房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)：二手房銷售強(qiáng)于新房，上海限購(gòu)松綁（申港證券研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月17日，申港證券發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)。

每周一談：10月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比再轉(zhuǎn)弱

高頻數(shù)據(jù)顯示1月第二周新房銷售熱度仍低迷。30城商品房銷售面積累計(jì)同比比-40.9%，其中一二三線累計(jì)同比增速分別為-52.2%、-35.5%、-38.4%，1月8日-1月14日，30城商品房銷售面積當(dāng)周同比-43.4%，較上周下降10.7pct，一二三線當(dāng)周同比分別為-46%，-40.3%、-48.4%，較上周提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。

從絕對(duì)值來(lái)看，2024年初市場(chǎng)熱度進(jìn)入歷史新低點(diǎn)。觀察30城商品房銷售面積7日移動(dòng)平均歷年水平，2024年初，30城銷售面積較2023年有顯著下滑，除一線城市外，二三線城市銷售規(guī)模均已偏離1月銷售規(guī)模歷史區(qū)間。高頻數(shù)據(jù)發(fā)力，一方面因當(dāng)前商品房市場(chǎng)情緒低迷，同時(shí)與臨近春節(jié)購(gòu)房者主動(dòng)選擇觀望有關(guān)，預(yù)計(jì)后續(xù)新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖需等待春節(jié)后三四月份市場(chǎng)表現(xiàn)。

二手房銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度好于新房。截止至1月14日，13城二手房銷售面積累計(jì)同比6.5%，當(dāng)周同比10%，較上周提升7.7pct。受近期北京、上海等地二手房政策進(jìn)一步松綁影響，二手房市場(chǎng)熱度有所提升。在政策利好之外以及對(duì)期房的顧慮影響之外，我們也應(yīng)看到近期二手房?jī)r(jià)格較新房有進(jìn)一步回落，同時(shí)二手房房源遍布全市范圍，而核心區(qū)新房供應(yīng)量相對(duì)低，外圍板塊銷售去化壓力大，也是造成新房二手房銷售分化的另一原因。

近期商品房銷售不佳背景下，因城施策持續(xù)發(fā)力，上海出臺(tái)新政策放松限購(gòu)。1月13日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺(tái)人才安居新政，凡在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上、且在上海市無(wú)住房，與人才購(gòu)房區(qū)域范圍內(nèi)用人單位簽訂2年及以上勞動(dòng)（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才滿足一定條件后，可在人才購(gòu)房區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

整體來(lái)看，在悲觀預(yù)期下，當(dāng)前商品房市場(chǎng)仍處于基本面低迷，政策陸續(xù)出臺(tái)承托市場(chǎng)下行壓力的軌道中。在這期間，市場(chǎng)仍將表現(xiàn)為以價(jià)換量，庫(kù)存緩慢去化，利好政策出臺(tái)緩解悲觀情緒，等待供需關(guān)系修復(fù)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)新平衡，或在“防風(fēng)險(xiǎn)”背景下，救市政策力度擴(kuò)大，時(shí)間節(jié)點(diǎn)優(yōu)先關(guān)注2-4月的房企償債高峰以及銷售“小陽(yáng)春”窗口期變化。

數(shù)據(jù)追蹤（1月8日-1月14日）：

新房市場(chǎng)：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-49pct、-7pct，一線城市52pct，13pct，二線城市-44%，-5pct，三線城市-57pct，-31pct。

二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比10pct，累計(jì)同比7pct。

土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-15pct，成交建筑面積累計(jì)同比-44pct，成交金額累計(jì)同比29pct，土地成交溢價(jià)率為6.1

城市行情環(huán)比：北京（-26pct），上海（10pct），廣州（35pct），深圳（34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展；關(guān)注城中村利好國(guó)央企越秀地產(chǎn)；關(guān)注基本面改善下潛力標(biāo)的綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國(guó)企機(jī)會(huì)天地源、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

(來(lái)源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)