超5萬(wàn)人圍觀，兩套房拍出上億元！深圳法拍豪宅也“遭搶” 專家：“撿漏”也要謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在深圳，頂豪向來不缺乏購(gòu)買力，哪怕在法拍市場(chǎng)，豪宅房源同樣受到追捧。

7月21日，位于南山區(qū)的半島城邦三期，兩套海景豪宅法拍房經(jīng)過數(shù)十輪加價(jià)后成功拍出。加上稅費(fèi)，這兩套房源成交總價(jià)達(dá)1.24億元，單價(jià)約23萬(wàn)元/平方米。

據(jù)阿里法拍信息，這兩套法拍房均因半島城邦開發(fā)商與一家小額貸款公司產(chǎn)生借款合同糾紛而被法院裁定拍賣。其中一套是位于3號(hào)樓的高層海景大平層，面積為345平方米；另一套是位于1號(hào)樓端頭位置的海景大平層，面積為196平方米。

拍賣當(dāng)日，3號(hào)樓房源吸引了11人報(bào)名，共有2.6萬(wàn)人圍觀，最終經(jīng)過128輪競(jìng)價(jià)后以7928.7萬(wàn)元成交；1號(hào)樓房源吸引了16人報(bào)名，共2.5萬(wàn)人圍觀，經(jīng)過180輪競(jìng)價(jià)后以4492萬(wàn)元成交。

法拍豪宅受到買家追捧并非個(gè)案?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，深圳豪宅法拍市場(chǎng)“撿漏”的現(xiàn)象就時(shí)有出現(xiàn)。4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房以1079.6萬(wàn)成交；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價(jià)4499.98萬(wàn)元拍出；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價(jià)達(dá)1826.52萬(wàn)元。

深圳半島城邦項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

兩套海景豪宅拍出1.24億元

此次被拍賣的房源為半島城邦的房源，屬于深圳較為知名的“網(wǎng)紅”頂豪。

公開資料顯示，半島城邦項(xiàng)目于1996年拿地，2006年開發(fā)了一期，此后又陸續(xù)開發(fā)了二、三、四期。2006-2019年，半島城邦共開售4次，總成交金額超過300億元，是深圳少有的單盤銷售額超300億元的項(xiàng)目。

半島城邦所屬的片區(qū)為南山區(qū)蛇口街道海上世界片區(qū)，屬于深圳典型豪宅云集地片區(qū)，分布著包括海上世界•雙璽、海上世界•悅府、海上世界•悅灣等豪宅盤項(xiàng)目，上述樓盤的政府參考價(jià)分別為13.2萬(wàn)元/平方米、11萬(wàn)元/平方米、10萬(wàn)元/平方米。

從拍賣的具體信息來看，這兩套半島城邦的房源共吸引了超5萬(wàn)人圍觀，超300次競(jìng)價(jià)。

來源：阿里法拍

其中，3號(hào)樓房源拍賣價(jià)為7929萬(wàn)元，面積為345.13平方米，折合單價(jià)約22.97萬(wàn)元/平方米；1號(hào)樓房源的成交價(jià)為4492萬(wàn)元，面積為196.16平方米，折合單價(jià)為22.90萬(wàn)元/平方米。

具體來看，其中3號(hào)樓房源吸引了11人報(bào)名，2.6萬(wàn)人圍觀，共進(jìn)行了128輪的競(jìng)價(jià)，最終以7928.7萬(wàn)元成交。1號(hào)樓房源吸引了16人報(bào)名，2.5萬(wàn)人圍觀，共進(jìn)行了180輪競(jìng)價(jià)，最終以4492萬(wàn)元成交。加上稅費(fèi)，這兩套房源的總價(jià)約為1.24億元。

7月24日上午，該片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)中介李夢(mèng)楠（化名）告訴每經(jīng)記者，“南山蛇口片區(qū)屬于深圳頂級(jí)豪宅第一梯隊(duì)，雖然看上去成交價(jià)格很高，但這屬于一線永久海景，且與周邊房源存在一定價(jià)差，不少有資金實(shí)力的買家對(duì)這些稀缺性房源還是抱有‘撿漏’心態(tài)的。”

此前，每經(jīng)記者實(shí)探半島城邦項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目緊鄰深圳灣公園和深圳灣體育中心，高層可享海景。另外，半島城邦三期作為深圳市頂級(jí)豪宅之一，還擁有高端的物業(yè)管理、配套設(shè)施和社區(qū)氛圍。

“價(jià)格上有一定‘撿漏’空間”

值得注意的是，類似豪宅法拍被“爭(zhēng)搶”的案例，今年上半年在深圳時(shí)有發(fā)生。

今年4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房，以1079.6萬(wàn)成交，溢價(jià)率超20%；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價(jià)4499.98萬(wàn)元拍出，折合單價(jià)22.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)89%；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價(jià)達(dá)1826.52萬(wàn)元，溢價(jià)率為37%。

在業(yè)內(nèi)看來，導(dǎo)致部分法拍豪宅房源受追捧的重要原因，除了環(huán)境溢價(jià)、豪宅稀缺性等原因外，最為重要的一個(gè)原因還在于，部分法拍豪宅與周邊房源相比存在較大價(jià)差，這也為實(shí)力買家提供了“撿漏”空間。

7月24日下午，全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇通過微信向每經(jīng)記者表示，“深圳部分豪宅在法拍市場(chǎng)能享受高溢價(jià)，與這些房子的價(jià)格較低有關(guān)，這使得一些買家看到機(jī)會(huì)。對(duì)實(shí)力買家來說，這些法拍豪宅可能確實(shí)有一定的‘撿漏’空間，即便是高溢價(jià)購(gòu)買，相較于正常市場(chǎng)價(jià)仍可能是較為劃算的投資。同時(shí)，一些投資者可能抱有賭徒心態(tài)，希望通過法拍市場(chǎng)購(gòu)買物超所值的豪宅。”

以上述成交的兩套法拍豪宅為例，雖然成交單價(jià)達(dá)到22.90萬(wàn)元/平方米，但與片區(qū)內(nèi)的豪宅相比價(jià)格并不算太高。同在該片區(qū)的一套海上世界雙璽的頂層豪宅，面積為529.23平方米，業(yè)主掛牌價(jià)為2.49億元，折合單價(jià)47.05萬(wàn)元/平方米。而該房源的參考價(jià)僅13.2萬(wàn)元/平方米，參考總價(jià)僅6986萬(wàn)元。

海上世界雙璽頂層掛牌房源 來源：貝殼找房平臺(tái)

安光勇指出，高溢價(jià)并不代表這些豪宅的實(shí)際價(jià)值，市場(chǎng)參與者需要謹(jǐn)慎對(duì)待。在法拍市場(chǎng)中，尤其是對(duì)于豪宅等高價(jià)物業(yè)，需謹(jǐn)慎評(píng)估市場(chǎng)情況和自身投資能力，避免因盲目追逐而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增大。

北京市京師律師事務(wù)所合伙人盧鼎亮向記者指出，豪宅法拍市場(chǎng)雖然存在“撿漏”空間，但收益其實(shí)也是與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等的，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。“在前期盡調(diào)時(shí)需要注意該豪宅是否有承租人、是否有大額欠繳的未清償費(fèi)用、是否存在較大房屋騰退難度、房屋是否存在優(yōu)先債權(quán)人及優(yōu)先債權(quán)的金額及數(shù)量、房屋現(xiàn)狀是否存在瑕疵或重大缺陷、房屋過戶需要承擔(dān)的稅收等。在綜合評(píng)估上述因素后，結(jié)合競(jìng)拍價(jià)格，才能判斷法拍豪宅的性價(jià)比是否確實(shí)比二手房交易市場(chǎng)的性價(jià)比高。”

來源：同致誠(chéng)評(píng)估

值得一提的是，法拍市場(chǎng)有房源高溢價(jià)成交并非普遍現(xiàn)象。根據(jù)圳同致誠(chéng)評(píng)估數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳法拍共掛出2470套房源，成交985套，流拍60.12%，流拍率仍處于高位水平。

而從成交的主力戶型來看，截至今年上半年，法拍市場(chǎng)上戶型在150平方米以上房源的成交量?jī)H為1.22%。而深圳法拍市場(chǎng)的主力戶型主要為80-100平方米戶型，其中80-90平方米戶型占比為27.35%；90-100平方米的戶型占比為25.31%。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝