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房地產(chǎn)融資再迎重磅利好!住建部等兩部門:建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,更加精準支持項目合理融資需求

每日經(jīng)濟新聞 2024-01-13 16:26:33

◎在篩選確定支持對象方面,政策明確,協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況,按照公平公正原則,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單,向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。同時,對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目,要提示金融機構(gòu)審慎開展授信。

◎多位業(yè)內(nèi)人士1月13日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,此次政策出臺成立協(xié)調(diào)機制,事實上是各方尋找共贏點,區(qū)分集團風險與項目風險,分類支持項目融資,也體現(xiàn)了政府在因城施策、精準施策方面的決心和能力,以及政府對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的信心。

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)融資再次迎來利好。

1月12日晚間,住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》(以下簡稱《通知》),指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長,屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制(以下簡稱協(xié)調(diào)機制)。

《通知》明確提出,對正常開發(fā)項目提供綠色融資通道,優(yōu)化審批流程,確保項目的資金需求得到及時滿足。而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目,政策強調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

多位業(yè)內(nèi)人士1月13日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,此次政策出臺成立協(xié)調(diào)機制,事實上是各方尋找共贏點,區(qū)分集團風險與項目風險,分類支持項目融資,也體現(xiàn)了政府在因城施策、精準施策方面的決心和能力,以及政府對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的信心。

來源:住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)

更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求

《通知》首先強調(diào)了中央金融工作會議就一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)作出部署。為發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用,因城施策用好政策工具箱,更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進行相關安排。

對于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,《通知》要求,協(xié)調(diào)機制要明確工作分工,強化統(tǒng)籌謀劃,細化政策措施,將各項工作做實做細。定期組織各方會商,及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求,協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺,推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接。保障金融機構(gòu)合法權(quán)益,指導金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商,按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

在篩選確定支持對象方面,《通知》明確,協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況,按照公平公正原則,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單,向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。同時,對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目,要提示金融機構(gòu)審慎開展授信。

對于如何滿足企業(yè)合理融資需求,《通知》指出,金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機制推送的支持對象,對正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目,建立授信綠色通道,優(yōu)化審批流程、縮短審批時限,積極滿足合理融資需求。

而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目,政策強調(diào)不盲目抽貸、斷貸、壓貸,通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時,加強貸款資金封閉管理,嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

對提振市場信心具有積極意義

在做好融資保障方面,《通知》還提出了多項具體指引措施,如協(xié)調(diào)有關部門加快行政許可事項辦理,對符合條件的房地產(chǎn)項目要盡快為其辦理“四證”;加強信息共享,及時向相關金融機構(gòu)提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息;為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持,保障金融機構(gòu)債權(quán)安全。

此外,《通知》還強調(diào),要進一步壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責任,指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流;督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產(chǎn)負債、銷售經(jīng)營等情況,合規(guī)使用信貸資金,進一步增強銀企互信。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)記者表示,我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本采用項目公司制,集團風險與項目風險有差別,此次政策風向明確,房企在融資過程中各方商業(yè)金融機構(gòu)要區(qū)分集團風險與項目風險,淡化集團情況,重點根據(jù)項目資金狀況,對于不同狀況的項目,分類支持,加大支持融資需求,精準支持房地產(chǎn)項目融資。

“這體現(xiàn)了政策的靈活性和人性化,對于穩(wěn)定市場預期、提振市場信心具有積極意義。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為,政策的落地執(zhí)行仍需各地政府結(jié)合實際情況進行細化操作。如何在確保資金安全的前提下,有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,是擺在地方政府面前的一大挑戰(zhàn)。此外,對于如何甄別項目的真實狀況等方面,也需要進一步的政策指導和監(jiān)管措施。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示,從宏觀來看,該政策是金融支持房企融資的進一步舉措,對房企本身來說有一定利好作用。尤其對于出險房企,給與展期、延長還款時間、新增貸款的支持,避免出險房企項目爛尾,有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

去年房地產(chǎn)融資規(guī)模延續(xù)下降

值得注意的是,雖然近一年來監(jiān)管層密集發(fā)布政策鼓勵融資,但民營房企的融資環(huán)境仍未有明顯恢復。據(jù)中指研究院發(fā)布的最新報告,2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢,信用債、ABS為融資主力。

具體來看,2023年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元,同比下降15.1%。2021年下半年行業(yè)開始進入下行周期,融資規(guī)模大幅回落,2023年延續(xù)了下降態(tài)勢,降幅較2022年收窄。其中,信用債同比下降9.1%,海外債同比增長24.6%,信托同比下降71.0%,ABS同比下降6.8%。信托銳減,海外債保持低水平,信用債成為融資主力,ABS融資占比超三分之一。

來源:中指研究院

“這背后或因各方訴求沖突,而協(xié)調(diào)機制事實上是在試圖尋找共贏點。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,例如目前住建部門的首要訴求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,這就希望能多增加貸款投放,而金融部門的首要訴求是防風險,然后才是增加貸款,獲得收益。目前來看,這兩方的訴求是沖突的。但是,如果金融一味地防風險,風險偏好降低,則行業(yè)、市場繼續(xù)下行,風險也是防不住的,也就無法實現(xiàn)中央金融工作會議提出的金融和地產(chǎn)良性循環(huán)。

李宇嘉分析認為,從政策效果分析來看,此次建立協(xié)調(diào)機制,只能是建立一個對接的平臺,讓雙方充分低溝通,是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程,這是市場化、法治化、商業(yè)自愿自主的,而不能強制。除此以外,政府能做的也僅僅是加快營商環(huán)境改革,比如貸款投放需要的手續(xù)材料,減輕銀行風險擔憂的一些手續(xù)辦理等。除此以外,沒有別的辦法,因為這是市場交易行為。

“房企應當抓住當前不同渠道的窗口期,根據(jù)自身情況補充資金,盡快適應新周期下的融資模式。”劉水認為,對于穩(wěn)健型房企,可利用當前融資寬松政策,置換獲取低息長期資金,提升財務彈性,同時積極利用REITs等政策出臺時機,在盤活持有物業(yè)的同時形成持有物業(yè)運營金融閉環(huán),發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務。出險房企也需借助當前金融政策窗口,積極與金融機構(gòu)對接,對債務能展盡展,同時積極盤活存量資產(chǎn),提升自身流動性

王小嬙表示:“融資能解決當下的現(xiàn)金流危機,提升資金流動性,但長期看,企業(yè)的發(fā)展還需依賴自身的造血能力。”

封面圖片來源:視覺中國-VCG211371751520

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