兩部門：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)融資再次迎來利好。

1月12日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（以下簡稱《通知》），指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制（以下簡稱協(xié)調(diào)機制）。

《通知》明確提出，對正常開發(fā)項目提供綠色融資通道，優(yōu)化審批流程，確保項目的資金需求得到及時滿足。而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目，政策強調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

多位業(yè)內(nèi)人士1月13日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此次政策出臺成立協(xié)調(diào)機制，事實上是各方尋找共贏點，區(qū)分集團風險與項目風險，分類支持項目融資，也體現(xiàn)了政府在因城施策、精準施策方面的決心和能力，以及政府對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的信心。

更加精準支持地產(chǎn)項目

《通知》首先強調(diào)了中央金融工作會議就一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)作出部署。為發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進行相關(guān)安排。

對于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，《通知》要求，協(xié)調(diào)機制要明確工作分工，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接。保障金融機構(gòu)合法權(quán)益，指導金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

在篩選確定支持對象方面，《通知》明確，協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構(gòu)審慎開展授信。

對于如何滿足企業(yè)合理融資需求，《通知》指出，金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。

而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目，政策強調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時，加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

有利于提振市場信心

在做好融資保障方面，《通知》還提出了多項具體指引措施，如協(xié)調(diào)有關(guān)部門加快行政許可事項辦理，對符合條件的房地產(chǎn)項目要盡快為其辦理“四證”；加強信息共享，及時向相關(guān)金融機構(gòu)提供項目建設(shè)運行、預售資金監(jiān)管等信息；為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構(gòu)債權(quán)安全。

此外，《通知》還強調(diào)，要進一步壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責任，指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流；督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產(chǎn)負債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進一步增強銀企互信。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本采用項目公司制，集團風險與項目風險有差別，此次政策風向明確，房企在融資過程中各方商業(yè)金融機構(gòu)要區(qū)分集團風險與項目風險，淡化集團情況，重點根據(jù)項目資金狀況，對于不同狀況的項目，分類支持，加大支持融資需求，精準支持房地產(chǎn)項目融資。 “這體現(xiàn)了政策的靈活性和人性化，對于穩(wěn)定市場預期、提振市場信心具有積極意義。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為，政策的落地執(zhí)行仍需各地政府結(jié)合實際情況進行細化操作。如何在確保資金安全的前提下，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，是擺在地方政府面前的一大挑戰(zhàn)。此外，對于如何甄別項目的真實狀況等方面，也需要進一步的政策指導和監(jiān)管措施。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，從宏觀來看，該政策是金融支持房企融資的進一步舉措，對房企本身來說有一定利好作用。尤其對于出險房企，給與展期、延長還款時間、新增貸款的支持，避免出險房企項目爛尾，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)融資延續(xù)下降

值得注意的是，雖然近一年來監(jiān)管層密集發(fā)布政策鼓勵融資，但房企的融資狀況仍未明顯恢復。據(jù)中指研究院發(fā)布的最新報告，2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢，信用債、ABS（資產(chǎn)支持證券）為融資主力。

具體來看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。2021年下半年行業(yè)開始進入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢，降幅較2022年收窄。其中，信用債同比下降9.1%，海外債同比增長24.6%，信托同比下降71.0%，ABS同比下降6.8%。信托銳減，海外債保持低水平，信用債成為融資主力，ABS融資占比超三分之一。

“這背后或因各方訴求沖突，而協(xié)調(diào)機制事實上是在試圖尋找共贏點。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，例如目前住建部門的首要訴求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這就希望能多增加貸款投放，而金融部門的首要訴求是防風險，然后才是增加貸款，獲得收益。目前來看，這兩方的訴求是沖突的。但是，如果金融一味地防風險，風險偏好降低，則行業(yè)、市場繼續(xù)下行，風險也是防不住的，也就無法實現(xiàn)中央金融工作會議提出的金融和地產(chǎn)良性循環(huán)。

李宇嘉分析認為，從政策效果分析來看，此次建立協(xié)調(diào)機制，只能是建立一個對接的平臺，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法治化、商業(yè)自愿自主的，而不能強制。除此以外，政府能做的也僅僅是加快營商環(huán)境改革，比如簡化貸款投放需要的手續(xù)材料等。除此以外，沒有別的辦法，因為這是市場交易行為。

“房企應(yīng)當抓住當前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補充資金，盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。”劉水認為，對于穩(wěn)健型房企，可利用當前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財務(wù)彈性，同時積極利用REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等政策出臺時機，在盤活持有物業(yè)的同時形成持有物業(yè)運營金融閉環(huán)，發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。出險房企也需借助當前金融政策窗口，積極與金融機構(gòu)對接，對債務(wù)能展盡展，同時積極盤活存量資產(chǎn)，提升自身流動性。

王小嬙表示：“融資能解決當下的現(xiàn)金流危機，提升資金流動性，但長期看，企業(yè)的發(fā)展還需依賴自身的造血能力。”