地產(chǎn)行業(yè)保障性住房系列報告之一：淺談保障房“前世今生”（平安證券研報）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月21日，平安證券發(fā)布研報點評地產(chǎn)行業(yè)。

核心摘要

三十年模式變遷，保障制度日臻完善，覆蓋人群不斷擴大。自1994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布以來，伴隨中國經(jīng)濟實力的增強，從早期針對中低收入人群的經(jīng)適房，到覆蓋最低收入人群的廉租房，再到進一步覆蓋中等偏下收入的公租房、針對新市民與青年人的保障性租賃住房，保障房類型及制度日臻完善。隨著“14號文”發(fā)布，保障人群進一步擴大到城市需要引進人才等群體，覆蓋人群不斷擴大。

政策支持為歷輪保障房建設重要催化，短期有望迎來建設小高峰。1998年國務院提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，帶來經(jīng)適房大發(fā)展，同年全國經(jīng)適房新開工同比增長101%，占全國商品房新開工的17%。再如2009-2011新增廉租房518萬套、“十二五”3600萬套保障房規(guī)劃、2015-2017年棚改1800萬套目標、“十四五” 900萬套（間）保租房規(guī)劃均帶來保障房建設高峰。盡管2023年“14號文”強調(diào)“以需定建”，但考慮當前保障性住房占比仍較低，預計短期保障房建設仍有望迎來小高峰，為下滑的地產(chǎn)投資提供一定對沖，后續(xù)需密切關(guān)注各地保障房建設規(guī)劃、開工建設情況等。

保障房資金來源多樣，關(guān)注新一輪PSL支持。從各階段保障房建設資金來源來看，中央補助、地產(chǎn)財政、銀行及公積金貸款、債券融資等均構(gòu)成過保障房建設重要資金來源。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年新增抵押補充貸款額度（PSL）5000億元，為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放包括保障性住房在內(nèi)的“三大工程”建設項目貸款提供中長期低成本資金支持。從歷史來看，2016-2017年P(guān)SL為棚改貨幣化提供大量資金支持，最終撬動三四線樓市大幅回暖。隨著新一輪PSL大幅投放，有望為保障房建設提供資金助力。

投資建議：自1994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布以來，經(jīng)歷三十年發(fā)展，當前國內(nèi)已形成制度相對完善、覆蓋人群廣的住房保障體系。從歷史來看，每一輪政策驅(qū)動均帶來保障房大規(guī)模建設，并對投資/開工形成一定支撐。隨著2023年“14號文”出臺，國內(nèi)保障房發(fā)展步入新階段，盡管文件強調(diào)“以需定建”，但考慮當前保障性住房在存量住房占比仍較低，預計仍有望引領(lǐng)新一輪建設小高峰，為短期下滑的地產(chǎn)投資提供一定對沖，后續(xù)需密切關(guān)注各地保障房建設規(guī)劃、資金來源、配套政策細則等。從房地行業(yè)來看，短期樓市量價下行仍將持續(xù)壓制板塊估值，中長期來看，建議逢低關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化、歷史包袱減輕的房企如保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團等等，同時關(guān)注物管（招商積余、保利物業(yè)）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀（貝殼）等細分領(lǐng)域龍頭。

風險提示：1）樓市量價調(diào)整幅度大于預期的風險：若市場下行持續(xù)蔓延，房企減值壓力、資金壓力將超出預期；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發(fā)力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務違約/展期情形；3）保障性住房建設規(guī)模及進度不及預期風險：若各地建設規(guī)模、落地進度不及預期，對全國房地產(chǎn)投資支撐將低于預期。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)