每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-01-11 23:03:42
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤
盤點(diǎn)2023年長三角土地市場的“大戶”,繞不開綠城中國(以下簡稱綠城)。2023年全年拿地38宗,其中573億元投向了長三角,又以核心城市為主,除了大本營杭州,上海、南京、寧波、上虞、嘉興,綠城在公開市場出手快準(zhǔn)狠。2023年12月,綠城又在浙江三城兩日豪擲百億連摘6宗土地。
視覺中國圖
回望綠城的2023年,最受矚目的還是8月在上海連中三元。由于土拍規(guī)則不斷調(diào)整,充滿不確定性的搖號模式,對于在上海公開市場屢次空手而歸的綠城來說,近35萬平方米的純宅地,算得上“潑天的富貴”。
不過對綠城而言,要在市場深度盤整中牢牢抓住這突如其來的“幸福”,仍需要費(fèi)一番心思。
豪擲百億后上海市場驟冷
綠城斥資139億元在上海拿下的3宗地,分別位于閔行梅隴、嘉定南翔和青浦徐涇,其中閔行梅隴12.91萬平方米、嘉定南翔14.33萬平方米、青浦徐涇7.75萬平方米。上述區(qū)域是上海多年來傳統(tǒng)的剛需板塊,但經(jīng)過多年發(fā)展,已經(jīng)逐漸步入改善型產(chǎn)品時代。
2023年8月的上海樓市正熱鬧,出現(xiàn)了7個日光盤并觸發(fā)積分,但市場分化已經(jīng)明顯。不久之后的9月1日,上海官宣首套房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸,上車成本有效降低。天時地利之下,綠城也加快了周轉(zhuǎn)率。9月底,3宗地塊公布案名、召開新品發(fā)布會,綠城將沁蘭園、留香園、春曉園合并命名為“繁花三章”,這距離拿地僅54天,10月售樓處和樣板間開放,11月入市。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示:“當(dāng)下的房地產(chǎn)市場,城市和項(xiàng)目之間都存在一定分化。如果企業(yè)當(dāng)年拿了一些優(yōu)質(zhì)地塊,對業(yè)績的保障肯定比存量土地開發(fā)有更強(qiáng)的確定性。”
記者在開盤前走訪位于閔行梅隴的沁蘭園時發(fā)現(xiàn),工作日的下午看房人仍扎堆,置業(yè)顧問告訴記者“認(rèn)籌登記近1050組,已經(jīng)觸發(fā)積分”。對于兩批新房接連開盤,項(xiàng)目相關(guān)人士仍然表現(xiàn)出了信心。
嘉定南翔的留香園相關(guān)人士在開盤前接受記者采訪時坦言,“首開460套,認(rèn)籌了760多組”。
記者從營銷中心所在的20樓看向工地,留香園建設(shè)已經(jīng)初具雛形。“項(xiàng)目采用裝配式建筑,建設(shè)速度還是快的。”他告訴記者,“拿地到開盤確實(shí)周期很短,有些客戶就覺得,剛知道綠城來了,就開盤了。”
對“繁花三章”高效入市,高院生分析認(rèn)為:“當(dāng)下拿的熱門地塊,在銷售端流速的保障性會更好,上海樓市關(guān)注度高,而且綠城拿的又是核心地塊,拼的就是時間,能快速開出來,當(dāng)年業(yè)績就有支撐。”
“這也是行業(yè)企業(yè)的共同選擇。這兩年做得好的企業(yè)基本上都有類似數(shù)據(jù)表現(xiàn),當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤的業(yè)績貢獻(xiàn)比例都超過了30%。”高院生進(jìn)一步指出。
首次進(jìn)入上海剛需市場
由于2023年下半年上海市場也逐漸轉(zhuǎn)冷,日光盤、滿分盤銷聲匿跡,競品供應(yīng)體量大,加上臨近年末上海第十一批次和十二批次新盤上市時間僅間隔16天,為數(shù)不多的“購買力”便成了各大樓盤正向搶食的對象。
記者注意到,沁蘭園目前是三個項(xiàng)目中銷售情況最好的,已經(jīng)二開二磬;留香園去年12月6日首開當(dāng)天去化98%,銷售額31億元,二開300套,開盤去化155套。
“首開都是精裝修交付,單價稍高,在77500元/平方米左右。”置業(yè)顧問告訴記者。
該置業(yè)顧問透露,沁蘭園周邊同期開盤的直接競品并不多,距離相對較近、價格近似的有保利建工·海玥錦上、中國鐵建&萬科朗拾花語。
記者查詢發(fā)現(xiàn),上述兩個項(xiàng)目單價分別為80000元/平方米和77200元/平方米。朗拾花語二期2023年11月14日~18日認(rèn)購,未觸發(fā)積分,目前仍在持銷中;配套更為成熟的海玥錦上11月9日~13日認(rèn)購,目前同樣還有少量99平方米戶型在售。
二手房方面,沁蘭園附近同級別住宅并不多,一街之隔的徐匯區(qū),2006年的領(lǐng)館一號院目前二手房單價130000元/平方米左右,1999年的名人花苑目前二手房單價67000萬元/平方米左右。
值得注意的是,綠城的產(chǎn)品定位一貫以高端住宅、中式合院、大平層為主,在上海尚未推出過單價低于10萬元的產(chǎn)品,比如綠城黃浦灣,動輒一兩個“小目標(biāo)”,而此次獲取的這三宗宅地,房地聯(lián)動價分別是沁蘭園76000元/平方米、留香園62500元/平方米、春曉園62000元/平方米,基本上是剛需或改善型剛需房(俗稱“剛改房”)的定價。
“留香園主力面積段總價在500萬~600萬元。”上述項(xiàng)目人士坦言,項(xiàng)目團(tuán)隊也是第一次打造剛需產(chǎn)品。對于房地聯(lián)動價能否算得過賬來,他表示:“每個公司、每個團(tuán)隊都有自己的優(yōu)勢,包括集采和運(yùn)營,還是希望在剛需市場的首次嘗試能做得更好。”
事實(shí)上,上海第十一批、十二批次先后開盤的新項(xiàng)目,確實(shí)對“繁花三章”構(gòu)成了較大的分流壓力。
如同樣位于嘉定區(qū)域的理想之地項(xiàng)目,去年1~11月創(chuàng)造了累計銷售近106億元的好成績,該項(xiàng)目房地聯(lián)動價50400元/平方米,12000元/平方米的價格差,意味著整套房源相差可以達(dá)到100萬元左右,對于區(qū)域內(nèi)的剛需和剛改家庭來說,“還是要算算的”。
“品牌、產(chǎn)品、營銷之間有很大關(guān)聯(lián)。”高院生坦言,“綠城這兩年其實(shí)一直在強(qiáng)化整個營銷體系,從前端產(chǎn)品的科研角度,到后期客戶的線上線下營銷閉環(huán),我認(rèn)為對綠城的銷售業(yè)績也有很大支撐作用。”
逆勢加倉長三角城市
對比2023年、2022年投資情況不難發(fā)現(xiàn),綠城在重點(diǎn)城市“補(bǔ)貨”相當(dāng)積極。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2022年,綠城權(quán)益拿地金額451億元、排名第六,全口徑新增貨值1036億元、排名第九,長三角拿地金額362億元、排名第二。
到了2023年末,綠城權(quán)益拿地金額633億元、排名第五,全口徑新增貨值1418億元、排名第七。長三角拿地榜上,綠城已成為絕對的老大,拿地金額573億元,排名上海土地榜第三和杭州土地榜第一,而南京的一宗稀缺地塊也讓綠城沖到了第三的位置。
“在核心城市尋找核心地塊”的投拓標(biāo)準(zhǔn),也讓綠城進(jìn)一步聚焦,為業(yè)績奠定基礎(chǔ)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年杭州商品住宅銷售TOP10中,綠城馥香園成交額93.2億元、芝瀾月華軒67.7億元、汀岸辰風(fēng)里43.4億元,分別排名第二、第四和第九。而在上海,“繁花三章”三盤齊開,尤其是開盤售罄的留香園一批次和沁蘭園兩個批次,成為綠城2023年重要的業(yè)績支撐。
上述成績更堅定了綠城的投拓方向:2023年12月中旬,綠城以總價74.14億元攬地4宗,均位于杭州城內(nèi)熱門區(qū)域;12月末,綠城再度出手,以28.22億元摘下2宗地塊,其中運(yùn)河新城地塊位于杭州運(yùn)河新城中心區(qū)域,湘北單元地塊溢價率達(dá)到21.66%。
在長三角重點(diǎn)城市上海、杭州等地的逆勢大舉補(bǔ)倉,能否在明年為綠城轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績,市場仍拭目以待。
封面圖片來源:視覺中國圖
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