房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（2024年第1周）：新房成交同比下降，廣州開具全市首張房票（華創(chuàng)證券研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月11日，華創(chuàng)證券發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)。

板塊行情：本周（1月1日-1月5日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.9%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第20位。

政策要聞：中央層面：1）中國(guó)人民銀行：2023年12月，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款3500億元，期末抵押補(bǔ)充貸款余額32522億元；滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，抓好“金融16條”及金融支持“三大工程”建設(shè)；加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道。2）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：加強(qiáng)全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管公共服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目信息管理。3）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委：深化推動(dòng)公租房設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理等適用住宅、宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)；持續(xù)推進(jìn)基本公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)建設(shè)。地方層面：1）廣州荔灣區(qū)：荔灣區(qū)土地開發(fā)中心開出全市第一張房票，標(biāo)志著廣州開始正式探索房票制度。2）深圳：城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意。3）上海：第二套改善型住房公積金貸款最低首付款比例為50%；臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山以及金山6個(gè)行政區(qū)全域二套房住房公積金貸款最低首付40%。4）上海金山區(qū)：購(gòu)置建發(fā)房產(chǎn)、復(fù)地產(chǎn)發(fā)、華紡房地產(chǎn)、新華房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、佳運(yùn)置業(yè)、北京建工、保利發(fā)展、新金山投控集團(tuán)9家開發(fā)商在金山指定樓盤，可享金山置業(yè)五年免費(fèi)軌交通勤。

公司動(dòng)態(tài)：1）中國(guó)金茂：華夏金茂商業(yè)REIT的最終發(fā)售價(jià)已確定為每份基金份額2.67元，公開發(fā)售所得款項(xiàng)總額約10.68億元。2）碧桂園：2024年的交付挑戰(zhàn)將進(jìn)入深水區(qū)。3）華潤(rùn)置地：深圳舊改項(xiàng)目湖貝華潤(rùn)未來(lái)城規(guī)劃由“分四期及一個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施”修改為“分兩期及一個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施”，總用地面積約40萬(wàn)平，拆遷之后可開發(fā)建設(shè)用地總面積約17.3萬(wàn)平，規(guī)劃總建筑面積約220萬(wàn)平。

銷售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比微降。1）本周21城商品房成交面積184.7萬(wàn)方，環(huán)比下降63%（2023年53周僅包含1天，因此環(huán)比基準(zhǔn)選擇2023年52周），同比下降38%；年初至今21城成交面積185萬(wàn)方，累計(jì)同比增速下降37.6%。2）分城市級(jí)別來(lái)看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為56.6萬(wàn)方、89.6萬(wàn)方、38.5萬(wàn)方，周環(huán)比增速分別為-63%、-63%、-64%，周同比增速分別為-45%、-35%、-31%。3）本周11城二手房成交面積110.8萬(wàn)方，環(huán)比下降31%，同比下降2%；年初至今11城二手房成交面積111萬(wàn)方，同比下降2%。

投資策略：2024年地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題的房企。2023年需求端政策試驗(yàn)下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行局面。市場(chǎng)問(wèn)題的根源并非是居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來(lái)的供給和需求負(fù)反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲(chǔ)，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。中長(zhǎng)期看，探索出資產(chǎn)端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機(jī)會(huì)仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問(wèn)題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表

(來(lái)源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)