房地產(chǎn)行業(yè)2023年1~12月月報(bào)：投資銷售兩端仍待修復(fù)，期待三大工程加速推進(jìn)（申萬宏源研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月17日，申萬宏源發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評房地產(chǎn)行業(yè)。

本期投資提示：

12月投資端仍較弱，投資低位走弱、開工轉(zhuǎn)負(fù)、竣工高位。2023年，12月單月來看，投資同比-12.5% （計(jì)算值-24.0% ），較前值-2.0pct；開工同比-10.4% （計(jì)算值11.6%），較前值-15.3pct；竣工同比+15.3%（計(jì)算值+13.4%），較前值+3.1pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減、并調(diào)減幅度逐月擴(kuò)大，經(jīng)計(jì)算22年前12月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了7.7%、下調(diào)幅度較上月擴(kuò)大了0.4pct，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。我們維持2024年預(yù)測：投資同比-11.1%、開工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。

12月銷售端仍較弱，銷售面積同比-13%、銷售金額同比-17%。2023年，12月單月來看，銷售面積同比-12.7%（計(jì)算值-23.0%），較前值-2.5pct；銷售金額同比-17.1%（計(jì)算值-22.9%），較前值-8.5pct；銷售均價(jià)同比-5.0%（計(jì)算值+0.2%），較前值-6.8pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減、并調(diào)減幅度逐月擴(kuò)大，經(jīng)計(jì)算22年前12月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了10.1%、下調(diào)幅度較上月擴(kuò)大了0.2pct，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計(jì)購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。我們維持2024年預(yù)測：銷售面積同比+2.6%、銷售金額同比+5.7%、銷售均價(jià)同比+3.0%。

12月資金端再走弱，自籌資金降幅收窄，國內(nèi)貸款、銷售回款降幅擴(kuò)大。2023年，12月單月來看，資金來源同比-15.8%（計(jì)算值-17.8%），較前值-7.1pct。從12月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-10.9%（計(jì)算值-12.5%），較前值-18.2pct；自籌資金同比3.0%（計(jì)算值-11.7%），較前值+5.4pct；定金及預(yù)收款同比-21.5%（計(jì)算值-22.8%），較前值-4.9pct；個(gè)人按揭貸款同比-20.6%（計(jì)算值-22.5%），較前值-6.6pct。12月單月資金來源同比降幅擴(kuò)大，其中，融資資金中，國內(nèi)貸款降幅擴(kuò)大、自籌資金降幅收窄，銷售回款降幅擴(kuò)大。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實(shí)際落地情況。

投資分析意見：投資銷售兩端仍待修復(fù)，期待三大工程加速推進(jìn)，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城改是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，鑒于近期PSL重啟、廣深細(xì)則推出、廣州房票落地等，預(yù)計(jì)城中村改造正加速推進(jìn)，同時(shí)保障房收儲也將錦上添花，預(yù)計(jì)將共同推動核心城市銷售率先改善。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：北京：城建發(fā)展；廣州：越秀地產(chǎn)；上海：中華企業(yè)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關(guān)注：招商積余。

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，三大工程推進(jìn)低于預(yù)期。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)