房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（2024年第2周）：二手房熱度持續(xù)，上海郊區(qū)放松限購（華創(chuàng)證券研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月17日，華創(chuàng)證券發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)。

板塊行情：（1月8日-1月12日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.1%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第16位。

政策要聞：中央層面：1）中國人民銀行：將強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，從總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格三方面發(fā)力，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的貨幣金融環(huán)境；同時(shí)，防止資金淤積，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理，維護(hù)貨幣市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。2）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：堅(jiān)持“房住不炒”，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。3）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局：指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策和實(shí)施。地方層面：1）上海奉賢區(qū)、青浦區(qū)部分區(qū)域：取消外地單身限購，符合條件人士社保滿三年可購房。2）廣州：在全市推廣“房票安置”，可跨區(qū)購買“房源超市”中的房屋；房屋可以轉(zhuǎn)讓，被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項(xiàng)目被征收人間互相轉(zhuǎn)讓，限轉(zhuǎn)一次；房票的使用人為被征收人本人及其直系親屬。

公司動(dòng)態(tài)：1）福星股份：擬將福星惠譽(yù)·東湖城、福星惠譽(yù)·虹橋城等核心區(qū)位的首期20萬方“商業(yè)辦公用房”項(xiàng)目開展長(zhǎng)期租賃住房業(yè)務(wù)。2）金地集團(tuán)：成功兌付其2024年到期的第一筆公開市場(chǎng)債務(wù)“21金地MTN001”；代理董事長(zhǎng)黃俊燦強(qiáng)調(diào)，公司正在積極籌措資金，并有信心如期償付債務(wù)。3）碧桂園：2023年累計(jì)交付超過60萬套；2024年預(yù)計(jì)交付量超48萬套。

銷售端：新房成交同比下降48%，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面積202.6萬方，環(huán)比上升7%，同比下降48%；年初至今21城成交面積421萬方，累計(jì)同比下降38.9%。2）分城市級(jí)別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為66.2萬方、95.2萬方、41.2萬方，周環(huán)比增速分別為17%、0%、7%，周同比增速分別為-41%、-44%、-62%。3）本周11城二手房成交面積157.1萬方，環(huán)比上升39%，同比上升9%；年初至今11城二手房成交面積270萬方，同比上升5%。

投資策略：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲(chǔ)問題的房企。2023年需求端政策試驗(yàn)下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行局面。市場(chǎng)問題的根源并非是居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負(fù)反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲(chǔ)，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。中長(zhǎng)期看，探索出資產(chǎn)端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機(jī)會(huì)仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)