公募REITs二級市場再度明顯回調，底層資產類型正式拓展至消費領域

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍

上周公募REITs二級市場的表現(xiàn)持續(xù)低迷，再次經歷明顯回調。

根據Wind數(shù)據，全市場已上市的28只產品中，環(huán)比上漲的僅有華安張江產業(yè)園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。相比之下，環(huán)比下跌的達到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續(xù)了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%，還有多只產品環(huán)比跌幅超過3%。分資產類型來看，全部REITs板塊環(huán)比都出現(xiàn)不同程度下跌。

不過在機構投資者看來，此輪下跌卻是“今時不同往日”。中信證券研報指出，持續(xù)回調下，多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關注底層資產經營穩(wěn)健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。

行業(yè)方面，10月20日晚，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《決定》），將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，引發(fā)行業(yè)廣泛關注與熱議。同時，上周還有產業(yè)園REIT獲監(jiān)管受理，產業(yè)園板塊擴容正在提速中。 

公募REITs市場再度經歷明顯回調

最近兩周，公募REITs市場再度經歷明顯回調。

Wind數(shù)據，全市場已上市的28只產品中，環(huán)比上漲的僅有華安張江產業(yè)園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。

相比之下，環(huán)比下跌的達到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續(xù)了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%；經營權REITs加權總回報為-2.84%，鐵建、中交、滬杭甬、江蘇交控、安徽交控等5單高速公路REITs環(huán)比跌幅均超過3%。

根據中金公司的統(tǒng)計，分資產類型來看，上周全部REITs板塊平均漲跌幅均為負，板塊內平均跌幅分別為5.62%（物流倉儲）、4.35%（保障房）、3.26%（產業(yè)園）、2.98%（高速公路）、2.60%（能源）和1.89%（環(huán)保），跌幅之大可見一斑。

除此之外，上周公募REITs市場成交活躍度及市場情緒均維持低位，平均換手率為0.6%，日均成交額2.27 億元，與前一周基本持平。

對于二級市場出現(xiàn)明顯下跌的原因，中金公司表示，本輪調整主要源于解禁項目下跌帶動前期反彈漲幅較大/估值較高的項目的回調，疊加近期金融市場流動性偏緊的影響，并提示投資者可關注本輪二級市場價格調整后部分業(yè)績穩(wěn)健標的的配置機會。

中信證券也在研報中指出，近期公募REITs市場經歷了明顯回調，但今時或不同往日。一方面，市場擴容增類步伐加速，多個項目已進入交易所審批階段，同時消費基礎設施REITs 也漸行漸近；另一方面，本周將迎來公募REITs三季報密集披露的窗口期，底層資產基本面的實際改善情況料將成為市場交易的增量信息。“因此，持續(xù)回調下多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關注底層資產經營穩(wěn)健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。”

底層資產再擴容，公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施

行業(yè)方面，上周也有一些重磅消息值得關注。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發(fā)布之日起施行。

就在今年3月，證監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，提出研究支持公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，此次修訂則是正式以規(guī)章制度的形式明確REITs底層資產范圍。此外，《決定》還補充列舉了“保障型租賃住房、清潔能源”，與當前公募REITs市場實際情況保持一致。

有業(yè)內人士對此指出，預計消費基礎設施REITs或漸行漸近，市場擴容增類進度將再進一步。同時消費基礎設施REITs發(fā)行推進值得期待，鑒于二級市場環(huán)境和消費基礎設施業(yè)績彈性可能較大的特性，建議仍要重點關注各消費基礎設施REITs發(fā)行時估值定價合理性。

而在10月18日和19日，上海市政府分別印發(fā)文件，均強調了試點公募REITs發(fā)行對于“工業(yè)上樓”、新型基礎設施建設的支持作用。

10月20日，上交所正式受理嘉實華泰建鄴產業(yè)園REIT，也引發(fā)行業(yè)關注。

根據招募說明書草案，嘉實華泰建鄴產業(yè)園REIT的底層資產為國際研發(fā)總部園，截至今年9月30日底層資產的出租率為83.75%，31%的租賃合同剩余期限小于1年、63%的租賃合同剩余期限在1~3年區(qū)間。以2023年9月30日為評估基準日，底層資產評估價值達16.5億元。 

封面圖片來源：視覺中國-金融-公募REITs-VCG111332455580