去庫(kù)存“攻堅(jiān)戰(zhàn)” | 去化周期躋身“最短十城”之列！合肥開(kāi)年新房市場(chǎng)遇冷，前三周成交量同比跌近七成

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在大多數(shù)城市面臨去庫(kù)存難的背景下，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻走出了獨(dú)立行情。

易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年合肥共成交新房497萬(wàn)平方米，而去年全年新增供應(yīng)為545萬(wàn)平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫(kù)存面積同比增速為15%，在百城中排在第九位，

從存銷(xiāo)比來(lái)看，截至2023年12月，合肥存銷(xiāo)比為12.3個(gè)月，躋身百城存銷(xiāo)比最短10個(gè)城市之一。累計(jì)庫(kù)存來(lái)看，2023年全年月均庫(kù)存353萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

“此類(lèi)城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫(kù)存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”易居研究院指出。

不過(guò)進(jìn)入2024年以來(lái)，合肥新房市場(chǎng)的表現(xiàn)與去年同期有較大差距。據(jù)筋斗云AI樓市系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，2024年1月前三周（1月1日-19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數(shù)同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年合肥將有超過(guò)30個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目入市，其中不乏龍湖、保利、越秀、中交等品牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

值得注意的是，合肥房產(chǎn)地板塊間冷熱不均已是市場(chǎng)共識(shí)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）分析認(rèn)為，2024年合肥新房去化還需要分情況看。“如果在濱湖區(qū)，當(dāng)下需求較多，還是能沖一沖銷(xiāo)量。如果整體大環(huán)境的原因?qū)е率袌?chǎng)比較低迷的話，推盤(pán)完全可以稍微放緩一點(diǎn)，比如等到下半年再推。”

去年銷(xiāo)售量接近增供應(yīng)量

從銷(xiāo)售和庫(kù)存動(dòng)態(tài)變化數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥新房供應(yīng)和去化的節(jié)奏正常有序，在二線城市中算得上健康的市場(chǎng)。

易居研究院對(duì)合肥2023年商品住宅成交面積的統(tǒng)計(jì)顯示，去年“金三銀四”達(dá)到單月成交峰值，其中3月成交65萬(wàn)平方米、4月70萬(wàn)平方米，是自2021年8月以來(lái)的最好表現(xiàn)。5月份開(kāi)始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬(wàn)平方米和30萬(wàn)平方米。年末利好政策帶來(lái)了一定的“翹尾”行情，最終全年成交497萬(wàn)平方米。

來(lái)源：金剛石數(shù)據(jù)

值得注意的是，這一數(shù)據(jù)接近合肥去年全年新增供應(yīng)545萬(wàn)平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫(kù)存面積同比增速為15%，在百城之中位列第9名，也是增速前十中為數(shù)不多的熱點(diǎn)二線城市。

由于銷(xiāo)售去化和新增庫(kù)存幾乎持平，從存銷(xiāo)比來(lái)看，截至2023年12月，合肥存銷(xiāo)比為12.3個(gè)月，躋身百城存銷(xiāo)比最短10個(gè)城市之一。累計(jì)庫(kù)存來(lái)看，2023年全年月均庫(kù)存月353萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

來(lái)源：金剛石數(shù)據(jù)

易居研究院指出：“此類(lèi)城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫(kù)存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”

從新房供應(yīng)來(lái)看，據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2023年12月合肥市區(qū)19盤(pán)入市，推出房源2567套。其中9月入市超3000套房源領(lǐng)跑下半年，7月、10月入市量相對(duì)較低，均不足1500套。截至去年12月，合肥市區(qū)入市量連漲2個(gè)月。

來(lái)源：新安大數(shù)據(jù)研究院

新盤(pán)入市的背后是供地節(jié)奏的把握。“合肥在供地方面，每年都保持比較節(jié)制的狀態(tài)，每年賣(mài)多少房供多少地，所以最近這幾年合肥市場(chǎng)供求關(guān)系一直是比較健康的。”張宏偉表示。

據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，2023年合肥共進(jìn)行了9次土拍，共有35宗涉宅用地成功出讓?zhuān)诔山粩?shù)量上，包河區(qū)以12宗地塊成交占據(jù)榜首，其次是瑤海區(qū)7宗、濱湖區(qū)5宗，廬陽(yáng)區(qū)4宗、蜀山與經(jīng)開(kāi)區(qū)各3宗、高新區(qū)1宗。雖然去年合肥土地供應(yīng)面積同比降低 53%，土地成交面積同比下降38%，但土地成交樓面價(jià)達(dá)到11706元/平方米，同比上漲27%。

如在2023年11月2日合肥取消限價(jià)與搖號(hào)、恢復(fù)“價(jià)高者得”的首次土拍中，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的為濱科城BK202305號(hào)地塊吸引了11家知名企業(yè)報(bào)名，最終被安徽高速以總價(jià)33.88億元競(jìng)得，溢價(jià)率44.9%。市區(qū)出讓5宗地塊，總成交金額達(dá)到77億元。

來(lái)源：金剛石數(shù)據(jù)

土地溢價(jià)率新高令人對(duì)2024年市場(chǎng)產(chǎn)生了期待。2024年合肥政府工作報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2023年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.3%，產(chǎn)業(yè)能級(jí)持續(xù)提升，新簽約產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目1200多個(gè)，5個(gè)百億項(xiàng)目開(kāi)工、5個(gè)百億項(xiàng)目建設(shè)投產(chǎn)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。傳導(dǎo)到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，明年在剛需、改善型住宅銷(xiāo)售層面，會(huì)否帶來(lái)一定的改觀？

對(duì)此，張宏偉向每經(jīng)記者指出：“2024年合肥市場(chǎng)整體還是會(huì)延續(xù)區(qū)域分化的這種格局，即使大環(huán)境到下半年有些好轉(zhuǎn)，這種局面仍然不會(huì)有太大改變。市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的上漲，仍然是核心區(qū)域引領(lǐng)小幅的微漲，整體市場(chǎng)格局還是維持這種分化，比如濱湖還是以改善為主，外圍區(qū)域剛需不會(huì)過(guò)于活躍。”

區(qū)域板塊呈現(xiàn)冷熱不均

事實(shí)上，合肥板塊間冷熱不均已是市場(chǎng)共識(shí)。同時(shí)，新增供應(yīng)和庫(kù)存在各板塊間也極不均衡。

據(jù)筋斗云AI樓市系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，2024年1月前三周（1月1日-19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數(shù)同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。成交面積占比最多的是包河區(qū)約21%，其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)和瑤海區(qū)，廬陽(yáng)、高新、新站等區(qū)的成交量較少。

來(lái)源：筋斗云AI樓市系統(tǒng)大數(shù)據(jù)

張宏偉分析指出：“合肥還是延續(xù)了東北片區(qū)一些板塊整體供應(yīng)量偏大，西南片區(qū)濱湖等區(qū)域供應(yīng)相對(duì)節(jié)制，外圍比如肥東、肥西和長(zhǎng)豐，供應(yīng)量也比較大。”

“2023年，合肥住宅市場(chǎng)整體走勢(shì)前高后低。前3個(gè)月，我們的項(xiàng)目月均成交基本在60套以上，但6月之后，受制于客戶整體預(yù)期減弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)房源的逐步去化，月均流速逐月下降，四季度開(kāi)始，單月成交再難破雙。”一家百?gòu)?qiáng)房企合肥分公司相關(guān)人士向每經(jīng)記者坦言：“2023年的銷(xiāo)售熱度持續(xù)攀升，客戶也逐步趨于改善，當(dāng)下公司產(chǎn)品的變化也符合客戶的需求，仍然看好合肥市場(chǎng)。”

每經(jīng)記者注意到，位于合肥蜀山區(qū)的晶宮山水拾光項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售卻相當(dāng)艱難。2023年9月下旬開(kāi)盤(pán)兩棟樓共136套房源，曾有媒體報(bào)道，原本被認(rèn)為有“滿分盤(pán)”潛質(zhì)的晶宮山水拾光在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)不到70組，并未觸發(fā)搖號(hào)，并且一個(gè)月后僅網(wǎng)簽3套。

公開(kāi)信息顯示，晶宮山水拾光的開(kāi)發(fā)商為安徽阜陽(yáng)晶宮，2023年3月以樓面價(jià)12583.27元/平方米、溢價(jià)率14.83%競(jìng)得該地塊，周邊居住環(huán)境較為成熟，但距離市中心較遠(yuǎn)。截至2024年1月24日每經(jīng)記者查詢時(shí)，晶宮山水拾光項(xiàng)目3#樓的68套房源網(wǎng)簽5套、簽約5套；6#樓68套房源網(wǎng)簽和簽約合計(jì)僅13套，整體去化率不足17%。

對(duì)于2024年合肥樓盤(pán)項(xiàng)目去化，張宏偉認(rèn)為，需要分情況看。“如果在濱湖區(qū)，當(dāng)下需求較多，還是能沖一沖銷(xiāo)量。如果整體大環(huán)境的原因?qū)е率袌?chǎng)比較低迷的話，推盤(pán)完全可以稍微放緩一點(diǎn)，比如等到下半年再推。”

“改善需求成為市場(chǎng)主流，除了地段這個(gè)核心因素之外，客戶還對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的承諾、呈現(xiàn)以及兌現(xiàn)，都提出了很高要求。”上述百?gòu)?qiáng)房企相關(guān)人士表示：“展望2024年，合肥整體市場(chǎng)上半年不會(huì)有較大改善，但隨著首期住宅的逐步兌現(xiàn)以及綜合體招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，購(gòu)房人相關(guān)擔(dān)憂將得到逐步化解，助力住宅銷(xiāo)售進(jìn)一步去庫(kù)存。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝