去庫存“攻堅戰(zhàn)” | 去化周期近70個月！旅游火爆的哈爾濱，如何化解新房“去庫存”難題？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

哈爾濱無疑是2024年首個火“出圈”的城市。

據(jù)哈爾濱市文化廣電和旅游局測算，截至今年元旦假日第3天，哈爾濱市累計接待游客304.79萬人次，實現(xiàn)旅游總收入59.14億元。這個冬天，“爾濱”頻頻登上熱搜，成為“頂流”。

不過，與持續(xù)火熱的旅游業(yè)相比，哈爾濱樓市卻是另一番景象。據(jù)易居研究院最新發(fā)布的《2023年中國百城庫存報告》顯示，截至2023年底，哈爾濱新建商品住宅庫存達到814萬平方米，去化周期69.8個月，高居百城榜第七位。

也就是說，即使不再新建住房，要消化814萬平方米的新房庫存，按照2023年哈爾濱的銷售節(jié)奏，也需要近6年時間。

哈爾濱的住宅小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

去化周期達69.8個月

“近段時間確實外地人來咨詢或者看房人增多了，也有一些成交，但一時沖動買房的情況很少。不過，目前購房的主要還是本地的剛需和改善客戶，當然也有省內其他城市客戶來哈爾濱買房，但外地來投資的客戶比較少。”一位哈爾濱當?shù)匦袠I(yè)從業(yè)人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者），本地人稍微有點資金的，都選擇去了海南、云南西雙版納州等暖和的城市買房了。

值得注意的是，在旅游熱的催生下，近來哈爾濱樓市成交也有了一定回升。哈爾濱市不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，黑龍江省外人士在哈爾濱購房（新建商品房和存量房）共辦理不動產(chǎn)登記2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增長202.3%。

“‘爾濱’熱持續(xù)增加了社會大眾對其好感，這對于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展和樓市發(fā)展等都有積極的作用。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進向每經(jīng)記者表示。

不過，從整體來看，近年來哈爾濱房地產(chǎn)銷售量呈下降態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年哈爾濱商品住宅市場整體呈下降趨勢，市場容量持續(xù)縮減，其中新增供應量為171.89萬平方米，同比下降14.62%；成交量159.50萬平方米，同比下降11.37%。

而從近年數(shù)據(jù)來看，哈爾濱樓市的巔峰時期在2017年。這一年，全市商品房銷售面積1248.5萬平方米，商品房銷售額1045.5億元，商品住宅銷售套數(shù)11.1萬套，均為近年的最高值。

此外，根據(jù)哈爾濱統(tǒng)計局的數(shù)據(jù) ，2018-2021年，哈爾濱商品房銷售面積分別為1094.6萬平方米、964.8萬平方米、768.5萬平方米、609.4萬平方米，同比分別下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長17.6%、6.1%和0.3%，-14.6%，新開工面積分別達到1095.9萬平方米、1399.5萬平方米和1265.1萬平方米、635萬平方米。

隨著銷量的降低，哈爾濱新建商品住宅的去化周期也隨之高漲。易居研究院報告顯示，哈爾濱新建商品住宅去化周期已經(jīng)達到了69.8個月，高居百城榜第七位。這也意味著，即使不再新建住房，要將現(xiàn)有商品住房賣出去也得近6年時間。

房價同比連降33個月

需要指出的是，在購房者“買漲不買跌”的心理預期下，哈爾濱的新房及二手房價格成為影響置業(yè)的重要因素。

從國家統(tǒng)計局公告的數(shù)據(jù)來看，2023年12月哈爾濱新房價格環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅擴大；同比下跌1.6%，較11月降幅擴大了0.5個百分點，新房價格連續(xù)33個月同比下行。

進入2024年，哈爾濱新房市場有所起色。安居客數(shù)據(jù)顯示，2024年1月哈爾濱新房均價為10428元/平方米，環(huán)比上漲0.09%；而在2023年，哈爾濱的新房價格僅在5月份實現(xiàn)環(huán)比上漲，其他月份均環(huán)比下跌。

來源：克而瑞

顯然，不斷攀升的庫存和持續(xù)下跌的房價，進一步讓房企收縮了在哈爾濱投資的熱情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年哈爾濱全年共成交21宗商住用地，平均溢價率3.3%，成交樓面價2063元/平方米，最高僅為5398元/平方米。拿地企業(yè)中，既有著深耕本土多年的匯龍、昆侖等老牌房企，也有著云科置業(yè)、方遠書宇、京洋等樓市新面孔。

然而布局全國的品牌房企卻集體缺席哈爾濱，本土房企成為拿地主力。這已是連續(xù)兩年品牌房企缺席哈爾濱土地市場。

以萬科為例，2023年萬科在哈爾濱實現(xiàn)備案銷售金額約26億元，銷售套數(shù)2336套，銷售面積25.5萬平米，成為2023年哈爾濱房企銷售套數(shù)、面積、金額三個維度的第一，這也是哈爾濱萬科繼2022年取得銷售冠軍后再次蟬聯(lián)。但據(jù)公開信息，萬科目前在售的5個哈爾濱項目均為存量項目，其最近一次在哈爾濱拿地則還是2020年11月。

上述從業(yè)人員也表示，當前品牌開發(fā)商基本以銷售存量為主，去化相對較慢的是松北區(qū)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，也是當前存量最多的一個區(qū)域。

也曾“走出去”賣房

事實上，近年來哈爾濱人口流出問題日益突出。

據(jù)《2021年哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱2021年末常住人口為988.5萬人，全市人口自然增長率-2.0‰，比之前公布的2020年末1000.1萬人口減少了11.6萬人。哈爾濱也成為近年來全國首個跌出“千萬人口俱樂部”的省會城市。

面對流失的人口和攀升的新房庫存，2023年以來哈爾濱也出臺了一系列政策“留人”，以期促進房地產(chǎn)銷售。最明顯的一招就是“走出去。”

2023年8月，哈爾濱市住建局在和房地產(chǎn)商會的一次交流中提出，把哈爾濱的房地產(chǎn)項目帶到南方去推介。與此同時，《黑龍江省促進商品房省外消費實施方案》出臺，提出“吸引越來越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業(yè)”。

由此，哈爾濱“北房南賣”被正式提上日程，并將第一站選在南京。

哈爾濱融創(chuàng)文旅城現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

一個月后的2023年9月9日到9月11日，在南京為期3天的房產(chǎn)推介會上，哈爾濱住建局領導和13家房企帶來了21個房地產(chǎn)項目和近5000套房源，其中包括濱江地產(chǎn)、匯龍地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)等黑龍江省內房企，也包括綠城、萬科等國內知名房企的。這也是哈爾濱首次在異地舉辦房產(chǎn)推介活動。不過，此次活動并沒有達成成交。

除了出省，也有部分房企將目光放到了省內下沉市場。公開信息顯示，位于香坊區(qū)的龍創(chuàng)•睦鄰項目在去年9月便開始到齊齊哈爾、牡丹江、大慶、綏化等地邀請當?shù)厝藲庵鞑ネ茝V項目，當月銷售額達到1.26億元。此后，包括萬科、中國鐵建、寶能、綠地等在內的多個企業(yè)項目選擇組團到綏化、肇東、賓縣、呼蘭等地進行巡展推廣。

此外，早在2021年10月，哈爾濱便率先在國內出臺了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見》穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，其中人才購房補貼發(fā)放金額在東北核心四城中排在第一梯隊，并允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，希望能夠借此解決人口外流，吸引全國各地人才在哈爾濱“安居筑巢”，但當?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)一直沒有太大起色。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝