房地產(chǎn)行業(yè)事件點(diǎn)評(píng)報(bào)告：如何解讀住房租賃貸款支持計(jì)劃？（方正證券研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月11日，方正證券發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)。

事件：2023年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。2023年5月，國開行分別在福州、濟(jì)南發(fā)放4.88億元、4.6億元相關(guān)貸款，近期又有多個(gè)試點(diǎn)城市相繼落地相關(guān)貸款。

天津：2023年12月，首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款12.88億元落地。2023年末，國家開發(fā)銀行天津市分行發(fā)放天津市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款12.88億元，用于支持購置存量住房用作保障性租賃住房，擴(kuò)大租賃住房供給，助力城市青年人、新市民實(shí)現(xiàn)安居夢。

青島：2024年1月，首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)18.5億元貸款落地，支持收購首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套。2024年初，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地。國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

“租賃住房貸款支持計(jì)劃”近期加速落地，看好政策覆蓋范圍擴(kuò)容。“租賃住房貸款支持計(jì)劃”現(xiàn)階段主要覆蓋天津、青島等8個(gè)城區(qū)人口規(guī)模大于300萬的試點(diǎn)城市，近期政策于天津、青島等城市加速落地，或具一定信號(hào)意義。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨供求關(guān)系的重大變化，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”將顯著優(yōu)化行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，我們看好相關(guān)政策繼續(xù)加速落地，同時(shí)覆蓋城市范圍有望逐漸擴(kuò)容。

加大金融支持力度的根本原因，是住房租賃的商業(yè)模式已初步跑通。我國目前已形成雙輪驅(qū)動(dòng)的住房租賃供應(yīng)體系，即保障性租賃住房、市場化租賃住房兩條腿走路。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租賃住房目前項(xiàng)目盈利情況良好，冠寓、泊寓等市場化租賃住房主體已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利。我們認(rèn)為困擾租賃住房市場首要的盈利難題，已經(jīng)初步性得以解決，住房租賃閉環(huán)的商業(yè)模式可以承受相應(yīng)融資成本。

“租賃住房貸款支持計(jì)劃”用以批量收購存量住房，將有效消化當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房庫存，助力改善供求關(guān)系。“租賃住房貸款支持計(jì)劃”采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放，用以批量收購存量住房，增加租賃住宅供給。金融機(jī)構(gòu)按照自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，發(fā)放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對(duì)于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。我們認(rèn)為，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”能夠有效盤活存量房屋，去化當(dāng)?shù)刈≌F(xiàn)房庫存，改善樓市供求關(guān)系，助力房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)健發(fā)展軌道。

“租賃住房貸款支持計(jì)劃”有效擴(kuò)大增加配租型保障住房供應(yīng)，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，現(xiàn)在的住房保障體系將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。我們認(rèn)為，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”將有效增加配租型保障性住房供應(yīng)，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

投資建議：近期“租賃住房貸款支持計(jì)劃”加速落地，我們看好政策進(jìn)一步發(fā)力的同時(shí)，覆蓋城市范圍或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)容，以助力消化當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房庫存，改善供求關(guān)系，同時(shí)配租型保障住房將有效增加，房地產(chǎn)發(fā)展新模式得以加速構(gòu)建。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注：①城中村改造（越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團(tuán)）；④格局優(yōu)化（招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團(tuán)）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)