，深圳二手房市場的年度成交，走出了2022年“歷史最低點(diǎn)陰霾”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝