2023熱點樓市盤點 | 2023年重慶新房供銷均創(chuàng)新低，二手房“越賣越多”，累計掛牌存量超20萬套

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年，重慶房地產(chǎn)市場持續(xù)底部調(diào)整。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶中心城區(qū)商品房供銷規(guī)模均創(chuàng)新低，其中全年商品房供應1156萬平方米，同比下跌4%；成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另據(jù)中指研究監(jiān)測，2023年重慶中心城區(qū)商品住宅累計供應500.3萬平方米，同比下降17.6%；成交659.2萬平方米，同比增長6%。商品住宅成交均價則同比出現(xiàn)微漲。

二手房市場表現(xiàn)明顯好于新房。重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%；均價12074元/平方米，同比上漲2%；全年新增二手房掛牌超30萬套，累計掛牌存量超20萬套。

新房供銷均創(chuàng)新低

“這段時間，基本新房項目都有活動，開發(fā)商給的折扣也大，性價比較高，可以先看看新房。”1月17日，在第三方平臺上，重慶多位房產(chǎn)經(jīng)紀人向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示，年前是比較合適的購房時機，理由基本都是“新房項目供應增加，優(yōu)惠力度較大”。

“現(xiàn)在項目屬于清盤階段，疊加年底沖量促銷，整體折扣還是比較有吸引力。如果能盡快確定，還能額外贈送一個產(chǎn)權(quán)車位，車位市場價12萬元左右。”每經(jīng)記者致電重慶九龍坡一新房項目時，置業(yè)顧問表示，在售房源有部分“工程抵款房”以及頂樓等部分樓層房源可給出較大折扣。

來源：克而瑞

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，房企加速沖刺，量價均出現(xiàn)“翹尾”。當月重慶市中心城區(qū)商品住宅供應量回升，連續(xù)兩周供應量保持在10萬平方米左右；成交量自2023年11月末以來出現(xiàn)回升，已有4周保持在10萬平方米左右，相較此前連續(xù)3周的不足6萬平方米成交量回升明顯。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年12月以來，重慶市中心城區(qū)新房市場單周到訪量整體處于高位，較上一月整體約有近千組的提升。不過除12月底前一周外，整體認購量以及認購轉(zhuǎn)化率并未出現(xiàn)明顯上漲。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶中心城區(qū)商品房供銷規(guī)模再創(chuàng)新低，其中全年商品房供應1156萬平方米，同比下跌4%；成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另據(jù)中指研究監(jiān)測，2023年重慶中心城區(qū)商品住宅累計供應500.3萬平方米，同比下降17.6%；成交659.2萬平方米，同比增長6%。商品住宅成交均價則同比出現(xiàn)微漲。

此外，房地產(chǎn)市場銷售日益向頭部房企集中。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年重慶中心城區(qū)房企TOP20銷售金額為697.2億元，其中萬科以77.4億元居首位；其次為龍湖，銷售金額為75.1億元；香港置地、保利和招商銷售金額均超50億元；TOP5房企銷售金額占TOP20的46.7%。

二手房“越賣越多”

不僅是新房市場，重慶二手房市場同樣出現(xiàn)“以價換量”的情況。

“確實有不少二手房源在降價銷售，從幾千到數(shù)萬元，甚至10萬元的都有，不過一次性降價10萬元左右都是特別急著出售的。”重慶德佑一門店經(jīng)紀人張曉（化名）告訴每經(jīng)記者，有部分房源掛牌價基本與成交價一致。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2023年12月重慶市二手住宅銷售價格指數(shù)同環(huán)比均下降，其中環(huán)比已連續(xù)8個月下降，同比降幅也有所擴大。

來源：重慶銳理數(shù)據(jù)

從銷售情況來看，重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%；均價12074元/平方米，同比上漲2%；全年新增二手房掛牌超30萬套，累計掛牌存量超20萬套。“重慶二手房市場進入完全買房市場周期，二手房供應激增造成市場流動性下降，二手房‘越賣越多’，價格漲幅同步回落。”

從二手掛牌價來看，據(jù)貝殼研究院重慶分院數(shù)據(jù)，2023年重慶二手房新增掛牌價14277元/平方米，同比下跌2.9%，其中庫存房源單價為13996元/平方米，同比下跌6.2%。漲價房源占比僅4.7%，同比下跌17.7%。

“業(yè)主和客戶的議價空間分別有2.7%和1.2%的增長，可議價空間加大。”貝殼研究院重慶分院指出，議價空間大小反映了市場的狀況，目前來看，大多數(shù)成交房源都是在掛牌價的基礎(chǔ)上打了折的，只有少數(shù)房源會高溢價或以掛牌價成交。

而從成交結(jié)構(gòu)來看，市場需求以剛需為主，改善需求持續(xù)釋放。其中，80-100平方米房源成交占比29.5%，80平方米以內(nèi)房源成交占比32.1%，100平方米以上房源成交較2022年上漲50%以上。

來源：重慶銳理數(shù)據(jù)

不過，近期重慶市二手房掛牌量漲勢有所下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年12月11日以來，重慶市中心城區(qū)二手房單周新增掛牌量連續(xù)三周下滑，去年底前一周新增掛牌2324組。

“重慶二手房成交以價換量，樓市目前處于信心恢復期。”貝殼研究院重慶分院分析指出，2023年重慶GDP總量有望突破3萬億元大關(guān)，經(jīng)濟增長強勁。加上重慶的城市化進程和人口紅利還有上升空間，而新房供應量和土地供應量不斷降低，新開項目稀缺。“預計2024年住房消費將繼續(xù)逐步向存量市場轉(zhuǎn)型，二手房延續(xù)去年態(tài)勢，成交量穩(wěn)中有升。”

超八成地塊底價成交

2023年，重慶市中心城區(qū)全年共成交27宗宅地，總占地面積約2238畝，總出讓金額約227億元，其中超八成地塊底價成交，4宗溢價成交地塊中有2宗觸頂成交。

從2宗觸頂成交地塊來看，均是體量偏小、拿地門檻較低且均處核心位置的地塊，因此企業(yè)拿地積極性較高。其中一宗地塊位于江北區(qū)觀音橋組團，面積約為1.22萬平方米，成交總價3.81億元，成交樓面價為11155元/平方米；另一宗觸頂成交地塊位于兩江新區(qū)鴛鴦組團，面積約為1.33萬平方米，成交總價約2.17億元，成交樓面價為10350元/平方米。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年重慶中心城區(qū)共成交住宅用地149.2萬平方米，可建體量約294.8萬平方米。相比2022年，成交土地面積下降超45%，可建體量減少約37%。

來源：克而瑞

但由于2023年重慶市中心城區(qū)核心區(qū)配套齊全的熟地供應明顯放量，不少板塊為多年來首次供地，楊家坪、觀音橋等核心板塊占了整體涉宅地成交規(guī)模的41%。因此，盡管以底價成交為主，但成交均價較上一年上漲約20%至7701元/平方米。

從拿地企業(yè)來看，與全國整體趨勢一致，2023年重慶市中心城區(qū)土拍市場中拿地企業(yè)同樣是以國央企以及地方平臺企業(yè)為主，城投企業(yè)“托舉”現(xiàn)象仍然存在。

據(jù)每經(jīng)記者不完全梳理，2023年重慶市中心城區(qū)涉宅地拿地企業(yè)中，民營房企拿地宗數(shù)占比約35%；除中心城區(qū)外，各區(qū)域中城投企業(yè)拿地占比均在60%以上。

“重慶市中心城區(qū)城市功能發(fā)展更為完善，首位度高，支撐面更強，市場抗壓性更好，因此更能吸引綠城、電建、中交、華潤等全國布局型房企持續(xù)投資。”克而瑞方面分析指出，2023年重慶市中心城區(qū)拿地企業(yè)中以全國化外來型房企為主，本土企業(yè)則選擇區(qū)縣與中心城區(qū)雙向布局。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王琳 攝