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10107億元!前10月百強房企拿地額同比降幅收窄,頭部房企紛紛重倉核心熱點城市

每日經(jīng)濟新聞 2023-11-01 20:16:12

◎“在1-10月推出樓面均價同比上漲4.4%的情況下,成交樓面均價同比漲幅達到14.4%。前10月300城土地出讓金規(guī)模同比下降了25%。而2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元,以此預估,2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元?!?/p>

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企拿地規(guī)模同比降幅有所收窄。

11月1日,中指研究院、克而瑞等多家機構(gòu)發(fā)布了今年前10月房企拿地情況。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),1-10月,TOP100企業(yè)拿地總額為10107億元,同比下降10%,降幅較上月收窄7.9個百分點;TOP100房企拿地門檻值為28億元,較上年同期下降8億元;TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為52%。

頭部房企仍是拿地主力,中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和華潤置地前10月的權(quán)益拿地金額和全口徑新增貨值均排名行業(yè)前三位。其中,中海地產(chǎn)全口徑新增貨值2127億元,保利發(fā)展和華潤置地分別為1644億元和1551億元。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出,“在1-10月推出樓面均價同比上漲4.4%的情況下,成交樓面均價同比漲幅達到14.4%。地方政府相對于去年推出了更好的地塊,但同時房企優(yōu)中選優(yōu),所以成交樓面均價有了更明顯的上升。前10月300城土地出讓金規(guī)模同比下降了25%。而2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元,以此預估,2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。”

圖片來源:中指數(shù)據(jù)CREIS

頭部房企紛紛重倉核心熱點城市

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,房企權(quán)益拿地金額榜和全口徑新增貨值榜排名1-7位的企業(yè)完全相同,分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口和中國鐵建。

其中,拿地金額排在前五位的房企,金額均超500億元。全口徑新增貨值方面,排在前六位的房企均超過千億元。值得一提的是,濱江集團盡管未能進入拿地金額榜TOP10,但其全口徑新增貨值卻以951億元排在第八位。上海西岸開發(fā)(集團)則以744億元闖入全口徑新增貨值榜前10位,未來或成為房企銷售榜的有力競爭者。

克而瑞統(tǒng)計則顯示,1-10月份,TOP10房企新增貨值為TOP100房企的63%,較上月減少3個百分點,主要是由于個別位于10強以外房企10月新增拿地較多導致。整體來看,新增貨值高度集中的趨勢并未有改變,且后50強房企的新增貨值占比為6%,較上月繼續(xù)減少1個百分點。

2023年1-10月房企拿地金額TOP10 來源:中指研究院

此外,從1-10月頭部房企主要拿地的城市分布來看,北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、蘇州、天津、寧波、武漢等核心熱點城市最受青睞,而頭部房企在這些城市的土地布局占比極高。從出現(xiàn)頻次看,一線城市中上海和北京出現(xiàn)次數(shù)較多,分別為10次和6次;二線城市中,杭州、南京、西安分別出現(xiàn)7次、7次和8次。

10家頭部房企中,有7家房企在十大核心熱點城市的拿地金額占比超過95%。其中,金地集團、越秀地產(chǎn)、中國金茂在主要城市的土地布局占比達到100%。

每經(jīng)記者注意到,頭部房企基本都提出了投資聚焦核心城市的策略。如華潤置地、招商蛇口、金地集團、越秀等多家房企,還提出“以銷定產(chǎn)、量入為出”的拿地原則,以保持投資效率和經(jīng)營穩(wěn)健。

2023年1-10月房企全口徑新增貨值TOP10 來源:中指研究院

10月50家代表房企拿地總額環(huán)比增近6成

今年以來,全國土地市場繼續(xù)低溫運行,雖然多地新政之后部分地塊引發(fā)企業(yè)參拍積極性高漲,但城市之間、地塊與地塊之間分化明顯,土拍整體改善并不明顯。

在部分城市核心地區(qū)高總價地塊成交的影響下,疊加上月低基數(shù)影響,10月份50家代表房企拿地總額環(huán)比增長59.6%。例如北京、上海、南京、廣州等城市,均在10月份拍出高總價地塊。特別是上海徐匯區(qū)龍華街道地塊成交價高達240億元,由中海聯(lián)合體競得,也是2021年集中供地以來起價最高的地塊。

房企方面,以綠城為例,繼8月份在上海連續(xù)摘得3宗宅地之后,又在10月份南京土拍中,以總價69億元、樓面價43473元/平方米拿下主城區(qū)G55號地塊。該地塊位于南京建鄴區(qū)河西中,吸引了招商蛇口、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、象嶼、國貿(mào)、越秀、建發(fā)、葛洲壩、華發(fā)、偉星等房企競拍,開拍后僅1分14秒競價已達21輪,火速觸達地價上限進入搖號環(huán)節(jié),最終被綠城收入囊中。

分企業(yè)來看,中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、中國鐵建等央企拿地規(guī)模較高,10月單月的拿地金額均超90億元,綠城、龍湖、大家等混合所有制企業(yè)和民企亦有所斬獲。

“受到各地監(jiān)管影響,如陜西省國資委發(fā)文嚴禁下屬企業(yè)舉債購地托市等,使得地方國資拿地金額占比有明顯下降,22城均值僅5%。具體來看,南京、武漢、青島、鄭州、無錫等城市地方國資拿地金額占比偏高,杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區(qū)域。而央國企拿地金額占比接近80%,”張凱分析稱。

長三角遙遙領(lǐng)先,京津冀反超大灣區(qū)

從各城市群TOP10企業(yè)拿地金額來看,長三角地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑全國。

1-10月,長三角TOP10企業(yè)拿地金額為2683億元,居四大城市群之首。其中,綠城中國拿地金額為435億元,位居長三角企業(yè)拿地金額榜首;建發(fā)房產(chǎn)在長三角的以375億元拿地金額位居第二,中海則以40億元之差居第三名。今年以來,頭部房企幾乎沒有缺席長三角的土地爭奪。

2023年1-10月四大城市群房企拿地金額TOP10 來源:中提研究院

值得注意的是,京津冀TOP10企業(yè)拿地金額為967億元,反超粵港澳大灣區(qū)位列第二;粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額為903億元,位列第三。從拿地面積來看,長三角TOP10企業(yè)拿地面積以1242萬平方米位居四大城市群首位。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,近期已有成都、濟南、合肥、廈門等地實際落實“取消土地限價”的土拍政策。10月30日,濟南迎來取消土地最高限價后的首次土拍,10宗地塊總成交面積約29.6萬平方米,其中4宗溢價成交,6宗底價成交。其中屬鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團地塊吸引了中海地產(chǎn)、華潤置地、保利置業(yè)、瑞馬、建發(fā)、中電建、海信、保盛等8家企業(yè)報名,最終經(jīng)過241輪競拍,被中電建以總價6.95億元收入囊中,溢價率達53.1%。

“此時取消土地地價上限,預計將對土地市場情緒產(chǎn)生一定積極影響。”中指研究院分析認為,首先是是熱點城市的核心地塊熱度或升溫,但地王恐難頻現(xiàn)。土拍恢復至價高者得,意味著除限價之外,部分城市競自持、競配建、競現(xiàn)房等環(huán)節(jié)均有望相繼退出,溢價率或?qū)⒊^15%,但在房企投資布局仍審慎下,預計優(yōu)質(zhì)地塊普遍競拍出地王概率較??;另一方面,核心城市中小房企拿地壓力加大,資金實力較好的央國企拿地機會增加;第三,多數(shù)城市土拍延續(xù)低迷態(tài)勢,這些城市或區(qū)域的土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復程度,土拍規(guī)則調(diào)整對市場的帶動效果或有限。

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封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖

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