公募REITs二級市場再度明顯回調(diào)，底層資產(chǎn)類型正式拓展至消費(fèi)領(lǐng)域

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

上周公募REITs二級市場的表現(xiàn)持續(xù)低迷，再次經(jīng)歷明顯回調(diào)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。相比之下，環(huán)比下跌的達(dá)到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續(xù)了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%，還有多只產(chǎn)品環(huán)比跌幅超過3%。分資產(chǎn)類型來看，全部REITs板塊環(huán)比都出現(xiàn)不同程度下跌。

不過在機(jī)構(gòu)投資者看來，此輪下跌卻是“今時不同往日”。中信證券研報指出，持續(xù)回調(diào)下，多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的標(biāo)的，同時兼顧一級市場的布局機(jī)會。

行業(yè)方面，10月20日晚，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《決定》），將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注與熱議。同時，上周還有產(chǎn)業(yè)園REIT獲監(jiān)管受理，產(chǎn)業(yè)園板塊擴(kuò)容正在提速中。 

公募REITs市場再度經(jīng)歷明顯回調(diào)

最近兩周，公募REITs市場再度經(jīng)歷明顯回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)，全市場已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。

相比之下，環(huán)比下跌的達(dá)到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續(xù)了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%；經(jīng)營權(quán)REITs加權(quán)總回報為-2.84%，鐵建、中交、滬杭甬、江蘇交控、安徽交控等5單高速公路REITs環(huán)比跌幅均超過3%。

根據(jù)中金公司的統(tǒng)計，分資產(chǎn)類型來看，上周全部REITs板塊平均漲跌幅均為負(fù)，板塊內(nèi)平均跌幅分別為5.62%（物流倉儲）、4.35%（保障房）、3.26%（產(chǎn)業(yè)園）、2.98%（高速公路）、2.60%（能源）和1.89%（環(huán)保），跌幅之大可見一斑。

除此之外，上周公募REITs市場成交活躍度及市場情緒均維持低位，平均換手率為0.6%，日均成交額2.27 億元，與前一周基本持平。

對于二級市場出現(xiàn)明顯下跌的原因，中金公司表示，本輪調(diào)整主要源于解禁項目下跌帶動前期反彈漲幅較大/估值較高的項目的回調(diào)，疊加近期金融市場流動性偏緊的影響，并提示投資者可關(guān)注本輪二級市場價格調(diào)整后部分業(yè)績穩(wěn)健標(biāo)的的配置機(jī)會。

中信證券也在研報中指出，近期公募REITs市場經(jīng)歷了明顯回調(diào)，但今時或不同往日。一方面，市場擴(kuò)容增類步伐加速，多個項目已進(jìn)入交易所審批階段，同時消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 也漸行漸近；另一方面，本周將迎來公募REITs三季報密集披露的窗口期，底層資產(chǎn)基本面的實(shí)際改善情況料將成為市場交易的增量信息。“因此，持續(xù)回調(diào)下多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的標(biāo)的，同時兼顧一級市場的布局機(jī)會。”

底層資產(chǎn)再擴(kuò)容，公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

行業(yè)方面，上周也有一些重磅消息值得關(guān)注。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

就在今年3月，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出研究支持公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，此次修訂則是正式以規(guī)章制度的形式明確REITs底層資產(chǎn)范圍。此外，《決定》還補(bǔ)充列舉了“保障型租賃住房、清潔能源”，與當(dāng)前公募REITs市場實(shí)際情況保持一致。

有業(yè)內(nèi)人士對此指出，預(yù)計消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或漸行漸近，市場擴(kuò)容增類進(jìn)度將再進(jìn)一步。同時消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行推進(jìn)值得期待，鑒于二級市場環(huán)境和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)績彈性可能較大的特性，建議仍要重點(diǎn)關(guān)注各消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行時估值定價合理性。

而在10月18日和19日，上海市政府分別印發(fā)文件，均強(qiáng)調(diào)了試點(diǎn)公募REITs發(fā)行對于“工業(yè)上樓”、新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持作用。

10月20日，上交所正式受理嘉實(shí)華泰建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT，也引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

根據(jù)招募說明書草案，嘉實(shí)華泰建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為國際研發(fā)總部園，截至今年9月30日底層資產(chǎn)的出租率為83.75%，31%的租賃合同剩余期限小于1年、63%的租賃合同剩余期限在1~3年區(qū)間。以2023年9月30日為評估基準(zhǔn)日，底層資產(chǎn)評估價值達(dá)16.5億元。 

封面圖片來源：視覺中國-金融-公募REITs-VCG111332455580