房地產行業(yè)周報（2024年第2周）：二手房熱度持續(xù)，上海郊區(qū)放松限購（華創(chuàng)證券研報）

每經AI快訊，2024年1月17日，華創(chuàng)證券發(fā)布研報點評房地產行業(yè)。

板塊行情：（1月8日-1月12日）申萬一級行業(yè)指數中，房地產指數下跌1.1%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第16位。

政策要聞：中央層面：1）中國人民銀行：將強化逆周期和跨周期調節(jié)，從總量、結構、價格三方面發(fā)力，為經濟高質量發(fā)展營造良好的貨幣金融環(huán)境；同時，防止資金淤積，引導金融機構加強流動性風險管理，維護貨幣市場平穩(wěn)運行。2）住房城鄉(xiāng)建設部：堅持“房住不炒”，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，穩(wěn)市場、防風險、促轉型，構建房地產發(fā)展新模式，推動房地產高質量發(fā)展。3）住房城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局：指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接，指導金融機構與房地產開發(fā)企業(yè)平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。地方層面：1）上海奉賢區(qū)、青浦區(qū)部分區(qū)域：取消外地單身限購，符合條件人士社保滿三年可購房。2）廣州：在全市推廣“房票安置”，可跨區(qū)購買“房源超市”中的房屋；房屋可以轉讓，被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項目被征收人間互相轉讓，限轉一次；房票的使用人為被征收人本人及其直系親屬。

公司動態(tài)：1）福星股份：擬將福星惠譽·東湖城、福星惠譽·虹橋城等核心區(qū)位的首期20萬方“商業(yè)辦公用房”項目開展長期租賃住房業(yè)務。2）金地集團：成功兌付其2024年到期的第一筆公開市場債務“21金地MTN001”；代理董事長黃俊燦強調，公司正在積極籌措資金，并有信心如期償付債務。3）碧桂園：2023年累計交付超過60萬套；2024年預計交付量超48萬套。

銷售端：新房成交同比下降48%，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面積202.6萬方，環(huán)比上升7%，同比下降48%；年初至今21城成交面積421萬方，累計同比下降38.9%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為66.2萬方、95.2萬方、41.2萬方，周環(huán)比增速分別為17%、0%、7%，周同比增速分別為-41%、-44%、-62%。3）本周11城二手房成交面積157.1萬方，環(huán)比上升39%，同比上升9%；年初至今11城二手房成交面積270萬方，同比上升5%。

投資策略：2024年地產總量數據可能面臨壓力，重點關注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預期轉弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質量土儲，導致供需關系逆轉。中長期看，探索出資產端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現。重點關注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關注綠城中國、越秀地產、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團等。

風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)