3次流拍、超570%溢價成交、悔拍、再超570%溢價成交……北京法拍房市場真這么香？

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

2023年12月22日12時58分，北京市西城區(qū)文昌胡同42號1幢-1至2層、2幢1層房產迎來了最后時刻。

第165輪對方叫價7秒后，馬XX（最終競得者）果斷加價，以高出起拍價3178萬元、溢價率575.7%搶到了上述房產。

這場原本當日上午10時就該結束的拍賣一共出現了166次加價，每次加價最低幅度是1萬元，但實際競價過程中，有人直接加價400多萬元，將價格從569萬元抬到了1000萬元以上區(qū)間。

剛剛過去的2023年，北京法拍房市場保持了一定熱度。

2024年1月2日，瀚海法拍方面向《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，2023年，北京法拍房住宅成交單價5.03萬元/平方米，成交總金額241.86億元，套均成交價873萬元；北京法拍房總參拍人數15255人，套均參拍5.5人。

超570%溢價成交后悔拍

每經記者在采訪中獲悉，兩個月前，西城區(qū)文昌胡同這套房產已經成交過一次，當時的競拍更為激烈，但最終成交后發(fā)生的情況也更戲劇化。

2023年10月24日14時56分，在經歷465次延時和533次競價后，熊X（上一次競得者）以3700萬元拿下這套房產。

但令人意外的是，2023年12月21日，這套房產再次上拍，理由是“原買受人在第一次拍賣時以3700萬元競拍成功后，因未能在規(guī)定的期限內繳清全部競拍款項，本院（廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院）已按悔拍處置并裁定重新拍賣”，并在顯眼位置作了提示說明。

瀚海法拍拍賣經理孫克強向每經記者表示，這次悔拍的處罰是扣除保證金。

也就是說，原競得人未在規(guī)定期限內支付款項，白白損失了110萬元保證金。

文昌胡同此套房源的流拍和成交歷程 來源：阿里法拍

孫克強表示，這套房源有歷史遺留問題，涉及騰退，費用成本非常高。很多人不知道騰退的問題，所以拍后未支付尾款。有人以為法拍房都是包含騰退的，事實上并不是這樣。

每經記者留意到，在此之前，文昌胡同這套房產還經歷過3次流拍，時間分別是2021年11月29日、2021年12月17日和2022年3月29日。

2021年首次上拍，該房源的起拍價達6876萬元，市場評估價則達到了9823萬元，保證金700萬元。

經歷兩次流拍后，該套房源價格一路下調，到2022年3月掛牌時，價格已經下調至5500萬元，保證金為600萬元，但依舊無人出價，以流拍告終。

直至2023年10月的第四次掛牌，起拍價降至552萬元，保證金也變成了110萬元。競買公告給出的理由是，經向稅（務）局定向詢價，反饋結果為552萬元，依拍賣相關規(guī)定確定該標的物起拍價為552萬元。

該標的物距離天安門廣場約3公里，附近有北京地鐵1號線、2號線、4號線，有學校、醫(yī)院、銀行等，人流、車流量大，商業(yè)繁華。

從公告信息看，這處房產擁有產權證，其中1幢-1至2層建筑面積641.35平方米，2幢1層建筑面積31.91平方米，標的物總建筑面積673.26平方米，建筑占地總面積264.58平方米，但規(guī)劃用途、房屋性質均未注明。登記時間為2012年9月19日。

土地總面積398.84平方米，擁有產權證，用途是城鎮(zhèn)住宅用地、地下倉儲，登記日期為2012年11月20日，終止日期為2081年4月17日。

與此同時，公告也作了辦證風險提示：因2幢1層系平房，根據北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局關于平房辦理過戶登記的相關要求，過戶前需重新測繪，測繪成果備案審核通過后才可辦理產權登記。

來源：阿里法拍

5.5人搶一套房

瀚海數據研究院提供的數據顯示，2023年，北京共計掛牌房源8153套，同比上漲5.05%，其中住宅掛牌4761套。掛牌房源中有效開拍6744套，成交2771套，成交率41.09%（此數據已減去撤拍套數）。北京法拍房總參拍人數15255人，套均參拍人數5.5人。

來源：瀚海數據研究院

而在2023年上半年，北京市法拍房市場成交率為44.52%（除去撤拍套數），共計有8657人參拍，平均6.4人爭搶1套房。

瀚海數據研究院指出，2023年全年，北京市法拍市場共計成交法拍房2771套，一拍成交1843套，占比最高，為66.51%。折扣方面，8折成交房源最多，共933套，占比33.67%。全年成交房源中，總價300萬元以下的剛需房源成交量1051套；面積90平方米以下的房源1029套，占比最大。

2023年，北京還有一次備受關注的拍賣事件，即5月份頂豪萬柳書院75套房被掛出來抵債。

據《每日經濟新聞》此前報道，2023年5月7日，京東拍賣網站掛出一則“北京赫華恒瑞房地產開發(fā)有限公司不良債權轉讓項目”推介信息，中國信達北京分公司對47億元不良債權進行轉讓，對應的抵押物中便包括萬柳書院75套住宅，且房源狀態(tài)均為“未售”。

據瀚海數據研究院，2023年，全國重點監(jiān)測37城法拍房掛牌448977套，同比2022年度上漲48.43%。此外，同比2022年，呈現上漲幅度的城市有33個，占比達89%。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1410549729