機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)｜2024年，房地產(chǎn)行業(yè)怎么走？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

再過(guò)幾個(gè)小時(shí)，2024年，這個(gè)充滿無(wú)限可能的一年，將正式拉開序幕。

近期各家機(jī)構(gòu)都發(fā)布了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望與預(yù)測(cè)，新的一年里，我們將見(jiàn)證房地產(chǎn)行業(yè)哪些變化？

中指研究院：預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的相關(guān)政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間；企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬，帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍度提升。

諸葛找房：2024年政策繼續(xù)寬松，適應(yīng)市場(chǎng)新供求趨勢(shì)，新房房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上升，二手房房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。政策基調(diào)方向?yàn)楹诵某鞘邢拗菩哉邔捤?，如首付比例下調(diào)，房貸利率加點(diǎn)調(diào)整，限購(gòu)政策松綁，限價(jià)政策進(jìn)行調(diào)整。金融政策持續(xù)發(fā)力，首當(dāng)其沖化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁支持房企合理融資需求，“三個(gè)不低于”落地，民營(yíng)房企的融資條件迎來(lái)改善，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，保交付成效繼續(xù)加強(qiáng)。

戴德梁行：2024年政府將加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資扶持力度,延續(xù)對(duì)需求端的優(yōu)惠政策,市場(chǎng)有望在2024年完成筑底并年底實(shí)現(xiàn)價(jià)格反彈。

克而瑞：中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力，一是金融支持“三大工程”建設(shè)，并以此為抓手推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是落實(shí)“三個(gè)不低于”等供給端金融支持；三是下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。地方調(diào)控政策料將進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間，一線局部或定向放松限購(gòu)、調(diào)整交易稅費(fèi)征免年限等均是可選項(xiàng)，二三線城市或?qū)⑷娼饨壪拗菩再?gòu)房政策并加碼財(cái)稅刺激。

中金公司：2024年新建商品房銷售有望企穩(wěn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨較大挑戰(zhàn)。在考慮房地產(chǎn)政策應(yīng)對(duì)的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，同時(shí)城中村改造順利推進(jìn)的前提下，預(yù)計(jì)明年商品房銷售面積和銷售金額均有望止跌企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)同比持平微增（預(yù)計(jì)面積+0.4%、金額+1.9%），但新開工面積受限于房企現(xiàn)金流壓力同比或難轉(zhuǎn)正（預(yù)計(jì)全年-5.4%）。

興業(yè)證券預(yù)測(cè)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，2024年地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)前低后高走勢(shì)。在城中村改造有所推進(jìn)、供需政策有所改善下，全年銷售面積預(yù)計(jì)-9.0%，金額預(yù)計(jì)-7.5%，開發(fā)投資預(yù)計(jì)-8.0%，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整階段，但中長(zhǎng)期有支撐。

行業(yè)將迎來(lái)城中村改造和保障房建設(shè)的新模式。城中村改造有利于擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，測(cè)算35城的城中村總體規(guī)模12.3億平方米，10年每年拉動(dòng)銷售金額1.76萬(wàn)億元；保障房則有利于緩解大城市住房矛盾、有效推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

中信建投證券預(yù)測(cè)：房企信用修復(fù)在2024年有望提速，促進(jìn)需求企穩(wěn)回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大重點(diǎn)工程建設(shè)，成為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的抓手，助力市場(chǎng)修復(fù)筑底。中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)住宅年需求中樞約為9億平方米。投資方面，建議聚焦需求修復(fù)和城中村改造兩條主線。

申萬(wàn)宏源預(yù)測(cè)：從短期來(lái)看，供需兩端綜合將導(dǎo)致行業(yè)短期仍有壓力。需求端，在宏觀經(jīng)濟(jì)走弱背景下，失業(yè)率上行、收入增速放緩、居民杠桿率高位，綜合推動(dòng)居民短期購(gòu)買力和購(gòu)買意愿雙雙走弱，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。

估算本輪城改每年投資額1.5萬(wàn)億-2.1萬(wàn)億元，每年拉動(dòng)銷售面積0.億9-1.3億平方米，對(duì)應(yīng)每年拉動(dòng)銷售面積占比全國(guó)約6%-10%。而后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)、并有望加速推進(jìn)，維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)。

海通證券預(yù)測(cè)：在高回報(bào)行業(yè)走弱、政府端承壓、資產(chǎn)荒背景下，未來(lái)所面臨的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率以及市場(chǎng)平均利率水平將進(jìn)入持續(xù)下行通道。復(fù)蘇非一蹴而就，投資銷售時(shí)間錯(cuò)配。開發(fā)商在去庫(kù)存過(guò)程中要經(jīng)歷“去商品庫(kù)存-去土地庫(kù)存-補(bǔ)商品庫(kù)存-補(bǔ)土地庫(kù)存”的生產(chǎn)周期。在開發(fā)商沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)“去土地庫(kù)存”的生產(chǎn)節(jié)進(jìn)度時(shí)，不會(huì)隨意補(bǔ)土地和商品庫(kù)存。

經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期下行后，投資者對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)長(zhǎng)期現(xiàn)金流偏好在不斷提升，而REITs等新金融工具，帶來(lái)開發(fā)商對(duì)業(yè)務(wù)的重新定義。

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