公募REITs二級(jí)市場(chǎng)小幅下行，又有產(chǎn)品面臨租戶提前“撤離”

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，繼前一周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)有企穩(wěn)現(xiàn)象之后，上周全市場(chǎng)產(chǎn)品環(huán)比上漲的數(shù)量繼續(xù)增加。但從整體表現(xiàn)來(lái)看，上周REITs市場(chǎng)表現(xiàn)仍然小幅下行，中證REITs指數(shù)下跌0.06%，REITs總指數(shù)下跌0.23%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.79%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs指數(shù)上漲0.56%。

從具體產(chǎn)品的表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到11只；而環(huán)比下跌的產(chǎn)品為18只，相比前一周有所減少。

行業(yè)方面，根據(jù)公告，華夏金茂商業(yè)REIT戰(zhàn)配份額3億份、占比75.5%，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為49%、94%；嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT戰(zhàn)配份額2.8億份、占比70%，網(wǎng)下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。

值得注意的是，上周華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布公告稱，其于近期收到租戶A的退租通知函，計(jì)劃于1月31日提前退租位于張潤(rùn)大廈的部分面積，退租面積為3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租賃面積，后續(xù)將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業(yè)承租。公告還公布了針對(duì)租戶退租的應(yīng)對(duì)措施，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

二級(jí)市場(chǎng)小幅下行，僅環(huán)保類與高速公路REITs環(huán)比上漲

上周，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)仍然是小幅下行。

截至2月2日，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)為708.33，環(huán)比下跌0.06%。同時(shí)，REITs總指數(shù)下跌0.23%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.79%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs指數(shù)上漲0.56%。

而從不同資產(chǎn)類別的公募REITs產(chǎn)品來(lái)看，保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)和能源類REITs平均跌幅分別為0.19%、1.51%、0.25%和0.36%。環(huán)保類與高速公路REITs則環(huán)比上漲，平均漲幅分別為0.90%和0.88%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到11只。其中，中金山東高速REIT、中金安徽交控REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為4.16%、3.90%、2.04%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品為18只，相比前一周有所減少。跌幅超過(guò)3%的產(chǎn)品僅有一只，那就是跌幅6.38%的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT。另外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT也領(lǐng)跌，跌幅分別為2.10%和2.03%。

流動(dòng)性方面，上周REITs總體仍然是成交活躍度下降。成交額方面，REITs周內(nèi)總成交額為3.35億元，環(huán)比下降4.5%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為1.87和1.48億元，環(huán)比分別變化了-9.8%和3.1%。

細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的周內(nèi)成交額分別為0.88億元、0.55億元、0.38億元、0.33億元、0.24億元、0.96億元，環(huán)比分別變化了-19.8%、8.2%、-3.0%、-11.6%、-19.7%、15.8%。其中，上周成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比28.7%。

換手率方面，上周REITs換手率為5.2%，環(huán)比下降17.3%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)換手率分別為5.7%和4.3%，環(huán)比分別變化了-9.5%和0.4%。

又有產(chǎn)品面臨租戶提前退租，機(jī)構(gòu)建議關(guān)注保租房、能源板塊

行業(yè)層面，上周也有多項(xiàng)重要?jiǎng)討B(tài)值得關(guān)注。

首先，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT又面臨租戶提前退租的情況。1月31日華安基金發(fā)布公告，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。本次退租租戶A，承租了張潤(rùn)大廈7841.16平方米，租賃時(shí)期為2019年12月1日至2024年12月31日。

2024年1月29日，租戶A向項(xiàng)目公司張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出《通知函》，計(jì)劃于2024年1月31日提前退租部分面積，退租面積為3904.58平米。“基金于2023年6月購(gòu)入張潤(rùn)大廈，自2023年7月1日至12月31日，租戶A的租金占本基金同一時(shí)期租金收入的12.01%，退租面積涉及的租金占本基金同一時(shí)期租金收入的比例為5.98%，本次退租涉及的租金或者面積占其退租前的49.80%。另外，租戶A在《通知函》中表示對(duì)于其剩余租賃面積，后續(xù)將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業(yè)承租。”

公告還顯示，鑒于2024年以來(lái)新增租賃合同、及已簽署的租賃合同于近期陸續(xù)起租，在租戶A退租后，預(yù)計(jì)至2024年2月1日，基金整體出租率為71.88%，簽約率為82.22%，較2023年四季度末基本持平，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定。同時(shí)也公布了針對(duì)租戶退租的應(yīng)對(duì)措施，包括預(yù)計(jì)將針對(duì)退租面積收取租戶A約3個(gè)月的租金作為違約金、對(duì)空置面積持續(xù)積極開(kāi)展招商工作等。

其次，上周多只公募REITs產(chǎn)品發(fā)布最新公告。根據(jù)公告，華夏金茂商業(yè)REIT戰(zhàn)配份額3億份、占比75.5%，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為49%、94%；嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT戰(zhàn)配份額2.8億份、占比70%，網(wǎng)下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。同時(shí)，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT占比36%的戰(zhàn)配份額將于2月8日解除限售，解禁后可流通份額占比66%。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在2月1日公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超上限，提前結(jié)束募集等。

平安證券在研報(bào)中指出，當(dāng)前REITs靜態(tài)估值較低，從業(yè)績(jī)角度來(lái)看REITs基本面暫未達(dá)到拐點(diǎn)，下階段可能受益于流動(dòng)性改善及春季一系列政策落地以后的風(fēng)險(xiǎn)偏好修復(fù)，建議關(guān)注業(yè)績(jī)完成度較高、受宏觀景氣度影響較小的板塊及個(gè)券，如保租房板塊、能源板塊以及后續(xù)將陸續(xù)上市的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施板塊。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝