擴(kuò)張加碼、毛利下行 國貿(mào)地產(chǎn)謀求“高周轉(zhuǎn)”？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在本月中旬的上海二批次集中供地首輪土拍中，老牌國企廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱國貿(mào)地產(chǎn)）又參拍了多宗高質(zhì)量地塊。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年國貿(mào)地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額達(dá)93億元、新增貨值188.4億元，分別排在行業(yè)第16位、26位。

從國貿(mào)地產(chǎn)官微公布的信息來看，目前主要布局福建、長三角、長江中游、大灣區(qū)、成渝城市群五大區(qū)域，包括北京、上海、廣州、成都等19個(gè)城市，戰(zhàn)略布局意圖明顯。

2021年6月，廈門國貿(mào)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給控股股東廈門國貿(mào)控股集團(tuán)有限公司，后者成立了國貿(mào)地產(chǎn)并獨(dú)立發(fā)展。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)曾預(yù)測，國貿(mào)地產(chǎn)從上市公司剝離后規(guī)模將持續(xù)收縮。但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，國貿(mào)地產(chǎn)近年來的擴(kuò)張勢頭卻在加速。

在克而瑞公布的上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜上，國貿(mào)地產(chǎn)以313.8億元的全口徑銷售額排在行業(yè)第30位；而2022年國貿(mào)地產(chǎn)以378.5億元排在行業(yè)第51位。

值得注意的是，去年以來，國貿(mào)地產(chǎn)加快了旗下項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，如上海項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)“從拿地到開盤平均6~8個(gè)月”。此外，2020年、2021年、2022年和2023年1~3月，國貿(mào)地產(chǎn)的營業(yè)毛利率分別為 23.25%、18.53%、15.74%和15.67%，出現(xiàn)逐步下降趨勢。

去年來開發(fā)節(jié)奏加快

早在1987年，國貿(mào)地產(chǎn)就開始涉獵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年6月，廈門國貿(mào)（SH600755，收盤價(jià)7.45元，市值165.51億元）將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給控股股東廈門國貿(mào)控股集團(tuán)有限公司，后者成立了國貿(mào)地產(chǎn)，并將下屬子公司廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司47.74%股權(quán)、廈門國貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司75%股權(quán)等資產(chǎn)裝入國貿(mào)地產(chǎn)。

此后，國貿(mào)地產(chǎn)定位為美好城市運(yùn)營服務(wù)商，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新與代建、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營等業(yè)務(wù)板塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自去年以來，前些年規(guī)模房企擴(kuò)張的法寶“高周轉(zhuǎn)”模式，如今在國貿(mào)地產(chǎn)身上得到體現(xiàn)。

比如在大本營廈門，國貿(mào)地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏就顯得比較緊湊。7月初，廈門國貿(mào)天琴海48套住宅獲批售。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目地塊于2022年8月31日公開出讓，當(dāng)時(shí)吸引了建發(fā)、中海、華潤等多家頭部房企參拍，最終被國貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)54.3億元、溢價(jià)率0.18%拿下，10個(gè)月內(nèi)便實(shí)現(xiàn)從拿地到銷售。

再如今年4月8日開啟線上認(rèn)籌的上海國貿(mào)鷺原，項(xiàng)目所在的松江區(qū)佘山北地塊由國貿(mào)地產(chǎn)于2022年6月競得，當(dāng)時(shí)從復(fù)產(chǎn)復(fù)工初期開始到項(xiàng)目正式認(rèn)籌，同樣花了10個(gè)月。

事實(shí)上，自去年以來國貿(mào)的開發(fā)節(jié)奏開始加快。如7月8日開啟認(rèn)籌的位于上海大虹橋板塊的國貿(mào)虹橋璟上項(xiàng)目，該地塊于2022年12月9日上海第四批集中供地中，由國貿(mào)地產(chǎn)通過一次性報(bào)價(jià)以33億元競得，從拿地到開盤剛好8個(gè)月。

“一是功課做得比較足，很早之前就開始進(jìn)行蓄客；另一方面我們沒有特別激進(jìn)，心態(tài)還是比較謹(jǐn)慎的。在這個(gè)過程中，增強(qiáng)了對(duì)產(chǎn)品力的打造，市場不好的時(shí)候，產(chǎn)品力可以抵抗市場的不可控性；市場的好的時(shí)候，產(chǎn)品助力就能夠借東風(fēng)取得優(yōu)異的成績。”

國貿(mào)地產(chǎn)上海區(qū)域公司方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前在上海，從拿地到開盤，平均6~8個(gè)月。”

毋庸置疑，前些年流行的高周轉(zhuǎn)的確增加了房企的運(yùn)行效率，擴(kuò)大了銷售規(guī)模。不過，高周轉(zhuǎn)模式的另一面則是業(yè)內(nèi)對(duì)于房屋質(zhì)量的擔(dān)憂，近些年不少規(guī)模房企頻頻曝出的樓盤質(zhì)量問題，或許就是緣于高周轉(zhuǎn)模式。

“近期地方國企拿地積極，某種程度上和其財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好有關(guān)系。需要注意的是，由于房地產(chǎn)銷售市場開始降溫，很多企業(yè)過于樂觀拿地也容易出現(xiàn)新問題。”7月19日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果內(nèi)部不抓好銷售數(shù)據(jù)，一些地塊項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)方面也會(huì)面臨較大的壓力，所以提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度很有必要。其他一些國企央企也要注意此類問題，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定。”

融資渠道相對(duì)暢通

《廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）募集說明書》（以下簡稱募集說明書），2020年、2021年、2022年和2023年1~3月，國貿(mào)地產(chǎn)的營業(yè)毛利率分別為 23.25%、18.53%、15.74%和15.67%。隨著擴(kuò)張的加碼，毛利率也出現(xiàn)了一定下降。

“一方面，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售單價(jià)上漲有限，拿地成本有所上升，公司整體毛利率有所下滑；另一方面，各年度結(jié)轉(zhuǎn)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，不同區(qū)域不同項(xiàng)目的毛利率差異較大。未來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控等因素的影響，仍存在較大的不確定性，因此公司毛利率存在一定的下滑風(fēng)險(xiǎn)。”國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)在募集說明書中表示。

另一方面，擴(kuò)張規(guī)模對(duì)于資金的需求也在增加。

據(jù)機(jī)構(gòu)觀察，國貿(mào)地產(chǎn)在2022年整體保持較快的開發(fā)節(jié)奏，新開工和竣工規(guī)模保持增長，新開工面積大于當(dāng)期對(duì)應(yīng)的竣工面積。截至2023年3月末，國貿(mào)地產(chǎn)的項(xiàng)目在建面積459.04萬平方米，維持在較高水平，對(duì)資金投入量有一定要求，在建項(xiàng)目主要分布在廈門、福州、廣州、成都及上海等城市。

作為老牌國企開發(fā)商，國貿(mào)地產(chǎn)的融資渠道相對(duì)暢通，但經(jīng)營壓力也不算小。今年3月，廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司2023年度第一期中期票據(jù)成功入市流通，發(fā)行金額為12億元。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，國貿(mào)地產(chǎn)借款余額為230.66億元，累計(jì)新增借款55.46億元，占2022年末凈資產(chǎn)的22.51%。其中銀行貸款新增55.05億元，債務(wù)融資工具新增5億元，其他借款減少4.59億元。

國貿(mào)地產(chǎn)在募集說明書中表示，“公司所持有的高品質(zhì)土地儲(chǔ)備為未來持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)，但后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)需要公司在未來投入持續(xù)的資金支持。因此，總體上公司在未來將面臨一定程度的資本支出壓力。”

中誠信國際在6月27日在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，“與同行業(yè)同級(jí)別企業(yè)相比，國貿(mào)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模處于較高水平，財(cái)務(wù)杠桿處于較低水平，存貨周轉(zhuǎn)效率一般，盈利能力較弱，非受限貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力較弱。”

今年上半年，國貿(mào)地產(chǎn)全口徑銷售額313.4億元，較2022年同期的131.4億元增長了139%。另據(jù)國貿(mào)地產(chǎn)官微，其上半年認(rèn)購金額超400億元，有望緩解加速擴(kuò)張時(shí)期的現(xiàn)金壓力。

“市場下行期，對(duì)城市乃至細(xì)化到某一個(gè)板塊的選擇都尤為重要，以上海為例，剛需市場還是非常有韌性的，但如果落子的板塊不足以支撐500萬到600萬元級(jí)的消費(fèi)群體，那么項(xiàng)目面臨的銷售困境和銷售周期都會(huì)被放大。”國貿(mào)地產(chǎn)上海區(qū)域公司方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。