每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-02-29 22:02:13
◎一位接近濱江集團(tuán)的知情人士向每經(jīng)記者透露:“目前并沒有建立銷售群,公司不鼓勵(lì)這種銷售行為,并且發(fā)現(xiàn)之后會及時(shí)叫停?!?/p>
◎這種民間賣房群的火速建立,背后也反映出杭州市場在營銷端的充分競爭,這是杭州城區(qū)新房“搖號”背景下,營銷人員對各自蓄客池的圍堵。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤
華潤濱江西站項(xiàng)目群、文暉三里亭綠城項(xiàng)目群、城東安琪兒項(xiàng)目群……杭州龍年首場土拍剛結(jié)束,賣房群都已經(jīng)拉起來了,行業(yè)戲稱杭州房企已經(jīng)“卷上天”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買房人身份加入其中幾個(gè)新群后發(fā)現(xiàn),此次拿地的幾家房企營銷顧問都已經(jīng)早早入群,各群人數(shù)已在180人上下,并且發(fā)布了群規(guī)——不得私自在群內(nèi)加人。
2月27日,杭州2024年度首批宅地掛牌出讓,7宗宅地全部溢價(jià)成交,其中2宗溢價(jià)率超20%、4宗超15%,1宗13.71%。濱江、綠城、西湖房地產(chǎn)集團(tuán)、海威置業(yè)、興耀房產(chǎn)等杭州本土房企承包了全部地塊。
記者在各新建賣房群看到,群管理員并非相應(yīng)項(xiàng)目的置業(yè)顧問,而是類似第三方平臺的機(jī)構(gòu)代表。
一位接近濱江集團(tuán)的知情人士向每經(jīng)記者透露:“目前并沒有建立銷售群,公司不鼓勵(lì)這種銷售行為,并且發(fā)現(xiàn)之后會及時(shí)叫停。”
這種民間賣房群的火速建立,背后也反映出杭州市場在營銷端的充分競爭,這是杭州城區(qū)新房“搖號”背景下,營銷人員對各自蓄客池的圍堵。
“杭州市區(qū)尤其是紅盤的話,基本上都要搖號,中簽率比較低,沒搖到的潛在客戶可能就會分流。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生對每經(jīng)記者分析,“現(xiàn)在就是存量博弈,買了這個(gè)項(xiàng)目,客戶就少了一個(gè),置業(yè)顧問還是想把沒搖中的客戶留在自己的群里,繼續(xù)成為自己的意向客戶。”
不過,上述知情人士也透露,開發(fā)商之所以不提倡這種做法,是因?yàn)檫@么早拉群,聚攏的并不是精準(zhǔn)客群,而且目前項(xiàng)目資料都沒有的情況下,在群里也不能做任何有價(jià)值的操作,幾個(gè)月下來,其實(shí)客戶變數(shù)是非常大的。
“營銷團(tuán)隊(duì)的官方操作是,在開盤前兩個(gè)月左右開始蓄客,將項(xiàng)目情況、產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示給客戶,這時(shí)候的蓄客才是真正有效的。”他對記者說。
盡管開發(fā)企業(yè)并沒著急到立刻拉群蓄客,但“杭州速度”著實(shí)令人驚訝。
有知情人士透露,濱江集團(tuán)經(jīng)過44輪競價(jià)拿下的全場溢價(jià)最高的城東新城(原安琪兒批發(fā)市場)地塊,設(shè)計(jì)方案已經(jīng)定了,以大戶型改善為主。
該地塊位于上城區(qū)城東新城單元,出讓面積28102平方米,成交樓面價(jià)36240元/平方米,為住宅(設(shè)配套公建)用地,建筑面積67444.8平方米。從關(guān)注該地塊的潛在客群反應(yīng)來看,除了臨近高架,沒有明顯缺點(diǎn)。
不過,這一地塊房地價(jià)差僅10260元/平方米,對于房企而言操作難度較大,上批次濱江集團(tuán)曾以9726元/平方米價(jià)差摘地,利潤空間極小。
“2023年10月之后,杭州取消了‘雙限’政策中的限地價(jià),相當(dāng)于把下限取消了,但主城6區(qū)仍然有房價(jià)限制。因此,熱門地塊如果溢價(jià)率超過原來上限10%的話,中間的房地價(jià)差就會很小。”高院生指出。
這意味著,企業(yè)要在極短時(shí)間內(nèi)完成拿地、建設(shè)、銷售、回款全過程,才能保證為數(shù)不多的利潤。
高院生表示:“杭州的土地房地價(jià)差其實(shí)不及上海、北京,意味著本身利潤空間就不大。如果把周期再拉長,資金成本一攤可能就虧了。所以說房企拼的是一個(gè)速度,尤其好地段的項(xiàng)目,上市流速是有保障的,房企用時(shí)間來置換利潤。”
濱江集團(tuán)董事長戚金興在2023年末媒體懇談會上曾對記者打了個(gè)比方:“房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)池塘已經(jīng)存在了二三十年,大網(wǎng)、小網(wǎng)都把魚撈得差不多了。有人說魚塘里已經(jīng)沒有東西了,但實(shí)際上還是有貨的,貨是什么?你要不怕辛苦,有精準(zhǔn)的眼光,還是有貨藏在淤泥里的,有甲魚、有泥鰍,也有不太值錢的螺螄。你要看得到,還要捉得了。”
“市區(qū)內(nèi)限房價(jià)、不限地價(jià)的土拍模式下,成本管控能力、產(chǎn)品能力比較強(qiáng)、又在當(dāng)?shù)赜锌诒?、有客戶基礎(chǔ)的企業(yè)優(yōu)勢會更明顯,他們肯定是愿意加價(jià)去拍的。去年10月份之后的地塊,頭部企業(yè)拿得偏多,要么就是本土企業(yè)。一些對利潤要求比較高的頭部國央企,還是偏謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”高院生說。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖
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