兩部門(mén)：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)融資再次迎來(lái)利好。

1月12日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱協(xié)調(diào)機(jī)制）。

《通知》明確提出，對(duì)正常開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供綠色融資通道，優(yōu)化審批流程，確保項(xiàng)目的資金需求得到及時(shí)滿足。而對(duì)于暫時(shí)遇到困難但仍有資金平衡能力的項(xiàng)目，政策強(qiáng)調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

多位業(yè)內(nèi)人士1月13日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此次政策出臺(tái)成立協(xié)調(diào)機(jī)制，事實(shí)上是各方尋找共贏點(diǎn)，區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，分類支持項(xiàng)目融資，也體現(xiàn)了政府在因城施策、精準(zhǔn)施策方面的決心和能力，以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的信心。

更加精準(zhǔn)支持地產(chǎn)項(xiàng)目

《通知》首先強(qiáng)調(diào)了中央金融工作會(huì)議就一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)作出部署。為發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)行相關(guān)安排。

對(duì)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，《通知》要求，協(xié)調(diào)機(jī)制要明確工作分工，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，將各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策和實(shí)施。

在篩選確定支持對(duì)象方面，《通知》明確，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時(shí)，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開(kāi)展授信。

對(duì)于如何滿足企業(yè)合理融資需求，《通知》指出，金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象，對(duì)正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來(lái)源有保障的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融資需求。

而對(duì)于暫時(shí)遇到困難但仍有資金平衡能力的項(xiàng)目，政策強(qiáng)調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時(shí)，加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購(gòu)地或其他投資。

有利于提振市場(chǎng)信心

在做好融資保障方面，《通知》還提出了多項(xiàng)具體指引措施，如協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)加快行政許可事項(xiàng)辦理，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目要盡快為其辦理“四證”；加強(qiáng)信息共享，及時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。

此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步壓實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體責(zé)任，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流；督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債、銷售經(jīng)營(yíng)等情況，合規(guī)使用信貸資金，進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基本采用項(xiàng)目公司制，集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有差別，此次政策風(fēng)向明確，房企在融資過(guò)程中各方商業(yè)金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，淡化集團(tuán)情況，重點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目資金狀況，對(duì)于不同狀況的項(xiàng)目，分類支持，加大支持融資需求，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 “這體現(xiàn)了政策的靈活性和人性化，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心具有積極意義。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析認(rèn)為，政策的落地執(zhí)行仍需各地政府結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化操作。如何在確保資金安全的前提下，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，是擺在地方政府面前的一大挑戰(zhàn)。此外，對(duì)于如何甄別項(xiàng)目的真實(shí)狀況等方面，也需要進(jìn)一步的政策指導(dǎo)和監(jiān)管措施。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，從宏觀來(lái)看，該政策是金融支持房企融資的進(jìn)一步舉措，對(duì)房企本身來(lái)說(shuō)有一定利好作用。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企，給與展期、延長(zhǎng)還款時(shí)間、新增貸款的支持，避免出險(xiǎn)房企項(xiàng)目爛尾，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)融資延續(xù)下降

值得注意的是，雖然近一年來(lái)監(jiān)管層密集發(fā)布政策鼓勵(lì)融資，但房企的融資狀況仍未明顯恢復(fù)。據(jù)中指研究院發(fā)布的最新報(bào)告，2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，信用債、ABS（資產(chǎn)支持證券）為融資主力。

具體來(lái)看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。2021年下半年行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)，降幅較2022年收窄。其中，信用債同比下降9.1%，海外債同比增長(zhǎng)24.6%，信托同比下降71.0%，ABS同比下降6.8%。信托銳減，海外債保持低水平，信用債成為融資主力，ABS融資占比超三分之一。

“這背后或因各方訴求沖突，而協(xié)調(diào)機(jī)制事實(shí)上是在試圖尋找共贏點(diǎn)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，例如目前住建部門(mén)的首要訴求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就希望能多增加貸款投放，而金融部門(mén)的首要訴求是防風(fēng)險(xiǎn)，然后才是增加貸款，獲得收益。目前來(lái)看，這兩方的訴求是沖突的。但是，如果金融一味地防風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，則行業(yè)、市場(chǎng)繼續(xù)下行，風(fēng)險(xiǎn)也是防不住的，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)中央金融工作會(huì)議提出的金融和地產(chǎn)良性循環(huán)。

李宇嘉分析認(rèn)為，從政策效果分析來(lái)看，此次建立協(xié)調(diào)機(jī)制，只能是建立一個(gè)對(duì)接的平臺(tái)，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制、信貸審批流程，這是市場(chǎng)化、法治化、商業(yè)自愿自主的，而不能強(qiáng)制。除此以外，政府能做的也僅僅是加快營(yíng)商環(huán)境改革，比如簡(jiǎn)化貸款投放需要的手續(xù)材料等。除此以外，沒(méi)有別的辦法，因?yàn)檫@是市場(chǎng)交易行為。

“房企應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補(bǔ)充資金，盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。”劉水認(rèn)為，對(duì)于穩(wěn)健型房企，可利用當(dāng)前融資寬松政策，置換獲取低息長(zhǎng)期資金，提升財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)積極利用REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等政策出臺(tái)時(shí)機(jī)，在盤(pán)活持有物業(yè)的同時(shí)形成持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)金融閉環(huán)，發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。出險(xiǎn)房企也需借助當(dāng)前金融政策窗口，積極與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，對(duì)債務(wù)能展盡展，同時(shí)積極盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升自身流動(dòng)性。

王小嬙表示：“融資能解決當(dāng)下的現(xiàn)金流危機(jī)，提升資金流動(dòng)性，但長(zhǎng)期看，企業(yè)的發(fā)展還需依賴自身的造血能力。”