公募REITs二級(jí)市場(chǎng)上周縮量下跌，多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市在即

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)縮量下跌，開始消化四季報(bào)情況。從不同板塊的表現(xiàn)來(lái)看，保租房類REITs是唯一出現(xiàn)上漲的板塊，平均漲幅0.33%；環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)、能源類REITs則環(huán)比下跌，平均跌幅分別為0.91%、0.95%、1.34%、2.39%和0.45%。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的數(shù)量有所增加，但也僅有8只，其中張江REIT、北京保障房REIT和華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為3.79%、2.04%和1.79%。相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品達(dá)到22只，但跌幅環(huán)比有所收窄。

行業(yè)方面，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT完成發(fā)售，上市在即；華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT也將于本周正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。

另?yè)?jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，共有12只公募FOF基金的2023年三季報(bào)/四季報(bào)披露中存在REITs持倉(cāng)，三季度末、四季度末總持倉(cāng)規(guī)模分別為3005萬(wàn)元、3195萬(wàn)元，四季度末持倉(cāng)以倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房、高速公路、水務(wù)REITs為主。

二級(jí)市場(chǎng)縮量下跌，僅有保租房板塊環(huán)比上漲

在前一周二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下挫的情況下，上周公募REITs的表現(xiàn)有所企穩(wěn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的數(shù)量有所增加、達(dá)到8只，其中張江REIT、北京保障房REIT和華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為3.79%、2.04%和1.79。

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品有22只，但跌幅環(huán)比有所收窄。跌幅超過(guò)3%的產(chǎn)品減少為6只，跌幅最大的3只產(chǎn)品分別為國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT和國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT 領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-4.83%、-4.49%、-4.48%。

從大的類型上來(lái)看，產(chǎn)權(quán)REITs與經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs差距縮小，產(chǎn)權(quán)類REIT下跌0.7%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REIT則下跌0.8%。而從子板塊來(lái)看，上周僅有保租房板塊環(huán)比上漲，環(huán)比上漲0.33%；其他REITs板塊平均漲跌幅均為負(fù)，分別為-2.39%（物流倉(cāng)儲(chǔ)），-1.34%（產(chǎn)業(yè)園）、-0.95%（高速）、-0.91%（環(huán)保）和-0.45%（能源）。

流動(dòng)性方面，上周REITs總體成交活躍度下降，呈現(xiàn)縮量下跌。周內(nèi)總成交額3.51億元，環(huán)比下降16.3%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為2.07和1.44億元，環(huán)比分別變化了-24.9%和0.1%。

細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為1.1億元、0.51億元、0.4億元、0.37億元、0.3億元、0.83億元，環(huán)比分別變化了-18.6%、-22.8%、-39.6%、-16.4%、4.5%、4.8%。其中成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.4%。

換手率方面，上周REITs換手率為5.6%，環(huán)比下降17.7%；產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)換手率分別為6.3%和4.2%，環(huán)比分別變化了-21.4%和4.8%。

中金公司在研報(bào)中指出，四季度REITs經(jīng)營(yíng)延續(xù)分化，基本面恢復(fù)仍需耐心，高分紅產(chǎn)品配置價(jià)值凸顯。“往前看，我們認(rèn)為保租房、能源及公用事業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)料仍維持穩(wěn)健，其余板塊項(xiàng)目間或延續(xù)分化走勢(shì)。配置端，由于市場(chǎng)估值經(jīng)過(guò)前期消納，部分項(xiàng)目在審慎增速假設(shè)下潛在長(zhǎng)期回報(bào)率較股債已具備吸引力，REITs作為高分紅另類資產(chǎn)的配置價(jià)值進(jìn)一步凸顯。”

多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市在即，本周又有產(chǎn)品開售

行業(yè)層面，上周也有多項(xiàng)動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

首先，包括華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等在內(nèi)的多只全國(guó)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在上周正式完成發(fā)售。由于公眾投資者認(rèn)購(gòu)積極，這兩只產(chǎn)品的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額都超過(guò)了原計(jì)劃向公眾發(fā)售的基金份額數(shù)量，因此都將進(jìn)行比例配售，也體現(xiàn)出投資者對(duì)這類產(chǎn)品的熱情。

就在今天（29日），這兩只產(chǎn)品披露了認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果。嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.383元，其中，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)為11060萬(wàn)份，配售比為75.95%；公眾認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量為5027.09萬(wàn)份，配售比為71.64%。華夏金茂商業(yè)REIT認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.670元，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)的有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量1.4億份，配售比49.04%；公眾認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)的有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量為3116.54萬(wàn)份，配售比94.41%。

其次，1月22日和23日，包括華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華泰紫金寶灣物流REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和華夏特變電工新能源REIT等4只產(chǎn)品都獲得了監(jiān)管的問(wèn)詢或反饋，監(jiān)管重點(diǎn)關(guān)注了租戶儲(chǔ)備及續(xù)租管理、租金及出租率波動(dòng)情況等方面的問(wèn)題。中信建投表示，在2024年初部分產(chǎn)權(quán)類REITs經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)波動(dòng)的背景下，監(jiān)管對(duì)于發(fā)行項(xiàng)目的審核將更為審慎，有助于REITs市場(chǎng)進(jìn)一步壓實(shí)估值，提升待發(fā)行REITs的投資價(jià)值。

另外，首批消費(fèi)REITs中擬募資規(guī)模最大的華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT將在本周（1月30日至2月2日）正式發(fā)售。公開資料顯示，該產(chǎn)品此次發(fā)售的基金份額總額為10億份，其中公眾投資者認(rèn)購(gòu)的初始基金份額數(shù)量為0.6億份，發(fā)售價(jià)格6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。