招商蛇口：資源聚焦，權(quán)益提升（國(guó)泰君安研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月20日，國(guó)泰君安發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)招商蛇口（001979）。

本報(bào)告導(dǎo)讀：

2023年銷售增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，但銷售均價(jià)略下滑，以價(jià)換量是常態(tài)；2023年土地投資強(qiáng)度繼續(xù)下滑，但拿地資源集中核心高能級(jí)城市，且拿地權(quán)益比大幅提升。

投資要點(diǎn)：

維持增持評(píng)級(jí)，維持目標(biāo)價(jià)22.05元?？紤]到公司開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，聚焦第二增長(zhǎng)曲線，并且堅(jiān)持“核心6+10城”，拿地權(quán)益比大幅提升，業(yè)績(jī)將迎來(lái)困境反轉(zhuǎn)，維持2023/2024/2025年EPS分別為0.68/1.00/1.18元，維持目標(biāo)價(jià)22.05元。

雖然2023年銷售增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，但銷售均價(jià)略下滑。2023年全年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1223萬(wàn)方，同比增加2.49%；實(shí)現(xiàn)銷售金額2936億元，同比增加0.35%。2023年的銷售均價(jià)24001元/平低于2022年的24513元/平，說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)格還未企穩(wěn)。此外2023年12月，公司銷售面積和銷售金額增速大幅下滑，分別為-45%、-47%，說(shuō)明市場(chǎng)信心還未恢復(fù)。

2023年土地投資強(qiáng)度繼續(xù)下滑，但拿地均價(jià)提升10%。2023年，公司實(shí)現(xiàn)拿地1142億元，同比下滑11.0%，實(shí)現(xiàn)拿地面積589萬(wàn)元，同比下滑18.9%。土地投資強(qiáng)度繼續(xù)下滑，從2022年的44%（拿地金額/銷售金額）下滑至39%，但是拿地均價(jià)卻從2022年的17673元/平上升10%至19388元/平，說(shuō)明公司資源投放集中“核心6+10城”。

拿地權(quán)益比大幅提升，將扭轉(zhuǎn)少數(shù)股東損益占比過(guò)高的局面。2023年公司拿地權(quán)益比從2022年的60%提升16pct至76%，因此未來(lái)少數(shù)股東損益占比應(yīng)呈下降趨勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)超預(yù)期下行，公司持續(xù)計(jì)提大規(guī)模減值

(來(lái)源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)