房企觀察 | 從三四線到強(qiáng)二線城市！民企偉星房產(chǎn)的反向擴(kuò)張成效如何？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為民營房企，浙江偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱偉星房產(chǎn)）近年來的擴(kuò)張勢頭可謂強(qiáng)勁。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來偉星房產(chǎn)加大了拿地力度，而其擴(kuò)張模式與大多數(shù)全國布局的品牌房企卻有所不同，而是選擇了從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強(qiáng)二線城市擴(kuò)張。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-10月，偉星房產(chǎn)以293.9億元的全口徑銷售金額排在行業(yè)第43位，相較于去年同期的第72位（225.3億元），位次大幅提升了29位。

不過，在行業(yè)深度調(diào)整之下，此前項(xiàng)目“不愁賣”的偉星房產(chǎn)，在其重倉的合肥市場，今年以來的項(xiàng)目銷售也出現(xiàn)明顯分化。從去年底到今年以來，偉星房產(chǎn)在合肥的項(xiàng)目既有“千人搖”的紅盤，也出現(xiàn)了開盤無人問津的尷尬場景。

但偉星房產(chǎn)在合肥的推盤供貨還是在持續(xù)。如今年上半年拿地、11月首開的偉星宸ONE項(xiàng)目，為了加強(qiáng)去化還亮出了大幅折扣。該項(xiàng)目置業(yè)顧問趙睿（化名）近日告訴每經(jīng)記者，“認(rèn)籌期間單價(jià)最低21500元，和備案價(jià)24000元至25000元相比，差不多打了9折。”

2023年1-10月偉星房產(chǎn)的全口徑金額排在行業(yè)第43位 圖片來源：克而瑞

合肥項(xiàng)目銷售冷熱不均

偉星宸ONE項(xiàng)目所處的合肥瑤海區(qū)YH202303號塊地，是偉星房產(chǎn)在今年5月的合肥土拍中以18.42億元總價(jià)拿下的，其中A地塊樓面價(jià)10568.13元/平方米，B地塊樓面價(jià)10108.65元/平方米，溢價(jià)率14.81%。據(jù)趙睿透露，此次共推出三棟樓共184套，目前已經(jīng)預(yù)登記了一百多組客戶。

值得一提的是，今年上半年，偉星以滿分搖中合肥高新區(qū)GX202303號地塊，總價(jià)約17.4億元，溢價(jià)率為14.93%，由偉星房產(chǎn)聯(lián)合萬科共同開發(fā)，案名定為偉星萬科星遇光年。由于該地塊為科大訊飛小鎮(zhèn)定向地塊，根據(jù)土拍要求，該項(xiàng)目每批次開盤建筑面積的80%優(yōu)先銷售給小鎮(zhèn)的相關(guān)企業(yè)員工。項(xiàng)目于11月4日首次定向開盤，目前10號樓僅剩4套，7號樓剩3套，8號樓已去化過半。

另據(jù)每經(jīng)記者觀察，2021年底陸續(xù)開盤及加推順銷的偉星•長江賦項(xiàng)目共12幢住宅，目前僅剩33套可售；2023年3月加推的印湖苑64套住宅，據(jù)合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)，僅剩余9套可售，去化率達(dá)86%。

與此同時(shí)，偉星房產(chǎn)在合肥區(qū)域內(nèi)的部分項(xiàng)目去化也遇到困難。如偉星濱江道（別名：濱宸里）項(xiàng)目，4月份取證銷售的樓棟仍有部分房源在售，而年中取證的15#樓目前去化尚不足60%；年初取證的偉星玖峯匯2幢、7幢、9幢，分別還有17套、5套和75套房源待售去化。

偉星玖峯匯2號、7號、9號樓可售房源數(shù)量 圖片來源：合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)

即便是當(dāng)前銷售狀況較好的偉星•翡翠印項(xiàng)目，在市場急轉(zhuǎn)直下后，也面臨著去化速度減慢的困境。

“之前每個(gè)月都能賣七八十套，這個(gè)月到現(xiàn)在也才賣了30套。主要是沒什么來訪，整個(gè)市場觀望情緒比較濃。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問劉蘋告訴每經(jīng)記者，整個(gè)市場轉(zhuǎn)冷之后，除了極少數(shù)紅盤外，合肥大多數(shù)項(xiàng)目都啟用了分銷，而目前偉星房產(chǎn)的分銷點(diǎn)數(shù)并不算高。

“在區(qū)域半徑大、合肥市場陌生等不利條件下，如何完成銷售目標(biāo)是合肥公司的首要核心問題。”偉星房產(chǎn)在官微中如此表述。

不過，市場大幅轉(zhuǎn)冷之下，即便銷售去化表現(xiàn)不及過往，偉星房產(chǎn)在安徽省內(nèi)的戰(zhàn)績在同行中仍表現(xiàn)亮眼。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，偉星房產(chǎn)在安徽省內(nèi)全口徑銷售額達(dá)到125.09億元，牢牢占據(jù)榜首，與第二名保利發(fā)展拉開22億元差距。

老“浙派”房企殺回浙江

今年以來，偉星房產(chǎn)在安徽合肥、蕪湖、馬鞍山等深耕城市的擴(kuò)張依然強(qiáng)勁：5月在馬鞍山3.25億元拿地，6月在蕪湖3.3億元拿地。

據(jù)中指研究院，2022年偉星房產(chǎn)的權(quán)益拿地152億元，排在行業(yè)第18位；新增貨值294億元，排在行業(yè)第37位。到了今年1-10月，偉星房產(chǎn)的名次進(jìn)一步提升，權(quán)益拿地金額118億元，排在行業(yè)第17位；新增貨值250億元，排在行業(yè)第26位。

“今年前10月，偉星房產(chǎn)在安徽省拿地金額和面積都是排在第一位的。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生向每經(jīng)記者表示。

偉星房產(chǎn)在安徽市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，常常讓人以為這是一家安徽房企。事實(shí)上，偉星房產(chǎn)是老牌“浙系”民營企業(yè)偉星集團(tuán)旗下公司。早在1993年，偉星集團(tuán)就在杭州開發(fā)了偉星大廈，但直到2000年才開始進(jìn)入蕪湖深耕房地產(chǎn)開發(fā)，并在此后逐漸加大了在安徽市場的布局。

不過，在安徽市場發(fā)展壯大的同時(shí)，偉星房產(chǎn)并未放松在杭州的布局。

2023年2月，杭州濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-05住宅地塊（杭政儲出[2023]6號）經(jīng)21輪報(bào)價(jià)后溢價(jià)封頂，進(jìn)入線下公開搖號階段，最終被偉星房產(chǎn)以總價(jià)19.46億元競得，溢價(jià)率為11.45%。

該地塊即偉星·詠濱名邸項(xiàng)目，于8月首次開盤，2#、6#、12#共110套房源，截至登記期限屆滿共吸引了366戶購房意向家庭，高層次人才家庭15戶，無房家庭84戶，普通家庭267戶，搖號整體中簽率約30.05%。

偉星•詠濱名邸銷售現(xiàn)場 圖片來源：偉星房產(chǎn)官微

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，與偉星·詠濱名邸同批入市的13個(gè)項(xiàng)目分化明顯，共6個(gè)項(xiàng)目流搖，而濱江區(qū)浦沿板塊的詠濱名邸項(xiàng)目和江映云邸項(xiàng)目的搖號中簽率分別約38.3%和34.7%。

據(jù)偉星房產(chǎn)官微，偉星·詠濱名邸三期售罄后第四次加推，并四開四罄。每經(jīng)記者查詢透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，偉星·詠濱名邸目前僅剩極少量房源，幾乎處于售罄狀態(tài)。

2023年1-10月杭州房企拿地金額TOP10 圖片來源：中指研究院

偉星房產(chǎn)在杭州的擴(kuò)張仍在繼續(xù)。8月22日，杭州第九批次土拍上，偉星房產(chǎn)經(jīng)過12輪競價(jià)，最終以15.78億元拿下濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-06地塊，成交樓面價(jià)25604元/平方米，溢價(jià)率為7.49%。

2023年1-10月，杭州拿地金額前10名的房企名單中，偉星房產(chǎn)以45億元排第8名，老“浙派”房企成了杭州拿地榜的“新面孔”。

從三四線到強(qiáng)二線城市的反向擴(kuò)張

偉星房產(chǎn)曾長期偏居安徽蕪湖一隅，從2018年起才謹(jǐn)慎地向省會城市合肥拓展，直到2020年才正式?jīng)Q定“走出去”。而恰恰是在這一時(shí)間點(diǎn)的布局，讓偉星房產(chǎn)趕上了板塊輪動的東風(fēng)，在民營房企逐漸式微的階段逆勢走到臺前。

“偉星房產(chǎn)現(xiàn)在布局了長三角最重要的兩個(gè)區(qū)域，浙江和安徽，南京因?yàn)榫o鄰離蕪湖也作了布局。安徽省內(nèi)的大本營在蕪湖，此外最重要的就是省會合肥，以及周邊經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的馬鞍山；在浙江，偉星房產(chǎn)總部是在臺州、臨海，其戰(zhàn)略也是進(jìn)入省會，目前在杭州的項(xiàng)目去化各方面也還不錯(cuò)。南京也是省會城市，整個(gè)戰(zhàn)略應(yīng)該還是符合其之前2020年說要走出去的定調(diào)。”高院生分析認(rèn)為。

不過，偉星房產(chǎn)的“走出去”模式與大多數(shù)全國布局的品牌房企有所不同。偉星房產(chǎn)選擇了從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強(qiáng)二線城市擴(kuò)張。

“從三四線城市出來的企業(yè)，其產(chǎn)品管控能力反而會更強(qiáng)一點(diǎn)。”高院生表示，“三四線城市的房、地價(jià)差更小，要在有限的房地價(jià)差基礎(chǔ)之上把產(chǎn)品做出來。進(jìn)入高能級城市，房價(jià)、低價(jià)之間的操作空間反而變大了，更有發(fā)揮的空間。另一方面，偉星進(jìn)入大城市，跟其他房企的策略有所不同，很多房企進(jìn)入城市，由于本土品牌的強(qiáng)勢競爭，只能在城市外圍拿地，但是偉星房產(chǎn)進(jìn)入合肥、杭州、南京，拿的都是比較核心的項(xiàng)目，其產(chǎn)品也確實(shí)有競爭力，而核心地段的產(chǎn)品一定是偏中高端的，這樣的產(chǎn)品才就能夠立足。”

偉星房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“偉星房產(chǎn)對產(chǎn)品開發(fā)有信心，即使把開發(fā)模式搬到南京、合肥，競爭優(yōu)勢還是比較明顯的。“

從實(shí)際表現(xiàn)來看，偉星房產(chǎn)算得上民營房企中的一匹“黑馬”。

兩年時(shí)間，偉星房產(chǎn)在合肥落子18個(gè)項(xiàng)目（不含2個(gè)合作項(xiàng)目），2022年同時(shí)運(yùn)營了14個(gè)項(xiàng)目；2023年中秋國慶雙節(jié)，偉星同時(shí)在售15個(gè)盤，從房企維度來看實(shí)屬罕見。

此外，據(jù)偉星官微公布數(shù)據(jù)，2022年偉星房產(chǎn)銷售額約333億元，三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了業(yè)績翻一番。合肥、杭州、寧波、南京武漢等新進(jìn)城市項(xiàng)目銷售相繼發(fā)力，在銷售業(yè)績中占比超50%。

在2023年東部區(qū)域經(jīng)營工作會議、浙江區(qū)域工作推進(jìn)會上，偉星房產(chǎn)提出：“以浙江、安徽為產(chǎn)業(yè)發(fā)展大本營，深耕精耕原有市場，把握城市輪動機(jī)遇，統(tǒng)籌優(yōu)化資源配置，將資源往機(jī)會更多、風(fēng)險(xiǎn)更小的優(yōu)質(zhì)大城市傾斜。對于原有經(jīng)營較好的城市（如蕪湖、馬鞍山、臨海等），鞏固發(fā)展好競爭優(yōu)勢。”

從該次會議透露的信息看，偉星房產(chǎn)東部區(qū)域2022年貢獻(xiàn)了210億元的銷售業(yè)績，仍然會成為其主要的戰(zhàn)略區(qū)域。

不過，而在距離大本營蕪湖更近的南京，繼2016年“最貴地王”葛洲壩河西南G14之后，今年3月又拍出了當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)最高的地塊——建鄴區(qū)NO.2023G03號地塊。該地塊僅用時(shí)53秒、12輪競價(jià)便直接觸頂最高限價(jià)，最終被偉星房產(chǎn)以成交樓面價(jià)43173元/平方米收入囊中。

從官微發(fā)布的產(chǎn)品信息來看，該地承載了偉星房產(chǎn)“更新南京城市豪宅范式，煥新河西天際線”的雄心，但在南京操盤高端項(xiàng)目，對偉星房產(chǎn)而言也是新的挑戰(zhàn)。

“偉星房產(chǎn)操盤高端項(xiàng)目已有不少經(jīng)驗(yàn)，肯定是出于對產(chǎn)品的信心才去拿地，但是在南京可能是第一次嘗試，而且南京市場可能還跟合肥、杭州有所不同，區(qū)域、板塊內(nèi)的競爭壓力大，對于產(chǎn)品的定價(jià)，需要開發(fā)企業(yè)要有大的創(chuàng)新，才能掌握主動權(quán)。”高院生表示。

封面圖片來源：偉星房產(chǎn)官微