房企觀察| 脫長(zhǎng)衫躬身“剛改”房，綠城押注華東背后

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

盤(pán)點(diǎn)2023年長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)的“大戶”，繞不開(kāi)綠城中國(guó)。

全年拿地38宗，其中573億元投向了長(zhǎng)三角，又以核心城市為主，除了大本營(yíng)杭州，上海、南京、寧波、上虞、嘉興，綠城在公開(kāi)市場(chǎng)出手快準(zhǔn)狠。2023年12月，綠城又在浙江三城兩日豪擲百億連摘6宗土地。

回望綠城的2023年，最受矚目的還是8月在上海連中三元。由于土拍規(guī)則不斷調(diào)整，充滿不確定性的搖號(hào)模式，對(duì)于在上海公開(kāi)市場(chǎng)屢次空手而歸的綠城來(lái)說(shuō)，近35萬(wàn)平方米的純宅地，算得上“潑天的富貴”。

不過(guò)對(duì)綠城而言，要在市場(chǎng)深度盤(pán)整中牢牢抓住這突如其來(lái)的“幸福”，仍需要費(fèi)一番心思。

豪擲百億后上海市場(chǎng)驟冷

綠城斥資139億元在上海拿下的3宗地，分別位于閔行梅隴、嘉定南翔和青浦徐涇，其中閔行梅隴12.91萬(wàn)平方米、嘉定南翔14.33萬(wàn)平方米、青浦徐涇7.75萬(wàn)平方米。上述區(qū)域是上海多年來(lái)傳統(tǒng)的剛需板塊，但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)逐漸步入改善型產(chǎn)品時(shí)代。

去年8月的上海樓市正熱鬧，出現(xiàn)了7個(gè)日光盤(pán)并觸發(fā)積分，但市場(chǎng)分化已經(jīng)明顯。不久之后的9月1日，上海官宣首套房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸，上車成本有效降低。天時(shí)地利之下，綠城也加快了周轉(zhuǎn)率。9月底，3宗地塊公布案名、召開(kāi)新品發(fā)布會(huì)，綠城將沁蘭園、留香園、春曉園合并命名為“繁花三章”，這距離拿地僅54天，10月售樓處和樣板間開(kāi)放，11月入市。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市和項(xiàng)目之間都存在一定分化。如果企業(yè)當(dāng)年拿了一些優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)業(yè)績(jī)的保障肯定比存量土地開(kāi)發(fā)有更強(qiáng)的確定性。”

記者在開(kāi)盤(pán)前走訪位于閔行梅隴的沁蘭園時(shí)發(fā)現(xiàn)，工作日的下午看房人仍扎堆，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者“認(rèn)籌登記近1050組，已經(jīng)觸發(fā)積分”。對(duì)于兩批新房接連開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目相關(guān)人士仍然表現(xiàn)出了信心。

嘉定南翔的留香園相關(guān)人士在開(kāi)盤(pán)前接受記者采訪時(shí)坦言，“首開(kāi)460套，認(rèn)籌了760多組。”

記者從營(yíng)銷中心所在的20樓看向工地，留香園建設(shè)已經(jīng)初具雛形。“項(xiàng)目采用裝配式建筑，建設(shè)速度還是快的。”他告訴每經(jīng)記者，“拿地到開(kāi)盤(pán)確實(shí)周期很短，有些客戶就覺(jué)得，剛知道綠城來(lái)了，就開(kāi)盤(pán)了。”

對(duì)于“繁花三章”的高效入市，高院生分析認(rèn)為：“當(dāng)下拿的熱門(mén)地塊，在銷售端流速的保障性會(huì)更好，上海樓市關(guān)注度高，而且綠城拿的又是核心地塊，拼的就是時(shí)間，能快速開(kāi)出來(lái)，當(dāng)年業(yè)績(jī)就有支撐。”

“這也是行業(yè)企業(yè)的共同選擇。這兩年做得好的企業(yè)基本上都有類似數(shù)據(jù)表現(xiàn)，當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例都超過(guò)了30%。”

首進(jìn)上海剛需市場(chǎng)

由于去年下半年上海市場(chǎng)也逐漸轉(zhuǎn)冷，日光盤(pán)、滿分盤(pán)銷聲匿跡，競(jìng)品供應(yīng)體量大，加上臨近年末上海第11批次和12批次新盤(pán)上市時(shí)間僅間隔16天，為數(shù)不多的“購(gòu)買力”便成了各大樓盤(pán)正向搶食的對(duì)象。

記者注意到，沁蘭園目前是三個(gè)項(xiàng)目中銷售情況最好的，已經(jīng)二開(kāi)二磬；留香園去年12月6日首開(kāi)當(dāng)天去化98%，銷售額31億元，二開(kāi)300套，開(kāi)盤(pán)去化155套。

“首開(kāi)都是精裝修交付，單價(jià)稍高，在77500元/平方米左右。”置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

他透露，沁蘭園周邊同期開(kāi)盤(pán)的直接競(jìng)品并不多，距離相對(duì)較近、價(jià)格近似的有保利建工·海玥錦上、中國(guó)鐵建&萬(wàn)科朗拾花語(yǔ)。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，上述兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)分別為80000元/平方米和77200元/平方米。朗拾花語(yǔ)二期去年11月14日-18日認(rèn)購(gòu)，未觸發(fā)積分，目前仍在持銷中；配套更為成熟的海玥錦上11月9日-13日認(rèn)購(gòu)，目前同樣還有少量99平方米戶型在售。

二手房方面，沁蘭園附近同級(jí)別住宅并不多，一街之隔的徐匯區(qū)，2006年的領(lǐng)館一號(hào)院目前二手房單價(jià)130000元/平方米左右，1999年的名人花苑目前二手房單價(jià)67000萬(wàn)元/平方米左右。

值得注意的是，綠城的產(chǎn)品定位一貫以高端住宅、中式合院、大平層為主，在上海尚未推出過(guò)單價(jià)低于10萬(wàn)元的產(chǎn)品，比如綠城黃浦灣，動(dòng)輒一兩個(gè)“小目標(biāo)”，而此次獲取的這3宗宅地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)分別是沁蘭園76000元/平方米、留香園62500元/平方米、春曉園62000元/平方米，基本上是剛需或剛改定價(jià)。

“留香園主力面積段總價(jià)在500萬(wàn)-600萬(wàn)元。”上述項(xiàng)目人士坦言，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也是第一次打造剛需產(chǎn)品。

對(duì)于房地聯(lián)動(dòng)價(jià)能否算得過(guò)賬來(lái)，他表示：“每個(gè)公司、每個(gè)團(tuán)隊(duì)都有自己的優(yōu)勢(shì)，包括集采和運(yùn)營(yíng)，還是希望在剛需市場(chǎng)的首次嘗試能做得更好。”

事實(shí)上，上海第11批、12批次先后開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目，確實(shí)對(duì)“繁花三章”構(gòu)成了較大的分流壓力。

如同樣位于嘉定區(qū)域的理想之地項(xiàng)目，去年1-11月創(chuàng)造了累計(jì)銷售近106億元的好成績(jī)，該項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)50400元/平方米，12000元/平方米的價(jià)格差，意味著整套房源相差可以達(dá)到100萬(wàn)元左右，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的剛需和剛改家庭來(lái)說(shuō)，“還是要算算的”。

記者留意到，上海第11批次四個(gè)開(kāi)盤(pán)售罄的項(xiàng)目理想之地、浦開(kāi)云璟、沁蘭園、浦發(fā)唐城三期都觸發(fā)了積分搖號(hào)，其中理想之地入圍分達(dá)到68.25分。

“品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷也有很大關(guān)聯(lián)。”高院生坦言，“綠城這兩年其實(shí)一直在強(qiáng)化整個(gè)營(yíng)銷體系，從前端產(chǎn)品的科研角度，到后期客戶的線上線下?tīng)I(yíng)銷閉環(huán)，我認(rèn)為對(duì)綠城的銷售業(yè)績(jī)也有很大支撐作用。”

長(zhǎng)三角核心城市逆勢(shì)大舉加倉(cāng)

對(duì)比2023年、2022年投資情況不難發(fā)現(xiàn)，綠城在重點(diǎn)城市“補(bǔ)貨”相當(dāng)積極。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，綠城權(quán)益拿地金額451億元、排名第6位，全口徑新增貨值1036億元、排名第9位，長(zhǎng)三角拿地金額362億元、排名第2位。

到了2023年末，綠城權(quán)益拿地金額633億元、排名第5位，全口徑新增貨值1418億元、排名第7位。長(zhǎng)三角拿地榜上，綠城已成為絕對(duì)的老大，拿地金額573億元，排名上海土地榜第3位、杭州土地榜第1位，而南京的一宗稀缺地塊也讓綠城沖到了第3名的位置。

“在核心城市尋找核心地塊”的投拓標(biāo)準(zhǔn)，也讓綠城進(jìn)一步聚焦，為業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年杭州商品住宅銷售TOP10中，綠城馥香園成交額93.2億元、芝瀾月華軒67.7億元、汀岸辰風(fēng)里43.4億元，分別排名第2位、第4位和第9位。而在上海，“繁花三章”三盤(pán)齊開(kāi)，尤其是開(kāi)盤(pán)售罄的留香園一批次和沁蘭園兩個(gè)批次，成為綠城2023年重要的業(yè)績(jī)支撐。

上述成績(jī)更堅(jiān)定了綠城的投拓方向：2023年12月中旬，綠城以總價(jià)74.14億元攬地4宗，均位于杭州城內(nèi)熱門(mén)區(qū)域；12月末，綠城再度出手，以28.22億元摘下2宗地塊，其中運(yùn)河新城地塊位于杭州運(yùn)河新城中心區(qū)域，湘北單元地塊溢價(jià)率達(dá)到21.66%。

在長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市上海、杭州等地的逆勢(shì)大舉補(bǔ)倉(cāng)，能否在明年為綠城轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績(jī)，市場(chǎng)仍拭目以待。

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